国际游资加筹中国楼市 从商业地产转入住宅市场

　　本报记者 张立伟

　　北京报道

　　如弥漫京城的沙尘暴一样，外资正在这个春天迅猛地扑向中国房地产市场。

　　“最近连续有三个中东国家的投资者来和我们洽谈合作，想投资中国的房地产，”北京首创集团投资银行部总经理汪洪对记者说，“原先从来没有进入中国的欧美基金也开始大量出现。”

　　远在香港的摩根士丹利的著名分析师谢国忠也感受到同样的热度，“过去很多基金并不投资中国房地产，但是，最近他们所谈的业务越来越多地跟中国房地产有关”。

　　与此同时，宏观调控一年之后，中国楼市价格近期出现加速上行的趋势。数据显示，今年一季度北京住宅产品的平均销售价格为7168元/平方米，同比上涨约15%，广州房价环比上涨14%，而受调控影响最大的上海市场也开始回暖。

　　“对于外资进入房地产肯定要防，要建立预警措施。他们对落实宏观调控政策有很大影响。”建设部政策研究中心副主任王珏林对此不无担忧，“中国欢迎外资，但是房地产业比较特殊，正好处于规范调整期，市场太旺，外资可能增加一些麻烦。”

　　外资规模之谜

　　4月12日，摩根士丹利资产服务咨询(中国)有限公司上海分公司正式成立。按照计划，摩根士丹利今年将在此前15亿美元的基础上，追加30亿美元用于投资中国房地产，新的公司将为其在中国的房地产投资服务。

　　这家美国公司的房地产基金，2003年7月作为第一家海外基金率先进入上海房地产业，并在短期内获得了超过预期30%的收益。

　　此后，曾经谨慎的海外基金，开始越来越多地出现在上海黄浦江两岸。高盛、麦格理银行、荷兰国际集团ING、美国雷曼兄弟、罗斯福基金、洛克菲勒基金等鱼贯而入。

　　究竟有多少外资进入中国房地产市场，相关政府部门没有人知道具体规模。去年盛阳地产基金战略中心发布《2005中国外资地产基金生态报告》认为，地产调控新政期间，海外资本在中国房地产的投资超过150亿美元，并以每年三倍以上的速度增长。

　　“海外基金大宗的投资，一个要超过10亿元人民币，一年至少成功20-30个，那就是200亿-300亿人民币的规模，这代表了一个趋势。”汪洪推测说。如今，上百只海外基金云集上海、北京等地已经成为业内共识。

　　“来自欧美和香港、新加坡等地的境外来华投资房地产的主要有两种类型。”汪洪告诉记者，一种是境外房地产开发商，一般是开发具体项目而不是购买项目。另一种就是金融投资者。

　　宏观调控后，中国商业银行对房地产企业贷款实施了严苛的约束。“大部分企业因无法贷款而支撑不住，外资趁机而入，以极高的成本提供资金，”汪洪透露，“双方签订秘密协议，外资要求回报率至少20%。”

　　“他们会选择最好的公司的最好的项目，这样风险小，一般不会出现意外。这就导致了大公司淘汰中小公司，而大公司则为外资打工。”裕汇投资的一位经理说。

　　“外资有多大规模，什么渠道进入，对中国有什么影响，未来有什么趋势，针对这些应该采取什么措施，是政府比较关注的问题，但是现在还没有答案，”王珏林说，“政府比较担忧。”

　　从商业地产转入住宅市场

　　与上一波投资热潮相比，一个明显的变化是，外资正在由商业地产杀入中国住宅市场。

　　“国外基金已经在商业地产淘过一遍金，”汪洪说，“开始时，海外基金多是购买出租型物业，比如酒店、写字楼、商场等，不是他们喜欢商业地产，而是国外基金不愿进入具有高风险的领域，要寻找有现金流的项目，而商业地产正好满足现金流的要求。”

　　一位要求匿名的海外基金代理人告诉记者。2005年全年,北京有8个大单成交,其中凯德置地、摩根士丹利、美林银行、三星集团等的出手主要集中于CBD区域的顶级商业项目。

　　而现在，外资正全面出击杀入中国的住宅市场。最近一个公开的例子是，1月23日，瑞士瑞信房地产私人股本部出资6亿元与北京天鸿房地产公司合作，共同开发团结湖高档住宅项目。

　　记者获得的一份海外基金不久前召开的内部研讨会资料显示，凯雷投资公司正在与中国本土开发商联系，试图建立本土品牌。高力国际认为，中国住宅市场，如果能够找到很好的本地伙伴，“是一个很好的赚钱渠道”。GROSVENOR亚洲基金则正在关注中国的旧城改造。参加会议的一位中国经理告诉记者，“海外基金正在寻找中国本土的优秀开发商作为进入住宅市场的代理人。”

