收购老公房 上海民间资本打廉租牌

　　黄清燕 每日经济新闻

　　一些民间资本正将目光瞄准廉租房的经营。“上海一家开发商正在和我们洽谈，有意将自己开发楼盘中闲置的房源改成廉租房。”日前，上海政府部门相关负责人对《每日经济新闻》透露。

　　城镇廉租住房，是指政府(单位)在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。

　　在开发方面，廉租房所需要资金与开发普通住宅一样数量庞大、占用周期长，但投资回报显然要低很多。因此银行间接融资、滚动开发的模式无法适应廉租房建设，这也是近年来其不受社会资金青睐的重要原因。

　　种种迹象表明，对于廉租房，眼下民间资本发现了另一条“生财之道”。

　　上述正与政府接洽的开发商，其市场部门相关人士告诉《每日经济新闻》，正在大量收购上世纪80年代的老公房用于出租，对象是缺乏住房保障的一批人。“即使利润低于普通住宅的租赁，但在作长线投入也较为稳妥。”

　　“廉租房的出租经营将是我下一步的目标。”2002年开始涉足白领公寓出租市场、个人手上有50套物业的章先生坦言，自己看中的就是廉租房出租管理这块蛋糕，在管理的基础上衍生出商机和利润。

　　目前学生公寓、白领公寓租赁市场已接近饱和状态。此时，廉租房的经营显然是一个新的增长点。

　　正在寻找机会与政府相关部门接触的章先生的想法是，作为中间机构，代理政府部门经营管理廉租房，从中收取一定的管理费。他还透露，自己目前的业务投资回报率一般能够达到7%-11%。

　　“我们的优势在于专一性和专业化。”章先生最大的担忧是，目前政府方面尚未出台相关的政策法规引导个人或企业投入，诸如租金税收减免、土地政策优惠等。

　　廉租房建设民间参与渠道多

　　日前，上海房地局廉租办主任董佳懋对《每日经济新闻》介绍，目前有关部门已经采取积极措施，探索住房的租赁新机制。

　　在住房保障方面，有关人士认为中国应学习美国、新加坡的做法。在美国，除了建立有完备的住房保障制度外，市场同时始终保持有大约10%的空置房，对稳定房价起到了很好的作用；新加坡的做法则是政府收购上世纪50-70年代的旧房，作为廉租房象征性地收取一定租金供最低收入家庭居住。

　　上海政府相关部门人士透露，目前政府正在考虑出台适合中国国情的民间资本参与廉租房开发建设政策。开发廉租房基本无利可图，政府须考虑能保证开发商3%-5%的利润；一些由于朝向、楼层等问题未能出售的尾楼、空关楼，政府出面收购或者鼓励民间力量改造成出租房，减免部分租金税收；在出租管理方面，引进社会专业人员进行经营。

　　1986年美国关于低收入住房返税政策出台后，掀起了廉租房REITs的投资高潮。廉租房REITs的收益率能达到7.5%-8%。虽然这不是最高的REITs收益率，但由于廉租房投资风险小、收益相对稳定，因此吸引了许多对资金安全性要求较高的投资者。

　　“以廉租房信托为切入点，启动一个全新的

房地产金融平台。”前不久，全国工商联

房地产业商会负责人表示，廉租房信托今年有望试点，政府在廉租房建设中引入房地产信托基金。通过信托方式集合社会闲散资金，聘请专业人士投资、经营管理，并以租金收益回馈投资者。

　　这种方式可以使政府用有限的资金启动较大规模的廉租房建设体系，对于民间投资者来说无疑增加了筹码。