房地产宏观调控在路上

　　证券时报记者 何雨华 陈 霞

　　山雨欲来风满楼。

　　飞涨的房价面对的是沸腾的民怨。尽管2005年被称为房地产“政策调控年”，但与频出的政策对应的却是房价的不断上扬。统计数据显示，2005年的房价，北京上涨了20%，深 圳上涨了17.8%……

　　进入2006年，全国房价继续延续涨势。今年一季度，北京房价同比增长14.8%、深圳商品住宅均价同比上涨25.63%、广州中心城区房价上升了14%，大连上涨15.1%、呼和浩特上涨14.9%、南宁上涨9.9%、成都上涨9.2%……在逆市飞涨的房价下，普通老百姓无奈地称自己为“房奴”，大部分人无法承担的高房价已成为社会最不和谐的因素之一。

　　中国的房地产业正处于十字路口……

　　上月27日，央行毫无征兆地对贷款加息，外界揣测这是对房地产进行二次宏观调控的先兆。另有消息称，中央对热点城市的房地产基础情况摸底工作正在进行中，摸底结果将成为是否对房地产业展开二次调控的重要依据。

　　诸多迹象表明，二次房地产宏观调控已拉开序幕。

　　推动房价上涨之手

　　导致房价上涨的原因从来没有像今天这样复杂。

　　“五一”期间，参加“深圳住房春交会”的一位地产

开发商对记者说，房价上涨是供需关系的正常反映。因为一方面，政府现在的推地政策加速了商品房供给的紧张；另一方面，各地经济适用房供应缺乏，迫使大量民众被迫挤入商品房市场，过量的需求追逐有限的供给，结果必然是房价上涨。同时，这位开发商承认，地产商的人为操作有一定程度上放大了这种供求紧张。

　　瑞信亚洲首席经济学家陶冬给记者道出了需求扩大的另一个因素———投资需求。陶冬认为，游资与炒作是支撑房价上涨的主要力量。在

人民币升值预期、中国的货币环境、利率水平十分宽松，实际利率处于超低状态的环境下，中国的房地产市场出现炒作再正常不过。“对于普通民众，扣除利息税后的实际

存款利率接近于零，而各地房地产的租金回报率则多数介于4%～6%之间，‘存银行不如买房’是民众理性的选择。一旦房地产升值的信心确立，更多的储蓄资金将会流向房地产市场。”

　　而对于中国房价的上涨，民间更多是指责政府的失职。“政府有没有责任提供经济适用房？经济适用房的比例该是多大？”有民间观察人士提出了这样的疑问。按照他的想法，在贫富差距扩大的今天，政府应该提供越来越多的经济适用房，而不是越来越少。“在土地国有的情况下，政府更有职责来满足普通居民的居住权。居住权是天赋权利，这种权利必须依附土地而实现。”

　　稳定房价不能只靠市场

　　怎样稳定房价，实现“居者有其屋”？这是眼下民众最关心的问题。

　　中国房地产住宅研究会常务副会长张元端认为，要解决我国居民居住问题要靠两条腿走路：一条腿是市场，即通过商品房供应来解决一部分住房需求；另一条腿是政府的住房保障体系。

　　而北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为房价走势只是一个影子，现在需要扶正的则是身体。钟伟说的“身体”指的是地方政府及相关部门、银行机构的组合。“房地产开发的两大要素———土地和金融的闸门都在他们手中，项目何时能进入交易市场也由他们来核准。尽管消费者的住房需求是刚性的，但也极易因为信息不透明而盲目追涨，因为银行的‘热情’支持失去理性而透支购买力。”

　　钟伟认为，只有当市场供应变得真正充分、银行贷款制度完善、需求方消费理性化后，房价才能按照市场规律正常波动；只有当地方政府建立起住房保障体系，满足了低收入人群的住房需求，房价问题才不会像今天这样敏感。

　　那么，谁能扶正这个身体？“只有中央和地方政府自己。”张元端肯定地说：“去年宏观调控以来，中央对于房地产发展的政策非常明确，关键是地方要真正把中央的方针落到实处。如何加强也是一个问题。”

　　有民间观察人士指出，地方政府与中央政府的利益冲突也是去年调控政策屡屡失效的原因。“一方面，地方政府难以舍弃土地拍卖的高额收益，更不会有动力为市场提供经济适用房；另一方面，与房地产有关的许多税种属于地方税，地方政府希望从房地产上涨中获得更大的税收实惠。这些都使地方政府对房地产的宏观调控毫不热衷，甚至阳奉阴违。”

　　二次调控重在落实

　　对于此次央行加息，国泰君安地产研究员孙建平认为，此举对楼价影响不大。“仅仅靠加息是不够的。”孙建平说，去年出台的一系列房地产调控政策都是有效的，但由于在执行中造成偏差没能达到效果。“房地产的二次调控最重要的不是政策，而是执行。”

　　中国社会科学院金融研究所主任易宪容则持相反观点，他认为加息是最有效的调控手段，其次是税收。“只要加息加到一定程度，房价必然能够打压下来。房地产业是一个资金密集性产业，资金成本的高低或利率的高低不仅决定了房地产市场发展速度，也决定了房地产炒作与投机的程度。”易宪容认为，从现在房价走势来看，去年的调控政策大多数都是错的。

　　易宪容还认为，楼市过热与外资投机关系很大，“其他国家的楼市是不允许外资炒作的，必须对外资进入中国房地产市场加强限制。”

　　社会科学院金融研究所研究员尹中立对加息的效果则持怀疑态度，“房价上涨过快更多的是住房结构走偏的结果。”他认为，正确的住房结构是大部分人住上政府提供的房子，而不是自己买的房子。“现在大多数人买不起房子肯定是不合理的，但是不合理的现状存在的事实却值得我们深思：房价高得大多数人买不起，但是少数有钱人却不觉得这是个问题；很多人本没能力买房，却为居住被逼到市场买房。种种因素造成的需求过旺是住房制度的缺失。”

　　陶冬认为税收政策可能是针对房地产投机的最直接、最有效的措施，也是下一轮扭转房地产过热的主打政策。“不过，对房地产征税主要由地方政府提出并执行，从经济增长到土地收入，地方政府依靠的就是房地产，因此对本地房地产必然呵护有加。中央和地方政府在此问题上的博弈，对各地房地产市场有重大影响。”