深圳住宅单价过万 宏观调控政策初现端倪

　　作者：张鹏 来源：中国经营报

　　作为《深圳市2006年一季度房地产市场发展状况报告》(下简称《报告》)的起草者，王锋没想到这份在春交会上“二度”露面的《报告》仍会引起社会这么大的反响。

　　王锋的身份是深圳市房地产研究中心副主任，该中心直属深圳市国土和房管局领导。

　　在这份《报告》中，深圳特区内一手住宅均价每平方米过万元的信息，让公众再次把惊奇的目光投向了这个房价已连续数月两位数增长的城市。

　　飞涨的房价

　　“这个《报告》实际上在春交会之前已经公布，此次之所以如此轰动，可能是媒体把‘特区内商品住宅均价首次突破万元大关’等字眼特意提了出来，很震撼吧。”日前王锋接受本报记者专访时表示。

　　《报告》显示，今年一季度，深圳特区内商品住宅均价首次突破万元大关，达10313元/平方米，同比上涨超过35%；特区外住宅价格平均为6170元/平方米，同比上涨27 %以上；全市商品住宅均价为8126元/平方米，同比上涨高于25%。

　　对普通市民来说，枯燥的统计数字远不如一抢而空的火爆新房销售场景，更能让人感觉到房价上涨的飞速：几乎所有楼盘推出当周就能实现80%~90%的销售率，这一现象让原本必要的营销策划已显多余。

　　“中介公司最发愁的是富余的销售人员怎么安排，以往楼盘正常销售期是1年或更长，现在1个月，快的甚至一周就售出八九成。”星彦地产事业部助理总经理青忠贵说。

　　理性还是疯狂

　　“其实，深圳特区内房价每平方米过万元很正常，有其必然性和客观性。深圳特区内已经连续4年没有土地供应，一季度新开楼盘又急剧减少，物以稀为贵，再加上豪宅的拉动，房价自然高。”王锋说。按他的分析，深圳各区域差异特别大，特区内外楼价基本上相差一倍，前者两年前一手住宅均价就已接近每平方米8千元，去年年底达到9千元左右，甚至接近1万元，现在特区外均价都6千多元，特区内突破万元大关很正常。

　　这份《报告》统计显示，一季度深圳新增楼盘29个，总供应面积同比下降3.5%，总供应套数下降幅度更大，为24%。一季度全市住宅共成交20430套，总成交面积约180万平方米，分别比去年同期下降近12%和12.6%。

　　而在供应和成交诸数据下降的同时，《报告》也指出，在本就紧张的供求关系之下，新推产品户型面积增加，大户型的产品比例上升，平均面积接近100平方米/套，显然中高档住宅比例的上升，直接拉动了全市住宅均价。

　　但王锋也表示，虽然特区内一手住宅均价每平方米过万元并不令人感到意外，但楼价过快的涨速还是有些不正常。他表示，去年以来高档住宅建设过快，拉高了房价是一个客观因素，从“五一”春交会上来看，TOWNHOUSE(联排别墅)等类型的高档住宅就太多了。

　　“但这是前几年出现的问题了，现在采取的措施只能针对现在和今后，而不是之前已批复的、合法的住宅项目。”他说道。

　　深圳中原深港研究中心总监张伟对本报记者表示，他们曾经做过测算，如果买房用来投资，买一套房必须要涨8个点才能赚钱，而一季度25%的涨幅，则意味着买房肯定有钱赚。据他们研究统计，刚刚过去的4月份，深圳全市一手住宅均价已达8880元/平方米，比一季度均价8126元又增长了754元，增幅近10%。而二季度这一数据预计环比仍将增长10%，均价达每平方米9000元。

　　也就是说，深圳房价继续上升的势头未见任何放缓的迹象。

　　张伟表示，现在房价已给市民一个信号：只要买房就有得赚。据他观察，在房价飞涨的作用之下，投资行为已日趋大众化。目前二次置业者很多都是普通大众投资者，他们具有一定的盲目追风性，特区外新开盘的项目，第一波客户几乎都是这些普通投资者，投资成分非常浓。这样就形成一个不断的循环过程，造成个个楼盘销售一空。

　　而深圳本地一些本来尚未成熟的购房需求，被房价上涨预期和保值增值打算所推动，加上互相攀比等心理，变成有钱没钱都想买。

　　中原的研究统计还发现，过去一年来，与急速增长的房价相比，住宅物业租金几乎没有增加。房价或者可以借包装策划来抬高，租金却没办法作假，房价与租金反差日益拉大，一定程度上也预示目前深圳房价涨幅有些反常，投资面临的短期政策风险增大。

　　企盼调控？

　　“我见人就说现在不是买房时机，风险太大了，还有多少空间呢？”星彦地产的青忠贵说，“我个人判断，新一轮全国性的调控很快就会到来。”

　　实际上，新的楼市调控政策在深圳已经露出端倪。

　　就在王锋他们的《报告》第一次露面之后没几天，4月20日，旨在调控房价的“深八条”正式出台。不过，这个由深圳6部门联合制定的八条指导性意见，似乎并未对飞涨的房价产生什么影响，有分析人士干脆称之为“光打雷不下雨”。

　　深圳中原在“五一”春交会上一项调查显示，市民无论是对调控政策的关注度还是对政策效果的期望值，都已大幅降低。相反他们觉得越调控房价越上涨，调控了一年多，结果房价涨的更多。为何市场和消费者都对政府力推的“深八条”反应平淡？

　　“市民的观望心态可以理解，但大家也应该相信，一个在市政府常务会议上通过的决议，一定会得到执行！”有官方背景的王锋对“深八条”显然充满期待。他声称政府各个相关部门都在进行具体操作，很多措施都要进一步细化。

　　他还透露，此前业内一度流传的提高购房按揭首付的政策，政府确实在研究制定之中，目标主要严格抑制以投资为目的的二次置业行为，同时适当提高首次置业的门槛。

　　但有不愿透露身份的分析人士对记者表示，采取提高首付等金融手段调控房价的前提，是市场传导要顺畅。但国内的金融市场并未完全开放，无法对此加以保证。相反提高首付可能让

开发商更有效地筛选客户，最后导致楼价进一步上涨。

　　此外，银行方面未必能有效执行此项新规定。一方面个人房贷几乎是目前各银行最优质的贷款项目，利益所在，难以舍弃；同时银行为了争夺客户，也会设法推出更多创新的金融工具来对冲，到头来新规定的实效如何很难预料。

　　“调控房价最有效的方式之一，是加快房屋供应，或者政府自己建，或降低土地出让价格，建造限价房，但这样做的核心是地方政府让利，政府是否愿意积极操作，就要看他们自己了。”这位人士强调说。