华东开发商低调发力全国版图

　　当一批巨无霸型开发企业在全国广布战局的时候，固守长三角的一些中型房地产企业正打破本土开发思想，开始在全国市场低调发力。而他们不俗的资金实力和经验也日益吸引各地方市场的关注。

　　本报记者 于兵兵 发自上海

　　近日，一个关于全国城市战略规划的调研工作正在证大集团内部紧张地进行中。据证大集团某高层向《第一财经日报》透露，此次调研将涉及全国大部分中等以上城市的房地产市场情况，目的就是要为证大集团旗下房地产开发业务进一步在全国布局做规划上的准备。

　　虽然该人士没有介绍规划具体内容与完成时间，但据证大集团公司网站资料显示，证大集团对其房地产业务的中期规划是“用三年左右时间构建一个管理规范、营业效率高的全国性、综合性房地产开发公司。”并在2008年至2009年实现百亿元销售目标。

　　而在华东房地产市场已经接近成熟且竞争日益激烈的局面下，这个原本固守长三角的浙江民企必然要通过全国市场布局实现目标。此前，证大集团总裁戴志康在接受记者采访时也表示，证大集团储备的大量土地资源尚待开发，而目前正在积极研究全国市场的证大集团仍可能在很长一段时间内将以房地产业作为公司主营业务。

　　除证大集团外，据业内人士透露，另一个在上海排名前十位的房地产开发企业农工商房产也正与天津农垦集团洽谈一个位于滨海开发区的项目，目前该项目正处于前期规划阶段。

　　当一批巨无霸型开发企业在全国广布战局的时候，发起于长三角的一些中型房地产企业正打破本土开发思想，开始在全国市场低调发力。而他们不俗的资金实力和经验也日益吸引各地方市场的关注。

　　但开发商们表示，华东企业大举进入全国市场的时候还远未到来，这一方面是受制于宏观调控影响、外地市场的规范程度以及消费水平有限；另一方面，目前土地出让市场信息的不对称，开发商无法全面系统地了解各城市土地政策和楼市情况是制约其拓展的更重要原因。为解决这一问题，深圳市土地房产交易中心2006中国深圳(春季)房地产交易会将新增“城市土地展”。相关人士称，这种由全国各地官方土地机构强强联合、集中推介与展示当地土地的营销模式在全国房地产市场尚属首次。

　　倾情旧城改造

　　发起于1998年的证大房产从浦东开发中挖得了第一桶金。从占地60万平方米的证大家园，到水清木华国际公寓、大拇指商业广场、九间堂

别墅等楼盘相继问世，证大品牌开始受到上海市场的关注。2003年上海证大房地产有限公司(0755.HK)在香港上市。目前，证大集团旗下住宅及商业地产的总开发面积超过100万平方米，资产总额超过40亿元，已经辐射的上海以外城市10余个。

　　尽管有业内人士质疑，随着证大集团向新能源等其他领域拓展，证大可能剥离其房地产主营业务，但近期证大集团的一系列举动却透露出发力全国房地产市场的动向。

　　去年9月，证大房产系列完成了备受市场关注的内部重组，澄清了所谓的“剥离质疑”，同时开始了全国市场的规划。据证大房产副总裁居培成介绍，目前证大房产已经进入的城市包括成都、扬州、长春、吉林、天津等，土地储备已经超过2000亩。

　　走出华东的证大房产，其拿地策略与在上海的布局方式完全不同。1998年，刚刚进入上海的证大集团将房地产开发目标锁定在浦东地区，证大家园等最初开发的项目都在较偏远的地区，且地价相对较低。而走出长三角的证大房产却更多关注城市中心地带，尤其是旧城改造项目。

　　去年年底，首次进入东北的证大集团在吉林市拿下了第一块住宅用地，定名为“证大滨江花园”。相关资料显示，按照吉林市政府“大招商，招大商，引大扶强”的指导思想，证大滨江花园项目成为吉林市城市开发管理办公室与上海证大置业有限公司合作的市重点招商引资项目，总投资约人民币6亿元。

　　而证大的中心城区土地又多与旧城改造项目相关。证大在长春的项目“长春北部新城”就是典型的旧城改造产品。据了解，该项目位于宽城区五二三电台原址，占地3.76平方公里，拟投资总额超过30亿元。证大通过土地收购储备的方式获得土地开发权。另外，证大在扬州的项目同样地处市区繁华地段，定位为集高档商业、娱乐、居住为一体的高级休闲产业区。同样是扬州市旧城改造项目的第一个试点工程。

　　对于开发商为何钟情旧城改造，长春市某房地产业内人士介绍，土地划拨、银行贷款、拆迁补助等一系列优惠政策是吸引众多开发商争夺旧城改造市场的主要原因。资料显示，长春市共有72块棚户区,宽城区内共有13块棚户区，占地面积达306.3万平方米，拟规划建筑面积426万平方米。为争取时间完成旧城改造，地方政府多倾向与外地有实力的开发企业合作，保证开发速度与开发质量。据了解，除上海证大集团外，大连百年城集团等多个外地开发商也已经开始关注长春的旧城改造市场。

　　众多因素制约跨区域开发

　　在众多区域的房地产开发企业中，华东企业固守长三角是业内共识的特征之一。在上一轮房地产开发热潮中，华东一批中型房地产开发企业既不像北京地产商一样全国推广概念地产，也不像华南地产商一样大肆布局全国，而是比较谨慎地局限在上海及周边市场。“这主要是因为地头熟好办事。而其他城市的政府规范程度与配合程度是开发商进入其他城市的最重要的评估标准之一。”一位上海房地产国企老总对记者说。

　　据农工商房产总裁刘逸成介绍，农工商房产虽然之前已经在重庆、成都、哈尔滨以及

福建几个城市多处考察开发市场，但都没有最终确定立项。主要原因是受宏观调控影响，企业开始谨慎地放缓拿地步伐，“上半年我们很可能以观望为主，下半年形势明朗后可能有进一步的推进。”刘逸成表示。

　　除政策与宏观调控因素外，业内人士介绍，一些外地城市的市场容量、消费水平也制约着一些实力强劲的华东企业的市场拓展。另外，地区跨度大导致管理幅度较大也是开发商考虑的因素之一。

　　对于拿地途径，开发商表示，华东中型房地产企业通过招拍挂方式拿地和以收购项目公司的方式拿地的比例各占一半。“这主要是受制于土地交易市场信息的不对称，不是我们不想拿项目，而是因为距离较远，无法第一时间了解异地的土地出让情况。”一位开发商表示。

　　但据记者了解，这种局面可能在今年的深圳春交会后有所改变。5月，深圳春季房地产交易会将新设“城市土地展”，以此向全国开发商推介来自二十几个城市的优质土地项目。相关人士介绍，此次土地展的参展对象主要为各地国土资源局、规划局、招商局、土地交易中心、土地储备中心、土地拍卖中心等，展览范围为政府出让土地供应计划、城市重点规划土地项目、城市招商引资项目、城市形象与投资环境综合展示、企业转让和合作土地项目等，参展主体涉及武汉、成都、深圳、南宁、郑州、昆明、西安、厦门、惠州、珠海、吉林通化等近20个城市。“我们将力争在地域和产品类型的覆盖面上最大限度满足开发商的信息需求，以便开发商作出更全面的市场判断和项目选择。”春交会相关工作人员称。