预售制让开发商少卖房也赚 专家建议取消预售制

　　专题策划 廖卓斌 专题撰文 时报记者 高江虹 实习生 但莹

　　时报连日对空置房的报道，引起了不少地产专家的反响。有专家指出，空置房的产生和不断增长，与目前国内房地产企业的开发和经营模式有关，预售制度是最主要的弊病之一。去年，央行出台的研究报告就曾建议取消预售制。

　　截至去年底广州商品房空置率达19%，专家认为，本地的房地产市场相对成熟稳定，配套制度也在建立完善中，基本具备了取消预售制度的条件，可以试行现楼制，逐步取消预售制。

　　现象解析 用别人的钱建房卖不完也不着急

　　“房地产企业资产负债率平均超过70%”，中国

银监会统计部专题分析组2005年9月发布的《中国房地产资金来源状况分析报告》中指出，“多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是透过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金，以低成本或无资本扩张。”

　　也就是说，目前一个房地产开发项目资金运作的来源是：项目总投资(100%)=资本金(20%)+订金和预付款(50%以上)+建筑企业垫资+银行贷款。如果房子不好卖，订金和预付款回笼资金有困难，则抵押商品房向银行贷款，贷不到钱就用推迟工程结算手法拖欠工程款。只要商品房顺利卖出，开发商就实现用不到项目总投资20%的资金，赢得以一个房地产开发项目总投资额为核算单位得到的利润。在这过程中，开发项目大部分是运用别人的钱作为成本。其中尤以消费者的资金比例最大。

　　近几年，楼盘开发成本中来自购房者的定金和预付款的比例越来越高。据统计数据显示，购房者所支付的定金和预付款往往占了楼盘项目开发资金的半数以上。如2003年广州市共投入房地产开发的资金为6486138万元，其中购房者"贡献"的就有3270932万元，达开发商的自筹资金801109万元三倍多。

　　“我们房地产开发是通过预售来融资的。这种形同集资建房的预售运作方式，使得出现了‘电视机多了会跌价，空置商品房超过了警戒线房价也不会下跌’的现象，更不会出现像股市那样的崩盘情况。”广州市房协专家会委员黄穗诚指出，正因为凭着商品房预售制度，开发商运用别人的钱滚动开发一个个商品房项目，只要房子能够卖掉一半就能获利。因此，开发商对商品房空置并不着急。一些空置房开发商还可以坐等地段开发成熟后，房子升值再卖出多赚一些钱。

　　从这个意义上说，空置房的症结在于预售制。

　　正方观点 “预售制弊病多应逐步废除”

　　实际上，对预售制度的检讨，近年来一直没有断过。由于实施预售制以来，每年产生了大量的房地产投诉与纠纷。据广州市消委会提供的数据显示，2005年广州市消委会接到2200多人次对房地产行业的投诉，与前年1300多人次相比，增加了将近80%，这个投诉数量居于十大投诉行业榜首。

　　在投诉中，有关房屋的质量问题一直位居首位。因为在预售阶段，市民所买的商品房还根本不存在。一些开发商为追求最大利润，随意降低工程标准，使用劣质材料或偷工减料等，给房屋质量和安全埋下重大隐患。此外还存在开发商私自改变设计规划、购房者陷入定金圈套、产权拿不到手和延期交房等风险。

　　广东省政府参事室参事潘蜀建教授认为，预售制度混淆了在房地产领域中投资和消费的界限，将投资行为的风险转嫁在消费者身上。他认为，中国房地产业已完成了资本原始积累，成长为不容轻视的巨大资本源，因此停止预售的时机已成熟。日益深化的金融改革，也为取消预售制度提供了条件。

　　潘蜀建建议政府应制定一个时间表，逐年提高商品房的预售条件，直至最终取消，实现市场上一手交钱，一手交楼。

　　反方观点 “取消预售制将使楼价骤升”

　　中原地产项目部副总经理黄韬则对取消预售制的建议持反对意见。他认为，因为目前开发商囤货现象严重，广州楼价高企，一旦取消预售制将会使得楼市供应量大减，楼价会被进一步推高，对市民来说并不有利。另外，取消预售制也会使房地产开发受到重挫。

　　据了解，国内开发商的融资渠道有限，截至目前，利用信托方式融资的全部资金累计不足150亿元，约为当年房地产开发完成投资额的0.1%。因此，取消预售制会令不少开发商资金供应链立即断开，反而产生了大量烂尾楼。

　　“市场出现的问题不都是预售制度惹的祸”，广州市房地产协会会长陈敦林认为，广州市房屋预售制度门槛已经很高。据其介绍，广州现在实行的预售许可证制度，从某种意义上讲，它所推行的就是准现楼销售。2001年1月，广东省建设厅颁布的《关于调整我省商品房预售项目工程形象进度条件的通知》，规定7层以下的商品房项目，已完成结构工程并已封顶；7层以上的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程之后方可预售。此外还通过建立资金监控账户，防止挪用资金导致烂尾，这很大程度减少了市民购买预售楼的风险。