拿地是一种互惠游戏

　　□本报见习记者莫小勇

　　北京市土地一级开发市场招标规范再次被提上日程。 据了解，北京市土地一级开发招投标政策已经获得北京市国土资源局内部审批通过，目前正报经北京市主要领导审阅批准。

　　事实上，对土地一级开发进行招标，早在几年前已明确。

　　2002年12月，《北京市土地一级开发管理暂行办法》的发布，就明确规定经由市区政府批准的土地一级开发项目，都由土地储备中心采取公开招标的方式确定一级开发单位，开发商不能再介入这一领域。

　　然而，招标至今没能普遍实现。相反，有许多企业通过进入土地一级开发市场，“曲线”拿地，进而成为二级土地

开发商。

　　对土地一级开发的利润也一直是个争论的焦点。

　　“一级土地开发本来是要由政府来做的，但由于牵涉到土地拆迁等敏感问题，一般委托企业来做，而这样企业和政府就会达成默契。”京汉集团总裁助理董海斌向《财经时报》表示，“在某种程度上企业是在为政府做事，当然在二级招拍挂的时候，在标的的设定上双方就可能达成一致。”

　　进行土地一级开发的结果，便是要使“生地”成为“熟地”，让开发商不再承担与商品房建设无关的涉及土地开发及基础设施建设的工作。

　　曾有地产企业内部人士对外宣称，目前北京市一级土地市场开发的利润在8%左右。然而知情人士透露，这只是一个公开的数据，实际的利润远不止于此。

　　有业内人士甚至直接指出，通过虚高成本就可以增加一级开发商的利润。

　　该人士认为，由于目前缺乏市场监管的机制，只需要在做报表时将成本抬高，利润自然也就上去了。并且目前土地一级开发成本和二级市场价格之间产生的差额收益，由政府和开发商协议分成，这些都为一级开发商预留了很大的利润空间。

　　然而，董海斌则认为，土地一级开发，即把“生地”变成“熟地”，这其中的利润其实是很薄的。他解释说，土地一级开发完成后，要由土地储备中心来估价收回，而这个估价是非常保守的。

　　他表示，也正是因为一级土地开发商利润微薄，如果再得不到二级土地开发权，就会影响企业的积极性。他还给记者举例说明，前一段时间，国内排名前列的某大型地产企业做了土地一级开发，该地块准备在二级市场招拍挂时，“区政府就帮忙打个招呼，说某某一级土地开发就帮了我们的忙，不用再进行二级市场的招拍挂了，地让它拿去吧”。

　　在国外，地产商和房产商是分开的，地产商通常需要有大手笔资金做投入，

房地产商则不需要。而中国两者合一的产业特质，才造成了目前房地产开发商曲线拿地的现象。