易小迪：一线城市不拿地

　　□本报见习记者莫小勇

　　在许多地产商对国际投资基金趋之若鹜的时候，北京阳光100置业集团(下称阳光100)总经理易小迪却称，与国际基金的合作我们不得不谨慎。被盲目逐利的资本控制，将使我们偏离自己的信仰，这是不能接受的。

　　戒除欲望

　　近日，一家国际基金巨头大手笔注资阳光100置业。虽然阳光100现在还不愿透露基金公司的名字和注资金额，但可以肯定的是，基金将以项目入股的方式，和阳光100共同开发某个西南城市的一个黄金地段大盘，这将是阳光100继长沙国际新城、沈阳国际新城、烟台城市广场后，最大的一个楼盘，也是全国所有开发商在二线城市圈地运动中开发面积最大的一个项目。

　　阳光100不是国内最大的地产商，但肯定是富有特色的一家。

　　阳光100董事长易小迪是个恬淡达观之人，嗜辣椒而又修佛学的他恪守“先劳后获、先难后得”的为商之道，以平和达观的良好心态处世、处事，在浮躁的商海中却成了出奇制胜的法宝。他曾经与冯仑、潘石屹同在海南闯荡房地产市场，到现在已经是洞穿世相。他说，即使是香港这样成熟的

资本市场，基金承诺给投资者的回报率也没有超过7%，在内地，我们还有很多低成本的资本渠道可以挖掘。

　　为控制资金成本，阳光100不愿意接受许多基金超过16%的回报率要求，他们需要的是有长期合作意愿、回报要求合理的合作者。从阳光100的拿地策略也可以看出易小迪的行事风格。易小迪借用《戒定慧》中所说，戒除你的欲望入定以后你的智慧才能打开。

　　先行卡位

　　回放阳光100在全国的布局也相当有意思，它在12个城市完成项目10个，还有8个项目在同时进行，土地储备超过1000万平米，足够开发6-7年。这与许多赫赫有名的开发商在北京、上海等一线城市因竞争激烈、地价被抬得奇高，又受宏观调控影响得不到银行资金支持，无地开发，被迫从陆续进入二线城市抢单形成鲜明对比。

　　“阳光100没有在北京、上海这样的一线城市，通过土地一级市场拿到过地。主要有两方面的原因，一是企业实力不够，还有就是以前有些企业通过关系来拿地。”北京阳光100置业集团常务副总经理范小冲告诉《财经时报》。

　　阳光100目前在全国12个城市有项目开发，都是在二三线城市，从来没有在北京、上海这样的一线城市拿到过地。阳光100去年曾试图在北京拿地，然而最终没有结果。 “二三线城市容量毕竟有限，北京是首都，2008年又要开奥运，地位、作用和价值会不断提升。”范小冲这样回答记者。 范小冲透露说，拿地这里面的关系比较复杂，以前有很多企业通过一级市场私底下就把地拿走了，不过现在土地一级开发正在逐步的市场化。

　　所谓土地一级开发，是指按照城市规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。 曾有多家企业负责人表示，对开发企业来说，除了参与土地一级开发有一定的利润外，也是企业曲线拿地的一种方式。

　　“很多地产企业参与土地一级开发，最终目的还是二级市场。”范小冲告诉记者，“阳光100很少参与这种一级市场开发，目前我们的很多项目都是收购或转让来的。”

　　范小冲解释说，虽然一级开发完成后，土地仍会拿到二级市场进行正常的“招拍挂”，但是，由于一些开发商参与了前期的工作，相当清楚地块的各方面情况，尤其在土地成本核算方面占据绝对优势。 为了找到合适的土地，这个起源于外地，虽已将总部搬到北京，但公司业务专注于开发、盖房的地产公司，曾不得不在地产网站上大做广告。范小冲表示，发布广告寻地是一个无奈之举，因为此前公司花费两年时间都没找到合适的土地。“拿地不是我们的长处。”范小冲说，公司内部甚至没有设置其他大多数房地产公司都有的专门负责拿地的人员。

　　合作伙伴

　　易小迪说，阳光100的钱来自战略合作伙伴，在每个地方的项目都是跟这些战略伙伴合作的。比如在济南项目引入山东兖矿集团，在南宁项目引入清华诚志等。

　　范小冲解释，目前并不是所有项目都是采用这种合作方式的，各地的合作方式是有些不同的。

　　在发展初期，阳光100和各地的投资方合作时，有些项目是由投资方来控股，但现在就不同了，现在所有项目都是要由阳光100来统一管理。

　　这种模式一般是签定协议，然后由董事会来定目标、原则、业务，采用垂直管理。而各方分成也是根据协议按股权来进行的。

　　和SOHO中国的合作就是其采用的模式之一。他表示，SOHO中国具有大型城市项目运作的经验，而目前SOHO中国土地储备少，如果通过招拍挂、拆迁过程来拿地，需要一个很长的时间，所以潘石屹也愿意和阳光100合作开发项目。

　　有观点认为，传统住宅开发商遭遇宏观调整后，贷款和拿地日益艰难，这将导致商业和工业地产等以租金为主要收益的房产开发项目迎来一轮投资热潮。而到目前为止，阳光100还是专注做住宅房地产，“因为阳光100擅长这个。”

　　到目前为止，阳光100基本上只进入二三线城市，且只做两种产品：国际新城系列，即位于中心城市、新兴地带的以居住为主的都市大盘；以及城市广场系列，即城市中心大型建筑综合体。阳光100始终固守简朴的理念，竭力为新兴的白领和中产阶层营造在夸富的

豪宅面前不失尊严和品位的生活空间。而来自美国的基金，也认可了这一理念，不能不说资本也有向善的一面。