一级开发融资遇阻 北京绸缪土地储备基金

　　本报记者 叶加 发自北京

　　由于融资遇阻，北京市国土资源局正在筹划建立土地一级开发专项基金。

　　北京市国土资源局局长安家盛昨日在“北京市深化土地使用制度改革实践论坛”上对《第一财经日报》透露：“目前正与有关银行深入研究，并邀请研究机构进行调研。”

　　所谓土地一级开发，是指各地土地储备机构或开发企业将准备进入市场的土地由未拆迁的“生地”变为可地产开发的“熟地”，在二级土地市场上进行“招拍挂”。

　　北京市土地整理储备中心副主任王兵告诉记者：“我们即将建立政府(土地储备机构)、银行、企业三方协作，管理三位一体，资金封闭运作的土地一级开发融资模式。”

　　王兵所说的融资模式即为建立土地储备基金。负责专项研究的

清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍，通过土地二级市场回款成立一个土地储备基金，为一级土地开发时间超过两年的项目提供银行贷款担保，或者直接参与资金短缺的项目。

　　成立基金的背后是融资难题。此前，土地一级开发企业往往因资金断裂造成闲置土地，土地储备基金和土地一级开发招投标细则的建立，可以在很大程度上设立一道企业资金和实力的门槛，使土地市场变得更为透明和健康。

　　据了解，北京市土地一级开发招投标细则即将出台，使得土地一级和二级市场各自独立。

　　“以前一直是一、二级联动开发的潜规则，因而

开发商也大多从做房屋开发的银行贷款弥补土地一级开发的资金缺口。但各自独立之后，一级开发企业资金压力会很大。”一位开发商表示。

　　土地一级开发的融资模式主要是银行贷款和财政补给。根据有关规定，土地一级开发企业，自有资金比例需达到35%才能够获得银行贷款。而根据央行2003年6月5日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对土地储备机构发放的土地储备贷款必须以其收购的土地作抵押，抵押贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不超过两年。

　　安家盛介绍，截至目前，市财政虽已为北京市国土资源局提供了21亿元财政资金，但距离实际需求仍有极大缺口。

　　“而土地储备基金的建立，可以有效解决土地开发企业融资难、银行贷款风险大、政府资金不足等问题。”王兵说。

　　但国土资源部土地利用司副司长冷宏志对此表达了不同的看法。他表示，土地一级开发融资问题要减少对银行资金的依赖，加强财政资金的投入。“我们不要老给银行‘打工’，而政府应该多拿点钱，共同把土地市场‘

蛋糕’做大。”