房企酝酿境外上市 外资蓄势待入

　　作者：李乐

　　河南建业正在酝酿赴境外上市，地点可能选在香港——中国内地的地产企业似乎又在酝酿新一轮的境外上市高潮。此前，已经有瑞安、绿城、世茂三家地产企业将上市的目光锁定在境外资本市场。

　　境外地产上市公司的增多无疑将为外资进入国内地产市场提供新的路径。根据商务部的统计，目前，房地产行业已经列直接利用外资(FDI)行业的第三位，仅次于通信设备和计算机行业。在海外游资入市渠道基本被卡死的情况下，这条新的路径意义非凡，而其将产生的影响也值得关注。

　　境外上市高潮

　　“建业集团境外上市的工作已经展开，地点选在香港。”作为河南建业集团的董事长，胡葆森如此直接的表态多少令人有些意外。因为在今年年初建业集团刚刚最终确定了“不出河南省”的发展战略。

　　然而，在胡葆森看来这并不抵触。实际上，就在制定“不出省”发展战略之前，河南建业的境外上市计划就已悄然潜行。记者了解到，从2005年开始，河南建业便已开始在香港私募，当年的私募总额已经达到4500万美元，今年的私募工作也将继续。

　　如果按照去年私募的业绩，河南建业最晚将于明年达到IPO标准，而且还有提早的可能。更关键的是，比潜行一年多的“私募”更鲜为人知的是，河南建业竟是一家在香港注册的企业，这无疑将绕开“红筹模式”的政府审批，上市进程效率将大为提高。

　　紧锣密鼓筹备香港上市工作的不只河南建业一家。记者日前获知，隶属于瑞安集团的瑞安房地产在香港的上市工作也已临近“终点”，如果一切顺利，最终的公开招股可能在2006年5月开始，其融资总额可能达到10亿美元。而成立于2004年的瑞安房地产，全部业务均在内地，其中最著名的便是上海新天地。

　　更为接近香港上市的还有浙江绿城。在今年年初爆出香港上市的新闻之后，绿城集团目前已经确定了主承销商为摩根大通。记者从一位投行人士处了解到，摩根大通已经为绿城方面制定了一整套上市前的融资方案，其中包括1.3亿美元的可转股债券以及2000万美元的私募。按照这样的进程，绿城集团也将不日IPO。

　　与此同时，上海的另外一家地产企业——世茂集团的上市步伐也在加快。“今年香港的内地地产股很热。”一位投行人士对记者说。他还透露，目前他所在的投行已经有多家内地地产企业咨询香港或境外上市的事宜，“今明两年应该是内地地产企业境外上市的高潮，主要是香港。”他说。

　　外资入境新路

　　境外上市公司的增多令外资进入中国地产又多了一种选择，这对于外资至关重要。因为如今的政策环境已经令“以闲散游资进入中国内地市场”的外资介入模式失去了既有的运作空间。

　　从去年年中开始，外管局开始严管涉及房产买卖的经营性项目结汇。“每笔外币房贷结汇都要将销售合同等证明上交外管局审批。”世邦魏理仕一位负责人告诉记者。她还透露，审批的时间远远超过从前。彼时，恰是中央政府调控地产行业的高潮，外资投机被认为是导致住房价格非正常上涨的主要原因之一。

　　后来，上述管制手段被综合为《关于境内机构出售境内房地产外汇收入结汇等问题的通知》在2005年底下发。“这样的政策口径至今也没有松动。”她明确向记者表示。

　　一位接近外管局高层的人士甚至向记者透露，确实曾有人建议将房地产领域的外汇交易纳入资本项目进行监管。由于我国资本项目尚未对外开放，因此对于房地产市场而言，这无疑是最为严厉的外资管制措施。

　　故此，闲散游资直接介入中国地产市场获利的运作空间目前基本已被“卡死”。于是，外资进入中国内地地产市场的路径开始发生转变，购买境外上市公司股权开始成为主要路径之一。

　　据记者了解，对于目前准备上市的几家内地地产公司，海外的机构资金都表示了浓厚的兴趣。记者确知，即将以REITS形式在香港上市的万达集团，国际投行麦格里将肯定拥有相应比例的股份，而且很可能占据第二大股东的位置，具体数额至今尚未确定。

　　前述几家准备上市的企业也已经开始通过摩根大通等上市辅导商，与国外机构资金接触，“未来的股东中，肯定有相当比例的境外机构资金。”前述投行人士告诉记者。

　　实际上，通过购买境外上市公司股权的做法“曲线”介入中国地产市场，已有先例且效果尚可。2003年首创置业在香港上市之后，新加坡政府背景的GIC旋即成为首创置业的第二大股东，3年之内收益颇丰。

　　不仅如此，GIC还开始通过与首创置业合资成立项目公司的模式介入中国内地市场，首创新资以及首创在天津、太原的项目公司中，均有GIC的股份。而此后，上海复地与ING的合作也基本遵循这样的模式。

　　“威胁论者”多虑

　　在整体利用外资方式、政策都引发争议的背景下，境外资金即将获得的入境新路也不得不面对“外资威胁论”的命题。中国社会科学院研究员尹中立甚至明确指出，国际资本可以通过投机国内房地产和

汇率来赚取双重利润，甚至会进一步导致人民币的升值预期。

　　外资通过境外上市公司介入中国地产市场究竟会产生什么样的影响？房价会否因此而产生波动？

　　“境外机构资金购买境外上市公司股份这样的投资行为，其目的在于从上市企业中受益，也就是说外资只要收益，而不管如何取得收益，因此，这类外资不会造成市场投机，更不会造成房价的非正常上涨。”前ING中国区董事胡旭城告诉记者。言外之意，这类外资不可能直接介入中国地产市场进行操作。

　　首创置业总裁唐军在与记者谈到与GIC的合作时表示，其持有的首创置业股份虽然可以自由选择“退出”，但是其与首创置业合资成立的项目公司则难以随意推出，因为中国政府对于外资的撤出有严格的控制措施，也正是出于这一原因，GIC也不会轻易抛售首创置业的股份。

　　按照现行规定，外资一旦撤出，将被政府征收高额的资本利得税；而如果外资将利润转化为在中国境内的再投资，将可以享受相当程度的税收优惠。因此，在这样的政策下，进入房地产行业的外资也将能够持续保持稳定状态，对于行业的影响应该不大。