银行房贷政策松绑 不少购房者仍然在持币观望

　　本报记者 艾米

　　“现在，个人房贷按揭市场几乎成了各大商业银行的‘新产品展销会’，双周供、固定利率贷款、直贷式贷款、接力贷款、宽限期房贷……”在北京某机关供职的彭先生一口气就向记者道出了近十种房贷按揭新品。

　　在急于买房的彭先生看来，上述房贷按揭新品种的出现，表明银行早就有了松动房贷的打算。近期彭先生转遍了北京春季房展会，几乎看完了大半个京城的新楼盘。虽然在与楼盘销售人员接触时，他发现，不论新房还是二手房，也不论第一套房还是第二、三套房，银行一律都抬高放贷成数、降低利率，摆出一副“尽量为顾客着想的”架势，但彭先生还是很难在东四环附近找到适合自己价位的房子。

　　“连通州的房子都涨到5000多了，两年之前比这位置好、交通方便的房子才3000多一点。”彭先生抱怨道。

　　房贷政策松绑

　　种种迹象显示，为了挽回去年房贷业务下滑的颓势，国内各主要商业银行都纷纷着力加大房贷业务的投放力度，对个人购房贷款与开发商贷款实行诸多的优惠政策。

　　4月中旬，农总行副行长杨琨在该行2006年房地产信贷工作会议高调宣称，农行将从五个方面力推房贷业务：明确房贷投入政策，优化房贷结构，坚定不移地执行优质客户重点扶持与低风险业务优先发展的政策；提升营销与管理层次，打造新型营销体系；为抢占市场先机，要加快业务创新，即产品、服务、制度等方面的创新；尽快建立和完善激励机制、加强市场营销，并出台个人住房贷款优惠政策等一系列措施；要采取严格贷款准入、改进授权管理、加快个人消费信贷业务审查。

　　此前，该行发文，已在北京、上海、广州、深圳、杭州等7个城市开展经营性物业抵押贷款业务。这意味着个人或企业可将名下的写字楼、商铺等商用房产抵押给银行获得贷款，也可在购置这些物业时办理按揭贷款。现在农行相关分行正抓紧制订商铺贷款以及商铺抵押贷款的具体细则，如贷款申请条件及准入门槛、首付成数、贷款利率等。

　　无独有偶，工总行在制定今年行内“消费信贷管理办法”时，也提到要加大房贷业务的开发工作。该行消费信贷管理部负责人季爱东告诉记者，“每年这个时候通常是北京新盘放量的起点，价位还在不断攀升，房贷作为银行的一块重要利润来源其潜力还很大，况且其资产质量一直都很好，尤其是个人住房按揭在工行不良率还不到2%。”因此，下一步工行会适当考虑提高个人贷款成数、对一些优质客户实行优惠贷款利率；而开发商贷款方面，工行也会在不违背监管政策的前提下，突破一些限制。

　　作为房贷业务“先行者”，建行自然也不甘人后。日前，建行率先在上海分行推出了“个贷通”业务，其允许贷款授信额度可随房产升值而追加，采取一次授信、多次循环使用贷款方式，最高贷款成数为8成。该行人士称，如果客户依据市场变化，认为已抵押的房产升值，可向银行申请，评估由银行实施。假如银行评估客户抵押的房产由80万元升值为100万元，最高贷款额度也就由64万元升至80万元。更重要的是， 与其他商业银行集中审批不同，建行的房贷审批权限在支行，房贷政策也相对灵活，不少支行的最高贷款成数也能在7成以上。

　　另一家国有商业银行中行也推出了“八八政策”，对新房和房龄10年以内的二手房，均执行八成的最高贷款成数，贷款利率也享受9折优惠，惟一的条件就是房价在400万元以下。此前，在中行只有购买第一套商品房的客户才可以得到八成房贷。

　　相对四大行而言，大多数股份制商业银行的“手脚”似乎要放得更开一些，不但在贷款成数、贷款期上“大做文章”，如对房贷执行利率下滑10％的政策，而且主动联系开发商为其大开“绿灯”。

　　一位股份制银行的房贷部负责人向记者表示，该行已放松一度让银行“远离”的商铺、写字楼贷款，其全年房贷指标的完成都基本上押在了商用贷款上，营销经费3/4左右也都集中到商用房贷的拓展上。

