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近年来，由于地产业的大量介入，使得阜成门、朝阳门、木樨园等地区迅速变得“丰满”起来。一时间大大小小的商品批发市场如雨后春笋般生长出来。比如，在京北某地区方圆不足一公里的弹丸之地，就聚集了大小十几家电子卖场和综合超市，基本上商家已经趋于饱和状态。某些地区更是由于市场建设的超度，引发商户经营的无利可图。
4月的春天，京城的服装批发市场也正经历着一股不和谐的寒流。
4月9日下午，记者来到位于北京南城木樨园服装商圈内的一家著名服装批发市场，表面看上去虽比刚开业之际有了些起色，但与木樨园往日的繁华之景相比依旧难掩逊色，豪华的大楼，空荡的大厅，稀疏的人流使整座商厦略显冷清。同时记者也看到商城楼层旁侧还散落着一些空置的摊位。
稍后记者来到号称京城服装“晴雨表”的秀水街，记者在此强烈感觉到，外国人受到的热情招待要远远高于国人。摊主对走在市场里的国人爱搭不理，却频频用一口纯正流利的外语对过往的外国顾客招呼着生意。
一位摊主无奈地告诉记者，“国内人看的多买的少，而且价格也会砍得很低，根本赚不了多少钱，可这一月1万多的摊费怎么办？现在服装市场太多了，生意比以前差远了……”话还没说完，她就急着招呼一位进店的外国顾客去了。记者看到，除了电梯周围的几家商户看上去还不那么冷清以外，稍微靠里面的摊贩都站在走道里无奈地向外张望。
想当初众商家为了抢占摊位不惜打得头破血流，甚至炒出300多万的天价。时过境迁，如今的秀水街风光早已不敌昔日。
继而联想到前一阵朝外岳秀服装市场几十名老商户关闭摊位要求降租的那场风波。据知情人透露，现在整个市场的销售状态非常不好，要靠旅游团的介入来帮助销售。
记者还了解到，位于三里屯地区刚开业不久的3·3服饰大厦目前也基本上陷入一个硬撑的阶段，经营状况很不理想。
据不完全统计，现在仅木樨园商区就有大小服装百货批发城20余家，动物园商圈也有大型服装批发市场七八家，北京市服装批发城总共统计下来就有大小百余家。种种迹象都表明北京的服装批发市场已经饱和，新建叫停刻不容缓。但是实际情况却是，新的批发市场还在无休止的建设。据悉，今年6月份，在北亚奥核心商圈另一巨型航母服装百货批发城——亚奥世贸商城即将开业。而对于服装批发行业目前现状来看，其加入无非是加剧了这一行业的总体竞争，使众商家本来有限的市场变得更加紧张。
同行业竞争的人多了，商家们也只能硬着头皮努力应对，因为生存是市场上永恒的话题。近年来，美人街、时尚巨库等一系列服装市场相继高调开张又低调倒闭，而另一些已经开业的商厦至今还空置着不少摊位。面对不断增加的服装市场，各商家所抢占的市场越来越有限了，一些尚在勉强维持中的企业面对薄利只能有泪往肚子里咽。
对此，百荣集团的负责人表示，过度建设只会使已经很稠密的城市建筑群更加拥挤，盲目反复建设让大家都在同一层面上互相挤压，经营的趋同性也很容易使同行业陷入不良竞争的恶性循环，这是非常不利于整个服装行业乃至纺织行业有序发展的。
专家点评
结构失调引发关注
比起以前，北京的商业设施的确丰富多了，但是，这几年商业地产的超常规发展和结构性失调也引起了政府的高度关注。针对北京市商业地产出现了结构失调、供应过量的问题，为缓解这一问题，政府已出台相关的政策和法规。
从今年开始，中关村地区将不会再有新的电子卖场出现。在今年2月份，北京市商务局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会和北京市工商局联合发布了2006年北京商业白皮书——《北京市流通业发展分类指导目录(2006年)》，新的指导目录明确提出了北京2006年鼓励和限制发展的商业项目。中关村地区的电子、通讯、数码产品市场正在限制发展商业项目之列。
同时被限制的还有，如城区二环路以内建筑面积6000平方米以上的超市，三环路以内建筑面积在1万平方米以上的大型商业设施，五环路以内建筑面积在5万平方米以上的大型商业设施，中心城内汽配市场、家居建材市场；占地规模大、对城市交通和环境影响较大的商业服务业经营设施项目，如城区东、西、北四环路和南三环路以内地区的小商品交易市场、全市范围内的再生资源交易市场、大型购物中心；在住宅底层开办餐馆等影响居民生活的服务设施和项目。这些被限制的项目对于部分地区而言，都属于相对饱和或过度发展的商业项目。
