北京房价脱缰 三月普通住宅期房成交价超7500元

　　本报记者 姜洪桥 北京报道

　　2006年以来，北京房价一直在加速上涨。

　　处于城市中心区的售楼处多数处于排队待购的状况。事实上靠近北京中央商务区(CBD)的合生国际花园、东四环的观湖国际、望京地区的橄榄城、西部的紫金花园，堪称近城区楼 盘中热中之热。

　　当然，上涨并不只是这些“明星楼盘”，主要因土地供应区域不均和土地交易“招拍挂”制度，导致了更大面积的房价上涨，在近期已呈难以遏制之势。根据中房指数研究院报告，2006年3月，普通住宅期房成交价格为7549元/平方米，同比上涨15.9%，比2月份上涨3.7%。

　　“城内”新盘缺乏

　　房地产从业多年的刘盛对自己未能在2005年下半年及早下手买房多少有点后悔。

　　刘盛在2005年就看好“和平里小镇”。这个项目因其稀缺的三环内位置，在不到9个月的时间内一套未出售单价便涨了2000元。

　　在“和平里小镇”售楼处，每一个进去的人都会被售楼员询问是否已经拿到号了，而只有那些在2005年10月31日前已经排号的购房者才有资格抽取这个20多万平米项目中某一个楼的购房顺序号码。

　　刘盛早在2005年就开始关注这个项目，当时开发商放风出来的价格是单价7500元。以这样的价格购买和平里小镇是相当合算的，他分析的着眼点主要在地理位置上。和平里小镇不仅在三环之内，而且紧靠轻轨站。

　　北京市政府出台的土地供应计划印证了刘盛的看法。

　　尽管2006年土地供应计划为6500公顷，远超2005年实际供应量，看起来相当充足，但绝大部分可供土地都分布在遥远的郊区甚至郊县。远郊区县供应量比重达到60%。“土地拍卖越多，离市中心也就越远”，刘盛的说法听起来有点耸人听闻，但也不无道理，“供应量越大，人们就越害怕，靠近市中心的项目也就涨得越快”。

　　在2005年10月初次试探之后，和平里小镇再次放风，价格涨到8000到8500元。2006年4月份，和平里小镇再次放风，价格再涨1000元，达到9500元。

　　涨价的幅度事实上已经超过了政府的预期，甚至超过了开发商自己的设想。在达到9500元的价位后和平里小镇不得不重新调整定位。最初定位是面对白领阶层，但9500元的价位显然更适合富有阶层，和平里小镇立即着手修改外立面，其样板间和工作人员的着装也都换成东南亚风格。

　　涨价导致开发商都不得不将楼盘定位调高一个档次，这在北京是头一回。

　　“傍大款”老盘新生

　　而来自中房指数研究院的报告显示，在多年依靠城内项目为主要价格推动力之后，四环外成

房价上涨新主力。2006年3月份四环外住宅期房成交价为7646元/平方米，同比上涨最高，达到24.3%，环比上涨幅度为和6.3%。

　　这些偏远地区的房价都为几个热点项目的土地竞拍所带动。

　　2004年以来北京为了土地公平透明交易全面实行土地招牌挂制度后，拍卖的土地价格高昂而房地产商不得不提高房价，2004年前的协议出让土地项目也乘机跟随而上提高房价。唯价高者得的结果是以点带面，由个别高地价全面拉动整个区域房价上涨。

　　在记者的调查中，位于温泉镇南部的百旺茉莉园和中关村以北的领秀硅谷价格都上调1000元左右，花园洋房价格分别达到9000和11000元。相当多的人认为，北五环房价的上涨与最近一年多来临近区域土地拍卖有关。

　　去年，华润以3800元的楼面价拿下了领秀硅谷以北的清河地块，预期一期出售均价在7500元。今年初北辰则以4800元的楼面价拍卖得到百旺茉莉园以北的温泉镇地块，预期出售均价近万。和华润以及北辰的高价相比，百旺茉莉园这些老盘多少有点随行就市的幸运。

　　百旺茉莉园是海科建旗下的老项目，属于协议出让，预测土地价格约为1700元/平方米，和北辰竞拍的价格相差近2000元。领秀硅谷则是2004年拍卖获得，价格在2300元左右，与华润竞拍价格相差1500元。也就是说这些老盘虽然土地价格低廉，但却享有和新近拍卖价格高昂的新项目同样的涨价机会。

　　德梁行研究部研究顾问部高级经理王晨将这种情况称为“傍大款”效应。富力城拉动了双井地区的房价提高30%，华润的橡树湾还未成型便拉动了清河地区的房价，星河湾一夜之内将

朝青板块(北京朝阳路、朝阳北路、青年路周边的区域)上推上千元都是“傍大款”的例证。

　　而富力城、星河湾、橡树湾三个项目代表着北京房地产市场三大主力板块，单是朝青板块在2、3月份就推出超过30个项目，其对北京整体供应量和价格的影响不容小觑。

　　中国社会科学院城市与房地产经济研究室副研究员况伟大说，房地产竞争不是像工业行业那样的全面竞争而是区域内的环形竞争，每个区域的房价都以区域内出现的最高价为标准出售。这一结论推理出的一个新问题就是：土地供应对平抑房价效果有限，因为再便宜的土地过两年之后盖上房也按两年之后的房价出售。

　　不过，记者从北京市国土局获悉，北京市政府计划联合国土局、建委和发改委控制房价，很有可能出台低价出售部分土地同时限制出售价格的政策。这一有别于价高者得的单纯拍卖方式或许会取得一定效果。