上海楼价升跌调查

　　作者：王其明 来源：中国经营报

　　5月11日，七部委宏观调控政策出台一周年。

　　上海，去年调控最主要的目标，此刻楼市却显得扑朔迷离：有的新开楼盘，购房者排队购房，也有楼盘连续数月零成交；“五一”黄金周，有热销楼盘开始悄悄涨价，更多的则 是位于郊区的楼盘争相打折揽客。尽管统计显示总成交量已经回升到调控之前的最高峰，但业内却慎言乐观。

　　“目前，上海楼市没有继续恶化，也没有实质上好起来。去年的调控，使市场内伤很重，还需要半年调养。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟的判断，也许代表了不少当地人士的观感。

　　刚性需求拉动

　　从今年3月开始，上海住宅市场一扫低迷状态，成交量逐步攀升。其中3月成交16000多套，环比增幅高达119%。4月，楼市继续强劲反弹，成交量接近20000套，涨幅超过20%，成为15个月以来的最高峰。

　　在新汉业不动产执行总裁赵云飞看来，从成交量上看，市场是恢复到调控之前的水平了。刚性需求开始爆发，但供应量也很大，总体上依然供略大于求。

　　所谓刚性需求，主要是婚房和动拆迁。据悉，今年上海将有15万对新人结婚，如果以其中10万对购买婚房，每套以80平方米算，将产生800万平方米需求。

　　而有消息称，今年上海为了加速市政建设，将动迁8万户居民。据了解，第一季度已经完成13000户拆迁，二三季度，动迁任务将更大。尤其值得一提的是，政府提倡阳光动迁、柔性动迁、和谐动迁，给老百姓动迁补助大幅上涨。以上海户均人口3.3人计算，每户动迁费超过80万元，市场估计，这部分强劲的购买力将产生800万平方米的刚性需求。

　　不过，市场供应量更大。上海房地局官方网显示，截至5月10日，住宅新盘可售面积为1009万平方米，这还不包括未来几个月新增的市场供应量。上海易居房地产研究院分析师叶颖分析，2005年1~9月份在建住房施工面积是7350万平方米，根据一般经验，今年实际上市量约在2500万平方米左右。加上去年结转到今年的可售存量，以及推迟开盘积压待售单位，今年估计供应量约为3500万平方米。

　　不愿再受打压

　　有统计显示，今年3月上海市一手住宅单位总成交量已经恢复到去年最高峰，而4月份成交量则接近2004年的最高峰。这个让人颇感欣慰的事实，令当地部分业界人士觉得，上海已经彻底摆脱去年宏观调控的影响了。

　　“我一直认为，以去年第一季度楼价最高点为基准，早调整到位，早走出销售困境，比如说下调二三成的，逐渐开始热销，下调一成的，现在销售正常，下调不到一成的，依然卖不动。”方方地产资讯机构主席胡宗亘接受记者采访时表示。胡多年来一直主持撰写并定期发布在当地业界有一定影响的《上海房地产市场决策咨询报告》。

　　胡称，从楼价角度看，调整到位的楼盘，价格趋于平稳，还有部分楼盘需要继续调整，反映在市场上，就是有的楼盘热销，也有的持续降价。

　　“目前

上海楼市供求关系并没有恶化，总体上是供求两旺，需求以自住为主，投资购房虽又有些苗头，但并未到需要打压的时候。”他反复强调说。