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记者 陆昀 20日北京报道
中国房地产TOP10研究组“2006中国房地产策划代理百强企业研究报告近日出炉。该报告显示，2005年，策划代理行业整体处于高速增长期，企业代理能力提高，但市场竞争激烈，代理面积增速高于销售面积增速，销售率下降。策划代理领头企业规模优势明显，超大规模销售额企业凸显，涌现了一批优秀的综合服务机构。同时，策划代理百强企业纳税额逐
渐提高，社会价值逐步得到体现。
据了解，本次研究是在对“2005中国房地产策划代理百强企业研究更新基础上做出的。其中，增加了表现企业品牌价值及研发能力的指标，以策划能力、销售能力及发展能力三大指标体系综合地反映了房地产策划代理企业的实力。
策划代理TOP10企业产生
策划代理TOP10企业研究结果显示，上海房屋销售（集团）有限公司、世联地产顾问（中国）有限公司、合富辉煌集团控股有限公司、上海天地行房地产营销有限公司、北京伟业策略房地产投资顾问有限公司、上海同策房地产咨询有限公司、上海策源置业顾问有限公司、上海富阳物业咨询有限公司、凌峻地产（中国）有限公司及上海普润房地产顾问有限公司的销售额、销售面积及销售代理收入三项指标较其他百强企业具有明显优势，登上了2006中国房地产策划代理综合实力TOP10企业榜单。
该研究结果表明，百强企业2005年平均销售额、销售面积和销售代理收入分别仅为TOP10企业的30．51％、38．84％和33．14％。策划代理TOP10企业规模化优势明显，其企业销售总额占百强企业销售总额的32．78％，集中度较高。在领头企业中，上海房屋销售、世联地产、合富辉煌、北京伟业由于在市场研究、营销策划、销售代理、投资顾问等领域的突出表现而成为2006策划代理最佳综合服务机构。其4家企业销售总额占百强企业销售总额的19％，销售面积占百强企业的销售总面积的15％。
策划代理规模不断扩大
研究数据表明，2004年和2005年策划代理百强企业平均代理面积为80．97万平方米及168．86万平方米，其增长率分别为51．06％和108．55％；2005年的平均住宅代理面积为138．81万平方米，较2004年增长119．52％。总体上2005年代理面积有极高的增长率；从结构上看，住宅的代理面积增长率高于其他物业类型。另外，平均策划面积的增长率分别为64．90％和113．35％。策划代理百强企业业务扩展迅速，策划代理行业整体处于业务高速增长期。
销售能力增强销售率下降
研究表明，策划代理的销售能力在增强，超大规模销售额企业凸显。2003年到2005年间策划代理企业的销售额分布发生了明显的变化。销售额在10亿元以下的企业的比例明显下降；销售额60亿元以上的企业比例明显升高，2003－2005年占百强企业的比例分别为5％、8％和12％。但2005年，策划代理面积较销售面积有较高的增长幅度，两者差距拉大，平均销售率呈现下降的趋势。
从区域市场来看，2005年，华东、华南和华北三个地区策划代理企业的平均销售率降幅有所扩大，其中，华东地区最为明显，由2004年的84．06％下降至2005年的66．06％。
该研究报告认为，直接导致代理面积存量大量增加，销售率下降，反映了国家宏观调控与竞争加剧的影响。
策划代理百强企业和策划代理TOP10企业的销售额与其他相关指标关系的研究表明：销售规模较大的百强企业在注册经纪人个数、已进入城市个数和研发投入上都在增加。2005年TOP10企业注册经纪人个数为231人，平均已进入城市为31个、平均技术研发投入为554万元，而百强企业2005年的这三个指标值分别为56人、12个和268万元。目前大多数策划代理企业对区域扩张均有较成熟考虑。在伟业顾问的战略规划中提到全国扩张战略，认为城市扩张战略不仅是为了争取更大的市场占有率，同时也能避免区域市场的周期性波动产生的风险，从而获得持续发展的动力。
同时由于竞争原因，单位面积的策划收入也在下降。2004年和2005年两年策划收入的增长率分别为44．31％和42．33％。
TOP10企业业务覆盖力强
该研究显示，TOP10企业在技术研发投入和已进入城市个数具有明显优势，2005年百强企业与TOP10企业的平均技术研发投入比例为48．42％，平均已进入城市个数比例为40．02％。
其表现在华东地区，2005年，TOP10企业平均签约代理面积284．58万平方米，平均销售面积74．10万平方米，平均销售额67．96亿元，分别超出百强企业平均水平68．54％、34．42％和115．70％。华东TOP10企业2005年平均代理收入达1．34亿元，较百强企业超出117．85％。华东地区TOP10企业代理非住宅类物业比例明显高于非TOP10百强企业。
华北地区TOP10企业2005年平均签约代理面积156．90万平方米，平均销售面积71．98万平方米，平均销售额48．46亿元。由于华北区域，尤其是北京市场激烈的竞争，华北地区TOP10企业策划业务平均规模偏小，尚未形成“巨无霸型企业。
华南地区TOP10企业2005年实现销售总额717．8亿元，占百强企业完成总额的22．78％，占全国商品房销售总额的0．54％，高于华东、华北地区。其中合富辉煌和世联地产的销售额均过百亿，而深圳德思勤、凌峻地产销售额也超过了50亿元。华南地区TOP10企业平均销售率79．87％，超过百强平均水平4．68个百分点，其中深圳众厦实业、英联国际、世联地产、合富辉煌五家企业的销售率达到90％以上。从增长能力看，华南地区TOP10企业2005年新开分公司3．6个，新进城市9．5个，均大幅高于华东、华北区域；而与2004年2．33个新开分公司、8．25个新进城市相比，扩张速度明显加快，华南TOP10企业急剧扩张之势可见一斑。
研发投入策划能力提高
研究数据显示，策划代理百强企业近两年研发投入的增长率均在100％左右。2004年和2005年技术研发投入的增长率分别为105．95％和99．30％，平均每年都新增加2个分公司，平均每年新进入4个城市。企业在区域扩展的同时也将在各城市建立起自已的企业品牌价值。为进一步的扩张打下基础。
而TOP10企业的策划研发能力突出，提高策划能力成为TOP10企业的重要目标。据显示，策划代理TOP10在注册经纪人个数、策划收入和策划面积上较百强企业优势明显。百强企业的平均注册经纪人个数仅为TOP10企业的24．14％，而年策划收入仅为TOP10企业的28．11％。
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