　　“目前亏损严重的商业地产风险最大，金融风险也最大，”王珏林表示，“比如，上海商业地产过剩，而且配置不合理。这是外资转入住宅市场的一个原因。”

　　资料显示，2005年,上海甲级写字楼供应、租金均达到历史最高点，当年市场新增供应面积39万平方米,成为过去7年中市场新增供应最多的一年。

　　国际炒房团：游资从美欧而来

　　“从目前看，中国房地产融资机会来临，但是，不确定性很大，美国国会压迫人民币升值的法案推迟到9月表决，9月之前，境外资金会继续涌入中国。”汪洪根据他的观察得出结论说，“中东国家出现在买家名单上，则是因为他们在伊拉克战争后，增加了对美国等西方国家的不信任感。”

　　最新数据显示，今年第一季度，中国FDI里大约有180亿美元的资金来历不明，“由于人民币中长期看涨，所以，这些资金会在中国持续等待2-3年，进入房地产市场是最好的方式”。

　　而在谢国忠看来，外资大规模进入中国是国际游资转移的结果。“目前，全世界房地产金融化很严重，美国家庭住宅规模去年达到20万亿美元，英国6万亿美元，澳洲2万亿美元，其泡沫规模分别约为8万亿、2万亿、1.5万亿美元，正处于市场顶峰转折下降的阶段。”谢国忠认为，“在上述这些房地产市场赚了钱的基金正在向中国、印度、日本等亚洲国家转移。”

　　这些来历复杂的基金涌入中国地产市场后，原先长线为主的基金，知晓风险很大，都转为短线。

　　一种方式是通过资本快速流动盈利。盛阳基金表示其年收益至少50%以上，“我们这样的年收益有的是通过短期投资土地，不断实现地产本身的增值来实现的。土地运营本身具有一定的周期性，其投资周期一般在3～6个月。这个投资过程结束后，便可以将资金投到下一个项目中，如此循环。”盛阳基金的王琪说。

　　“而更多的公司希望通过在香港或者新加坡上市套现。”谢国忠向记者透露。

　　目前，有海外基金介入的中国地产公司正在排队等待海外上市。如去年广东越秀将产业资产打包以REITs方式在香港上市后，大连万达正在计划以同样方式融资30亿港币。去年7月25日，美国西蒙及摩根士丹利与深国投成立合资公司，计划海外上市。新加坡嘉德置地计划以REITs方式将中国资产在新加坡上市。海外投资者正在纷纷运作上市，以期迅速脱手。

　　“目前，对冲基金在中国实行买多策略，并迅速形成布局，这容易引起地产泡沫，如果中国经济下滑，外资抛盘，可能引起经济危机。”一位专家对记者表达了自己的忧虑。

　　资金过剩引发警惕

　　“外来资金流入主要是帮助中国造房子，但是，与此相反，房地产消费信贷逐步下降，这是两个背离的趋势。”谢国忠说。

　　根据谢国忠的观察，上海市各区政府正在加速拆迁，通过土地升值，以拆迁的土地作抵押向银行贷款，补偿给拆迁户。原先每户40万的补偿，现在可能给补偿到60万、80万，支持老百姓去买房，资金正在向土地和房产集中。

　　资金流向地产市场似乎不可避免。“中国商业银行有多达9.2万亿元资金释放不出来，政府先后发行国债和票据回笼5.6万亿元，还有3万多亿元过剩资金。”上海市政协一位长期关注地产行业的专家告诉记者，“这需要一个出口，地方政府似乎正在引导流向房地产市场，而中国房地产市场正处于需要调整结构的时期，这加深了危机。”

　　根据这位专家提供的数据显示，截至三月底，上海房贷余额2300亿元，2月份房贷下降36亿元，3月下降38亿元，然而，平均房价却上升了5.5%，2月每天的销售面积2.8万平方米，3月每天的销售面积5.9万平方米，这说明房子不是老百姓买的，而是外资。根据我们的调查，市中心75%的住房都被外国人买走。一旦他们抛盘，后果可能很严重。

　　“由于美国、澳洲、英国等房地产市场资金的转移，加上人民币升值预期吸引大量热钱，中国面临资金过剩的难题。”谢国忠说。

　　“中国政府对资金过剩非常担忧，为避免引起新的经济过热，可能以提高利率、

准备金率等措施来预防，”一位官员表示，“作为火上浇油的外资进入中国房地产业，国家非常重视，正要求有关部门进行调查了解。”