看得见的手托市 上海楼市短期回暖

　　本报记者 彭朋 刘兆琼 上海报道

　　日前，记者采访获悉，上海“两个1000万”工程的步伐已经放缓，包括大华集团在内的部分开发商甚至已经停止开发这些工程。

　　所谓“两个1000万工程”，是指上海市政府计划每年为市场提供1000万平方米配套商 品房和1000万平方米中低价普通商品房。

　　此外，上海银监局政策研究室一位官员还透露，“政府方面正采取一定的方式托市，不会让上海的房产有大面积的下滑。”

　　在政府的持续托市下，上海楼市终于出现了久违的回暖迹象。

　　3月末，位于浦东的上海绿城三期开盘，共推出205套房源，均价12000元/平方米。开盘两天，售出108套房源，实现销售过半。其中小面积房源销售尤为火爆，78套小

户型两天内抢购一空。

　　这样的现象在如今的上海楼市虽不多见，但也不是绝无仅有。据了解，同样销售火爆的楼盘已不下十个。部分楼盘又开始重现排队买楼的热闹景象。

　　地处市中心的高档楼盘也不例外。位于南外滩优势板块的上海滩花园，均价19000元，据其开发商介绍，近段时间来电来访的购房者明显增多，购房成交周期也有所缩短，有的甚至当天就签订购房预售合同。

　　统计数据显示，3月上海商品住宅交易量达179.67万平方米，与2月的82万平方米的成交面积相比，环比增幅高达119%。一周前的商品房日均成交套数868套，相比两周前的726套大幅上升近20%。易居中国研发中心发布的一周房产分析也指出，根据对全市重点区域监控数据显示，虽然商品房供应量出现持续大幅放大，商品住宅的成交量仍创出自去年12月以来的新高，这也是自春节以来上海住宅市场交易面积首次大幅上扬。

　　政府的努力

　　上海一大型开发商私下向记者透露，为了控制高档商品房的上市量，上海市政府提高了高档商品房预售的门槛，“面积超过3万平方米的楼盘，都必须到市里去申办预售许可证，这在以前是没有的。”

　　而针对“两个1000万工程”上海市政府有关领导曾表示，2006年将适当控制节奏。而其最主要的原因就在于，这部分过大的供应量，带给开发商的压力非常大。“如果今年还按这个节奏推的话，很多开发商肯定支撑不住。”分析人士指出，“调整‘两个1000万工程’的节奏，就是为市场恢复留下空间。”

　　而为公积金住房贷款松绑，则是更为直接的措施。据悉，上海市住房公积金管理中心已开始提出诸如改“户”贷款为“个人”贷款以提高额度，放宽公积金贷款限制和扩大覆盖面等在内的多项政策研究。

　　此外，3月1日起，借款人申请住房公积金个人购房贷款，其所购房屋的竣工年限在5年以内，参照一手住房的贷款条件，即住房公积金贷款放宽到“不超过总房价的80%，最长期限为30年”。而此前二手房公积金贷款额度规定不超过总房价的7成，最长期限为15年。

　　房贷政策也在不断放松。继深发展银行的“双周供”房贷还款法之后，3月上旬，上海银行宣布首家推出个人住房贷款宽限期的还贷新方式，说明房贷政策将继续放松。

　　“目前，对于优质的个人客户，我们都给予优惠利率，并提供8成的贷款。在现在没有更好的放贷项目的情况下，我们全力提供不含风险权重的个人住房按揭银行贷款。”浦发银行个人信贷部一位人士称。

　　回暖之辩

　　上海

房地产市场回暖了吗？

　　上海银监局政策研究室一位官员表示：“从我们的统计数据来看，虽然近来上海房市有回暖迹象，但是个人贷款还是在持续下滑，房市真正回暖可能还需要时间。”

　　中房指数华东研究院副院长陈晟认为：“从去年7、8月份至今，上海房地产市场的成交量下滑得太厉害，是不正常的。如今的成交量反弹，只是回到了一个正常的水平。”陈晟表示，个别楼盘的价格上涨只是个案，不能代表全部，更不能说明楼市全面回暖。

　　华东师范大学研究员余南平表达了类似的观点。他认为：“分析这种上涨没有意义，我认为这只是长时间压抑后的一种刚性需求的反弹，不能说明这个市场就变好了。”

　　就连正在热销中的上海绿城的销售经理施晓明也公开对媒体表示，上海绿城的热销仅仅是个别现象，后续市场的发展还值得进一步观察。

　　统计数据显示，今年上海市场上有超过3000万平方米的住宅供应量。而剔除投资性需求，市场公认的说法是，上海每年的刚性需求约在1500万平方米左右。

　　在这其中，如何消化去年积压的空置房，并更有效地控制新盘上市是市场能否健康发展的关键。

　　余南平表示，上海房地产市场的调整是一个长期的过程，3到5年的时间，这中间肯定会有起伏，而不可能是一直跌到底部。目前这种成交放量就是其中的一种起伏。

　　招商地产(上海)营销部的负责人看法也不乐观，“按照我们的预测，上海房地产市场还将在低谷盘整一年的时间，价格的下降也还有一定的空间。今年底到2007年初，或许价格将会触底，2007年市场会逐步回暖。”