打破僵局突展新模式
北京商业经济学会副秘书长赖阳认为，由于近些年商业地产毛利率的平均水平基本上保持稳定状态，不少目光不够长远，投资心切的小投资者认为投资商铺挣钱，以为率先买入就能赚取更多的利润，纷纷大手笔高价购买。与普通住宅用房相比，同地段的商业用房价格相当于其两三倍之多，于是就形成了商业用房好卖的趋势。与此同时，开发商还瞄准了商用地产短暂的投资回收期，并在分享商业地产所创造的每平方米一半价值的重度诱惑下，大量投资商业地产，造成地产开发商乐意投资商业建筑的局面。但是，地产开发商盖楼房只为赚钱，至于所盖房屋究竟是否适合商用，未来经营何种项目，及是赔是赚大都无关自身痛痒，他们对此也是毫不关心。因此造成大量商业楼房蜂拥而上挤占有限的地面环境，而商用地产在利益驱使下的盲目开发也造成了大量土地资源浪费的现象。
另一方面，大型的商业企业由于资金雄厚，在选址方面都会有很成熟的调研体系，充分做好投资核算的事前功课。而急于入行的中小企业，由于自身资金薄弱，无力承担高昂的调研成本，只是短视地看到商用地产的优势位置与现阶段较高的投资回报，冲动盲目投资。这也造就了商业用房建筑比重大幅提高，但经营不理想的现象。更有相当一部分中小企业靠转租小单元赚取暴力，在尚未规划好的情况下盲目购买，导致买了无租的短视问题。造成大量摊位闲置荒废。
针对目前这种混乱的市场开发模式，赖阳表示，“现今我国在商用土地规划审批制度上还存在很大缺陷，商务局管商务，但是商用土地的审批却不经商务局之手；规划部门管土地的分配设计方案，但却无权干预其商业用途。建立一套完整的商建机制才是目前解决地产商盲目扩建，商家坐收无利最重要的解决方法。有必要建立专门的商业地产主管部门，由专家听证讨论通过商业地产项目，并给予适当的意见，及时发现并剔除有碍商业发展的审核项目，经审核通过的项目最终由规划部负责建设事宜的确定，这才是科学而有效的商业地产审核程序。”
商业网点规划更刚劲
除了限制建设某些相对饱和的商业项目之外，政府正在从城市规划的角度出发，从规划上解决商业地产供应过多、结构失调的问题。
据中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平介绍，首部全国性商业网点法规——《商业网点规划建设管理条例》已经制定完毕，并提交给了国务院最后审批，有望今年下半年正式开始实施。《条例》将解决商业资源配置以及城市规划之间的难题。
王永平透露，该《条例》主要是为了解决商业资源配置问题，重点之一是要求城市商业网点的分布更刚性、更具体地纳入城市总体规划中来；另一方面，该《条例》要求今后对1万平方米以上的大型商业项目举行强制性的听证，由发改委建设规划部门、工商行政管理部门、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会等参与听证，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见。这将对过去几年此类项目盲目开发的势头有所遏制，尤其可以约束地方政府以招商引资为由不加节制地上马此类项目的冲动。
商报链接
西城小商品市场
集体谋“变”
以万通为标志的西城区19家商品交易市场的全面提升改造工程，4月4日正式启动。作为这次提升改造的样本，万通市场已从今年年初就开始了市场的整体升级改造工程。提升后中档商品占据主流引进厂家、引进加盟商、代理商进店的经营方式，压缩自然经营人的比例；由经营中低档商品向经营以中档商品为主转变，与百货商场及毗邻市场实现横向互补、纵向错位，仍然坚持以零售为主，逐步强化专业经营。西城区商务局局长王新告诉记者，从现在起，西城区的8家小商品交易市场以及11家服装交易市场升级改造也正式启动，全部改造工作将在两年内完成。
本版文字/黄伟 赵莹
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