　　房贷业务大幅下滑

　　在宏观紧缩、房地产“泡沫论”喧嚣尘上的大背景下，商业银行为何要大力拓展房贷业务呢？

　　众多银行业内人士在接受本报记者采访时表示，由于去年以来，银行信贷政策的收紧，再加上房价的持续上涨，使得一些银行的的房贷业务量下滑到近几年来的最低点。农总行房贷部的一位负责人说，自2000年农总行开展房贷业务，业务量一直都在往上升，特别是二手房贷这一块曾一度位居同行业“老大”的位置，但去年以后，各项业务都开始下滑，而且幅度较大。这位负责人坦言，农行推出的五项举措，只是希望扩大自己的房贷市场份额。尤其是房贷市场有所好转，当然会提供更具有吸引力的房贷，来吸引客户。“我们不做，别的行也会做，客户也会跑过去。”

　　对此，工总行消费信贷管理部负责人季爱东持有相同的看法。他认为，众银行松绑房贷，房贷业务下滑是主因，更何况，各家银行都十分看好这项业务，而且定下了相当高的增量指标，但从第一季度的情况来看，各银行的个人房贷余额仍在不断流失，万般无奈之下，银行只好放松政策。

　　某股份制商业银行房贷部的一位人士估计，京沪两地的房贷业务量去年至少下滑了30%以上，房贷余额也开始出现负增长。来自权威部门的数据显示，中行的房贷余额从10月份开始首现负增长局面，而上海银行业的房贷余额已经连续4个月呈缩水状态，7-10月累计负增长60多亿。

　　很显然，银行为房贷“松绑是出于自身的考虑。据社科院金融所易宪容分析，一是目前银行的存款太多，需要合理地流出；二是市场存量房较多，需要迅速消化，让开发商回笼资金，银行这时候放开个人房贷，是从刺激市场方面考虑的，也是帮助开发商渡难关。

　　楼市波澜不惊

　　与银行大肆推出新的房贷政策相比，整个京沪楼市却波澜不惊，不少购房者仍然在持币观望。

　　面对名目繁多的房贷新品，彭先生并没有心动，他认为当前的房价很不理性，他打算等等再说。记者了解到，“双周供”、“宽限期房贷”、“接力贷款”等新品种的推出并没有给银行带来多少“真金白银”，大多是叫好不叫座。

　　根据央行最近发布的一项调查显示，中国城镇居民消费意愿已连续三个季度下滑，今年一季度更是跌至历史新低，同时，居民购房意愿也跌至历史新低。

　　“北京房市的成交量并没有明显上升。”建行北京分行房贷部一位不愿意透露姓名的人士判断，就算整个银行的房贷市场全面放开，持币观望的人还是很多。从分行这几个月的业务量来看，放宽政策并没有对成交量起到什么明显的拉动作用。

　　这位人士分析说，实际上银行的房贷审核条件看似放宽了，但真正能够享受到的客户比例极小。而且，房贷的放宽对于成交量的影响不是很大。基本上自住购房者的贷款成数一般集中在六成到七成。自住型购房者对于银行的依赖性并非想象中的那么高。

　　较之于北京，上海楼市的交易量虽小有回升，但仍然难挽下滑的趋势。近两个月，上海新房的成交量虽然持续有一定幅度的回升，但与新盘上市量的成倍增长相比新盘的上市量还是远远大于销售量。

　　易宪容认为，银行松绑房贷并不能让楼市走出观望期。道理很简单，这是供给结构性失衡、房价暴涨超出百姓购买力的必然结果，房贷政策调整只是加速楼市调节的环境与外因。

　　目前国内的房地产市场，对于消费者来说，没有相应的支付承受能力；对于投资者来说，则是风险过高。也就是说，如果国内房地产市场的价格不能够得到一定的调整，一直保持在高位运行的话，要鼓励民众的住房消费是极其困难的。

　　“贷款成数是银行控制风险的最有利工具，商业银行此举有很大的风险，一旦房价下跌幅度较大，出现抵押不足，就会产生很多的

不良资产。” 易宪容提醒。