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中国企业海外最大房地产项目揭开神秘面纱
★《中国经济周刊》记者 唐韵 ★特约记者 熊一峰 王若景/上海、圣彼得堡报道
3月25日，总投资13.46亿美元的“波罗的海明珠”在俄罗斯圣彼得堡芬兰湾畔正式开工。
这个由上海实业集团联合百联集团、锦江国际集团、绿地集团等上海产业巨头共同投资、建设的项目，建筑使用面积达143万平方米,成为有史以来中国企业在海外最大的房地产投资项目。
面对这颗即将升起的“明珠”，圣彼得堡政府驻上海代表处一位负责人对《中国经济周刊》表示了乐观态度，“中国尽管成为俄罗斯第四大贸易伙伴，但与贸易快速发展不相协调的是，双边相互投资额却一直低迷不振，依然依靠中小企业和‘倒爷’从事民间贸易，大型企业和项目却在俄罗斯扎不下根。”而“波罗的海明珠”项目可以改变这种现状。
不过，对于此中国投资项目，圣彼得堡也有人持怀疑和质疑态度：“我们担心中国投资者能否完成投资，”一位圣彼得堡本地商人向《中国经济周刊》表示忧虑，他还担心，项目建成后会有大批的中国移民涌入，“对圣彼得堡造成不良影响”。
“明珠”中国造：
四巨头跨行业联手建“中国城”
“我认为‘波罗的海明珠’成功的机会是非常高的。”上海实业(集团)有限公司(下称“上实集团”)董事长蔡来兴向《中国经济周刊》表示，尽管这个项目有不少的困难和风险，但他们依然满怀信心。
3月22日，在北京举行的中俄经济工商界高峰论坛上演讲时，蔡来兴就曾透露，预计到今年底，“波罗的海明珠”项目中的大型会所部分将首先建成并开业；而到明年，彼得公路北侧的四幢建筑物、广场及部分住宅楼将相继建成，并将在“波罗的海明珠”内举办国际冰雕节和“中国年”大型活动。
这是蔡来兴首次向公众揭开“波罗的海明珠”的神秘面纱。
“波罗的海明珠”项目最早始于2003年7月，当时上实集团提出了这一项目设想，并得到圣彼得堡市政府的积极回应；2004年6月28日，上实集团、圣彼得堡对外关系和旅游委在俄罗斯举行了合作备忘录签字仪式，上海市副市长周禹鹏和圣彼得堡市副市长玛尔强诺夫出席签字仪式；2004年9月27日，上实集团直属企业上海实业发展有限公司(下称“上实发展”沪市代码600748)召开董事会，审议并通过了投资俄罗斯圣彼得堡综合社区项目的议案。
不过，对于国内企业而言，开拓如此庞大的海外地产项目，单打独斗决非易事。
2004年9月28日，上实集团、百联集团、锦江国际集团、上海绿地集团、上海工业欧亚发展中心等共同出资组建了上海海外联合投资股份有限公司，共同开发“波罗的海明珠”。
作为该项目发起者的上实集团，1981年7月在香港注册，1996年组建上实控股在香港上市，1997年与各海外公司大联合形成跨国经营网络。经过20多年的发展，集团规模不断扩大，综合实力明显增强，总资产由成立之初的2亿港元，发展到现在的近500亿港元，并成为上海在海外规模最大、实力最强的综合性企业集团。
而百联集团是中国最大的零售企业；锦江国际集团以酒店、餐饮服务、旅游客运业为核心产业；上海绿地集团则是上海最大的房地产开发企业。四方的联手，标志着上海本地的房地产、零售和旅游几大行业巨头，发挥行业间的相互依赖性和协同性，一起走出国门。
“对于多方合作组建的上海海外联合投资股份有限公司，我们确立的定位是希望成为一个‘集成商’，即具有信息、技术、管理、人才、资金这样一个全方位优势的大财团。”蔡来兴在接受媒体采访时曾如此表态。
3月21日下午，中俄两国元首在北京人民大会堂出席了两国外交、投资等领域合作文件的签字仪式，共同见证了“波罗的海明珠”项目贷款协议的签约。同时，中国进出口银行向“波罗的海明珠”提供了为期8年的5亿美元贷款。
似乎万事俱备，但在异国搭建如此大规模的“中国城”，依然有诸多不确定因素。
“明珠”磨砺：
法律条文差异和当地舆论质疑
“波罗的海明珠”并非中国企业在俄罗斯的第一个投资项目。1999年在莫斯科开业的中国天客隆商场，不到三年就倒闭了；而另一个本来雄心勃勃要建成具国际影响力的中国商品批销基地、中国财政拨款投资6千万美元建设的莫斯科友谊商城，最终也落得靠批租门面靠销售非中国货赖以生存的境地。
先行者留下的坎坷车辙，似乎也预示着“波罗的海明珠”项目前行之路的不平坦。
