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CIEN记者 朱力 报道
1元钱流动一百次，其效用相当于100元钱流动一次；如果把银行的10万亿元房屋贷款以证券形式转让并流动起来，银行的资本充足率将大大提高，吸储压力则将大大减弱。
房贷证券化——这一打了近7年的响雷，近日在中国愈加清晰：国家开发银行投资局相
关负责人近日透露，国开行第二期个人住房抵押贷款证券已经准备就绪，只待银监会的最后审批。而据记者了解，专营证券化产品的住房抵押贷款公司也有望成立。
这究竟是房产证券化“从理论到实践”的一大“信号”，还是又一次空穴来风？房贷证券化破茧而出成难题。
多次难产
“从理论到实践”，业内行动再度审视成为房产证券化的一大“信号”，并声称有望形成“上下游”的收益联动。
业内分析师表示，中国政府曾在2001年放弃了先前制定的住房按揭担保证券计划，但现在又纳入重新考虑之中。
房贷证券化之路可谓“好事多磨”，从1992年批准海南发展银行地产投资券融资开始，中国住房贷款证券化一直行走在连连失败的边缘。
证监会认为推进证券化“不是当务之急”：大部分商业银行的个人住房贷款业务刚刚起步，住房抵押贷款占总贷款比例不足2%，与国外20%～40%的比例相比仍有相当差距。此外，国务院要求证监会准备房贷证券化的配套措施，至今未见成熟。
“最主要的原因是：央行希望商业银行通过表外融资的方式出售资产，而各大商业银行的方案，则要求表内融资，即把银行的证券化资产拿来抵押”。
参与可行性方案论证的国家货币政策委员会委员李杨解释道。
直到日前，央行、银监会、资产证券化银行、律师行、评级机构以及部分中资银行就资产证券化试点项目进行了阶段性总结——2005年12月15日，国家开发银行发行了第一期总额为41.7727亿元的信贷资产支持证券，建行发行了30亿元的个人住房抵押贷款证券。
国开行和建行顺利“试水”资产证券化同金融高层大力倡导密不可分。在3月18日第二届中国金融专家年会中，中国人民银行副行长吴晓灵强调，将逐步推动资产证券化业务试点。
困难重重
不管是蓄势待发的守候者，还是起早的先行者，他们面前都绝非坦途。
虽然资产证券化试点前景为市场各方看好，但是已经上市3个多月的国开、建行两单试点，二级市场上近期成交情况并不是特别理想。
对此，国开行投资业务局范阳博士向记者解释说：“国开行的住房抵押贷款证券第一期收益高，期限短，没有人愿意抛售，二级市场怎么可能活跃呢？”
“目前，无论是法律环境、市场环境还是信用环境，都不配套。”北大经济学院教授何小锋说。如他所言，房贷的先行者们确实发现举步维艰。
“实行房地产证券化，除了会遇到专业机构和人才缺乏等技术性问题以外，还会有3个显性风险：我国的证券法没有对国有商业银行金融资产证券化作出单独的规定和描述；缺乏健全的个人信用制度等。”金融专家、人大金融与证券研究所副所长赵锡军分析。
赵锡军指出，首当其冲的障碍是法律。我国现行《证券法》、《破产法》和《信托法》的相关条款中，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定，这势必增加住房贷款证券化的推进难度。《民法通则》规定，“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”；合同法第80条规定，“债权转让时应当通知债务人”。如此一来，银行一一通知数以万计贷款者的难度暂且不说，通知的巨额成本也姑且不论，只要贷款者一不愿意，辛苦和巨额成本都将付诸东流。
房贷证券化是指银行将房地产抵押贷款按照价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，由于住房贷款的期限普遍很长，而金融机构吸收的存款又具有短期性，一方面可以解决银行“短存长贷”流动性不足的问题，另一方面也可以使资金较少的企业参与房地产投资。住房抵押贷款证券化始于20世纪60年代末的美国，如今已扩展到世界上许多国家和地区，它是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。
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