广州商用物业空置五成 沉淀30亿 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2006年04月27日 15:43 南方日报 | |||||||||
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王昊 前言 根据国家统计局的最新数据，截至3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。建设部于日前下发紧急通知，要求包括广州、深圳在内的全国40个城市的有
而由广州市房地产业协会、学会课题研究组刚刚发布的《广州空置商品房研究报告》，作出了2005年“广州商品房空置率降至历史低位、商品住宅控制情况尚属合理”的分析结论。 商品房空置率逐年下降 据《报告》主笔之一、广州市统计局固定资产投资统计处处长沈妙芬介绍，这份广州首次系统分析商品房空置情况的报告，数据全部来源于统计部门的权威统计，从1998年至2005年的各项数据均极为完整。换句话说，广州市有关部门上报建设部的数据，将不会与这一《报告》的内容有很大出入。 该《报告》显示，广州截至2005年底商品房空置面积为563万平方米，空置率为19%。从历年的统计数据看，2001年广州市商品房的空置率最高，为24.2%；随后逐年下降，2005年的空置率比最低的2004年略微增长了0.5%。 业内人士普遍认为，这份《报告》为广州楼市传递了及时正面的讯息:广州大多数空置房为空置时间在1年以内的“待销商品房”，其中待销的商品住宅占住宅总空置量的71.9%，市场供求总量与供求结构保持“动态均衡”。 住宅空置率10%接近合理 《广州市空置商品房研究报告》所依据的一个重要指导思想是:一定规模的待销空置房对房地产市场的正常发展完全必要，有助于抑制房价的不正常上涨、为消费者提供选择余地以及应对潜在需求起到“蓄水池”的作用。《报告》提出，房屋空置率在10%应视为合理水平。据统计，去年广州商品住宅空置面积254万平方米，住宅空置率为10.8%。 广州近年来市民收入水平持续增长，在银行利率低、投资渠道少以及物价上涨等因素促使下，近两年广州商品住宅需求持续旺盛；反观住宅供应量却在宏观调控等因素的制约下有所萎缩，商品房竣工面积从2003年起逐年回落，住宅空置总量呈现逐步减少的态势。 数据显示，广州2004年住宅空置面积282.33万平方米，2005年降至254.45万平方米，降幅为4.7%。主要空置住宅集中在番禺、天河、海珠等主力供给区域，而位于城市周边的三四级路段住宅空置量是中心城区的两倍，别墅和高档公寓的空置量约甲≌罩妹婊娜煞荻睿檬视梅课拗拖突沟那榭觥?BR> 商用物业是空置“重灾区” 在对商品住宅空置率持乐观态度的同时，该《报告》也明确指出“高空置率主要集中在办公楼、商业营业用房及其他房屋”，并指出办公楼、商业营业用房及其他房屋(工业厂房、停车场、别墅)等空置率分别为45%、58.8%和45.2%。数据显示，2005年广州办公楼空置量41.97万平方米，而商业营业用房的空置量高达151.43万平方米，占空置房总量的26.9%。 《报告》指出办公楼、商业营业用房的非正常空置情况十分突出，有超过50%属于空置时间在1年以上的滞销、积压空置房。商用物业的空置规模已达179.04万平方米；若按三类房屋的平均工程造价1722元/平方米计算，沉淀资金将超过30亿元，可能会对全市的经济发展带来不利影响。 合富辉煌市场部首席分析师黎文江表示，商用物业空置率达五成将是一个极其严重的问题。记者连日来在调查中也发现，广州商铺空置主要存在于非繁华地段的商场、商品房社区，临街商铺和专业市场铺的空置率较低。 写字楼方面，《报告》显示2005年中心城区一级路段的写字楼空置16.77万平方米，同比增长8.7%。随着广州未来4年将有逾200万平方米的写字楼投放市场，写字楼仍将会面临强大的消化压力。 争论焦点 是“不够住”还是“不够炒”？ 