2005年4月，投资方与圣彼得堡市就包括土地价格等在内的商务谈判达成框架协议。投资方完成了市场调研、产品定位、可行性研究、规划概念和总体策划等工作，并获得中国中央政府、上海市政府在立项方面的批准。
但随后的的协议谈判进程，波澜突现。
“该项目的法律事务相当复杂，根据俄罗斯联邦法律，如果租赁合同期限超过5年，出租人则不能对承租人的权利作出限制，因此，当地政府为了取得对该项目用地使用的监督管理权，坚持要求建设用地租赁合同期限为5年。”上海段和段律师事务所合伙人秘书对《中国经济周刊》介绍说，作为该项目的国际律师团成员，段和段律师事务所参与了全程法律服务。
中方律师在经过调查后据理力争：“波罗的海明珠”项目投资额巨大，在5年内完成建设基本不可能。而且这么大的项目在5年内投放市场必将对当地房地产市场产生冲击。
在充分的理由面前，圣彼得堡方面终于同意该项目租赁合同期限在5年以上，使中国企业在项目土地的使用上取得了较大的自由权，减少了可能被不当干涉的风险。
当然，难题不止于此。《中国经济周刊》在圣彼得堡的实地调查中了解到，“波罗的海明珠”项目所在区域原是一块荒地和低洼地，需要在海边筑堤、填土、疏浚运河、埋移高压线。此外，该地块上没有通水、电、气。在中国，类似的大规模重建开发都是由政府主导的，而在俄罗斯则由开发商先期做好，工程难度可想而知。
2005年下半年项目奠基前，喜讯终于传来，在当地政府促动之下，圣彼得堡的水资源以及电力公司逐步开始了该地区的基础设施建设。
最终，2005年5月中旬，圣彼得堡市长与上海海外联合投资股份有限公司签署了关于圣彼得堡“波罗的海明珠”项目的土地租赁合同，项目正式进入实施阶段。
但风波又起，圣彼得堡市内舆论此时出现了不和谐的声音：抗议者称，这个“中国城”将会导致大量的中国移民，对圣彼得堡的经济和社会造成冲击。
为了消除市民对项目的误解，圣彼得堡市市长玛特维延科在接受当地媒体采访时强调，“波罗的海明珠”项目将为3.5万俄罗斯人提供一流住房，创造大量就业，“‘波罗的海明珠项目’适合圣彼得堡的现状。如现在日本积极地在欧洲投资，但谁也没有因此提出日本移民的危险。”
圣彼得堡市建筑研究与设计院院长谢尔盖·尼吉金也表示，“波罗的海明珠”建筑综合体将为圣彼得堡市旅游、观光和餐饮等领域的发展提供有利条件，将使圣彼得堡市更加具有吸引外来投资的“硬件”。
“明珠”投资新思路：
中国人投资的“外国城”
3月22日，普京总统访华期间，中俄两国领导人提出了在2010年使中俄贸易额增长到600亿美元的宏伟目标，而逐步实现中俄双边贸易“重心”由民间贸易向生产合作、相互投资、联合研发先进技术的转变，是两国当前需优先解决的任务。于此同时，“波罗的海明珠”项目也正式得到了5亿美元的贷款。
此前，“虽然中国成为俄罗斯第四大贸易伙伴，但与贸易快速发展不相协调的是，双边相互投资额却一直低迷不振，依然靠中小企业和‘倒爷’从事民间贸易，大型企业和项目硬是在俄罗斯扎不下根，这是过去中国企业对俄罗斯这块沃土的复杂感受。”上海黄浦路53号海湾大厦里，圣彼得堡政府驻上海代表处一位负责人对《中国经济周刊》分析说。
而在波罗的海明珠项目的投资中，上实集团发挥了集成商的作用，改变了以往“中国人建设，中国人使用”的单纯投资思维。
“波罗的海明珠”的建设思路并不是中国式的，而是以俄罗斯人的审美观和生活方式来主导。这座“中国城”，事实上，应当说是“中国人投资建设的外国城。”蔡来兴告诉《中国经济周刊》，圣彼得堡是个非常传统的、文明的、文化底蕴丰厚的城市，但它在国际化和现代化功能方面仍有待进一步完善和发展，“‘明珠’项目在这方面将会是重要的补充。”
“我们是在比较短的时间里，在全球范围内把各种要素整合起来，使其达到最高的效益。”蔡来兴介绍说，“波罗的海明珠”项目请来了世界顶级的管理公司做规划设计；所有的谈判都是由国际律师团按国际规范来做，接下来会是施工管理，五大集团的人才大量进入。“这样实际上就把国内的大企业的优势整合起来了。”
“其实，市场风险、政策风险和社会风险，在任何一个地方都存在。”蔡来兴乐观表示，作为投资者和建设者，他们对于“波罗的海明珠”项目充满信心。
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