商品房空置数据的下降说明广州市场处于供不应求的状况，广州首次公开商品房空置数据再度令房地产市场的争论趋于实际。广东省政府参事、广州大学经济与管理学院院长潘蜀建表示，目前政府急需了解的是，现在究竟有多少需求是投资与投机性购房？如何认定市场上自住性购房占绝对比例？最为关键的是，《报告》得出的“总体价格水平仍居理性区间”的结论是否与公众的观点一致？ 合富辉煌集团副总经理黎振伟也认为，不能单靠较低的空置率数据就得出“房子不够卖”的结论，却没有分析究竟有多少房屋真正在使用。黎振伟表示，香港“八万五建屋计划”的教训说明，空置率所反映的可能不仅是“够不够住”，也有可能是“够不够炒”，单凭空置率还很难得出楼市是否健康的结论。 专家观点 “尾房超市”值得借鉴 254万平方米的住宅空置量是什么概念？按2005年广州商品房实际销售面积753万平方米计，即便是在没有新建商品房供应的情况下，这部分空置房也足足够消费者买4个月。如果按照每套住房100平方米计算，这2.5万套的供应量可以解决一大批人的住房需求。部分专家为解决商品房空置率和市民的住房需求提供了参考建议。 广东省政府参事潘蜀建提出，广州能否像北京那样，专门为尾房搞一个展销会。“中介机构组织，开发商再包装一下，政府再提供些便利措施，将这几百万平方米的空置房强势退出”，潘蜀建认为，“尾房超市”的方式对政府、发展商和消费者各方都有利。 暨南大学经济学院教授、市房协专家委员会委员周治平则认为，政府应该先解决商品房空置，再控制开发商拿地和新建开发的问题。他表示，如果发展商开发的房子卖掉一半就能够回本，自然会出现部分商品房的空置。因此不妨继续通过控制开发量等调控手段，促使发展商尽可能把空置的房子卖掉。 合富辉煌市场部首席分析师黎文江表示，就广州市民的购买力而言，消化这254万平方米的空置住宅只是时间问题，而存量商品房的空置情况才能真正反映目前商品房的供需结构和价格水平。目前购买商品房的人群已经明显呈现“阶梯化”，二次以上置业逐渐占据一手商品房购买群体的主流，买不到房的中低收入者应该更关注二手房的空置情况。 链接 全国商品房空置率:1%还是26%？ 进入今年以来，各大城市的公众频频发出“买不起房”甚至“买不到房”的困惑。同时，有更多的人开始对住房空置率和利用率的真实性产生质疑。在中央高层，关于我国商品房空置率究竟是“不到1%”，还是“26%”也存在极大争议。 如何用真实的房地产市场数据去制定对市场真正有益的决策？广东省政府参事、广州大学经济与管理学院院长潘蜀建不无遗憾地表示，目前房地产业的统计手段和指标还在用计划经济体制下的老办法，地产市场的真实情况一直难以用数据去证明。 合富辉煌集团副总经理黎振伟表示，商品房空置率一直以来都是非常敏感并且极难有精确统计的一项指标，关于商品房空置率的数据争议是由于各方对空置率的概念理解不同，因此计算方式存在较大差异。 据他介绍，按照国际通行的算法，空置率是指报告期内，待出售、出租的各类房地产占市场全部存量房地产(包括报告期新增量)的比率。由于我国新增商品房数量还远远不及存量房改房。按照这种算法，全国大部分城市的房屋空置率都将处于一个极低的水平，空置率甚至可能还不到1%。 而根据国家现行的统计制度，我国目前使用的空置率计算方法则是，用累计到报告期的商品房空置面积去除以近三年商品房竣工面积之和，不考虑存量商品房和总量更大的公房。以易宪荣为代表的一些专家认为，用这种算法得出的空置率才能反映目前商品房的真实状况——换句话说，国内商品房空置率很有可能远超10%的“警戒线”，甚至达到某些媒体所报道的“26%”。 一些专家对建设部连日来要求彻查商品房空置数据的动作作出大胆猜测:这是否会成为政府对地产业进行新一轮地产调控的前奏？是否是为了避免再次出现“上海感冒，全国吃药”的情况，而根据各地商品房空置情况“对症下药”？ |
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