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本报记者 范利祥
上海报道
“我们准备搞一个比‘万源城’还大的楼盘。”4月1日下午，上海一位大型房地产企业副总裁说，“这可不是‘愚人节’玩笑。”
他的乐观，来自于3月29日国土资源部网站挂出的一则通知——《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》(国土资发[2006] 52 号，以下简称“52号文”)。当天，“52号文”即被该公司市场部迅速下载，分管市场的该副总还特意放弃休息日，研究怎么拿下上海市闵行区七宝镇的一块即将公开挂牌的农用地。
作为闵行区未来的经济重心和上海市集体非农建设用地使用权流转试点之一的乡镇，这两年七宝镇周围房地产发展相当迅猛，土地均被上海市房地产开发企业50强先后拿下。
“虽然它(‘52号文’)并不是仅仅针对房地产的，但对于我们地产企业来说，这意味着土地闸门打开了。”4月2日，上述副总再次捏着“52号文”兴奋地对本报记者说。
一位业内人士向记者分析，新农村建设，离不开包括房地产在内的各类产业的支撑，这就意味着难免要涉及到大量的非农建设用地。而如何既要保证新农村建设的用地量，又要节约用地、保护耕地，考验着决策层的智慧和决心。
对此，“52号文”开宗明义地指出，要“以严格保护耕地为前提、以控制建设用地为重点、以节约集约用地为核心，合理安排城乡各项用地”。
而房地产，这一对土地供应最为敏感的产业，也在“52号文”及相关政策面前，表现出了自身独特的“两面性”。
“52号文”：农地直接入市开闸？
从3月29日开始，上海多位房地产开发企业负责人均向本报记者表示，“已经注意到‘52号文’。”
“好机会！”上海绿地集团一位负责人更是直言不讳。
被上海地产界称为“最敢直言的人”——上海证大集团副总经理赵杭生认为，“52号文”提出的“试点”——“稳步推进集体非农建设用地使用权流转试点”，给地方留出了很大的操作空间。这也正是被地方政府和地产开发商们认为的“最大亮点”。
“至少增加了地方的自主权。”上海市房屋土地管理局一位官员对此表示，“农地直接入市有望大范围开闸。”
“‘52号文’在为农地直接入市作铺垫。”国土资源部土地规划院一位了解“52号文”出台背景的专家则如是说，“相关‘方案’部里已经上报给国务院了。”
他所说的“方案”，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣已在一些场合先后提及。在去年年底的“中国房地产CEO高峰论坛”上，束就表示，农村集体土地突破性试点方案已经上报国务院。
显然，对于“农地直接入市”这一构想，早就进入国土资源部相关决策层的视野。
“会不会和前一阵子的大讨论有关？”有市场人士这样猜测，他所说的大讨论，就是代表房地产利益集团的任志强们和国土资源部、建设部等相关部委的大争论。
例如，任志强多次抨击新的土地招拍挂政策。他们的结论是，所谓房价增长的“过热”，完全是由于土地供给制度的变化所造成的。也就是说，土地招投标制度导致地价急剧攀高，然后房价被抬高。相关部委则否认了这一观点，认为地价上扬是市场需求所致。
但仔细分析不难发现，争论的焦点，其实就是土地的稀缺程度是否真正如开发商们所言的“非常紧张”？
一位市场人士认为，“方案”和“52号文”都是大争论的结果。但是，4月3日，国土资源部一位官员接受本报记者采访时并不这么认为。“我们只是在规范我国的土地市场，纠正过去一些不合理的做法。”
“实际上，我国现有针对农村集体土地的法律、法规很不完善，限制了农村集体土地的发挥空间。”该官员表示，而“方案”则是为进一步修改《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关内容做铺垫。
“新农村建设离不开土地开发，但在现有法律法规框架下，农村集体土地不能用来搞房地产开发，如果这一矛盾不能突破，将变成一种阻碍。”在去年年底的“中国房地产CEO高峰论坛”上，当着台下来自全国各地的房地产高层的面，束克欣直抒心臆。
流转模式
“现在推行农用地直接入市的时机已经到了。”国土资源部土地规划院的专家认为，前一阵子，我国各种非农建设用地在征用农用地时，产生了大量矛盾和问题。最主要的矛盾就是征地纠纷。
“从中央到地方，都在全力解决纠纷问题，还没有抽出时间专门考虑农用地如何入市问题。”他说，从全国来看，征地纠纷问题已经基本上得到解决，各地都出台了一些操作性很强的方案。
而这恰恰为“农地直接入市奠定了良好的基础”。此前一致的意见是，农地直接入市最大的障碍倒不是相关法律、法规问题，因为“这些问题都是可以根据实际情况进行修正的”，最大的问题则是征地、拆迁纠纷。
另外，“52号文”中提到的“城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点”，也已经在全国各地推开，“已经相当成熟”，更为农地直接入市的早日来到，提供了可能。
既然时机成熟，那接下来要着重考虑的就是农地入市的模式问题。
实际上，最近两年来，伴随着农村集体土地直接入市的讨论和研究，一些地方已经获得了一些试点经验。
比如，去年5月17日，广东省就通过了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，并于当年10月1日起开始施行。
由于此举较好地解决了农民受“占地”之苦和政府的缺地之困，一时间，被称为“新中国历史上的第四次土地流转改革”。
“广州模式”的核心是，集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业，视同集体建设用地使用权出让。
本报记者在采访中了解到，浙江湖州在集体非农建设用地流转上也较有新意，并被列入“国土资源部制度创新试点”。
湖州市国土资源局一位副局长介绍，湖州是以企业转制土地处置为契机，先后在城区轧村镇、南浔区善琏镇进行了保留所有权不变的集体非农建设用地使用权流转试点。目前流转管理的覆盖面已从试点乡镇逐步扩大到市辖三县、三区。
他这样总结“湖州经验”。一、流转的前提必须“凭证交易”。二、流转的范围应该同时具备两个要求：土地的使用要符合土地利用总体规划以及乡镇建设规划；凡因企业破产、兼并、土地资产入股以及转制等情况，允许其它经济成分受让集体非农建设用地使用权。三、流转管理必须体现两种产权同一市场实现一体化管理的原则。
而上海在七宝镇推行的流转模式则是，村庄组成股份公司向投资方出租农地，地租收益按股在农户和集体之间分红。
“大家都有自己的特点，不要生搬硬套。”国土资源部官员明确表示，“今后将允许各地根据自己的模式，摸索适合自身的流转方案。”
他还特别强调，不管怎么流转，一个最基本的前提是，必须保障农民的合法权益。
为此，“52号文”也特别指出，在农用地转用、土地征收的审查报批中，要严格控制征地数量和范围，加强对征地补偿标准、被征地农民安置措施的审核。对补偿标准不合法、安置措施不落实，不能有效保证被征地农民生活水平不降低的，不得报批用地。
“52号文”还强调，要注意总结推广一些地方开展的征地补偿费预存制度等有效办法，确保征地补偿费用及时足额到位。全面推行征地补偿安置争议协调裁决制度。
土地解冻 后市房价看需求
多位接受本报记者采访的房地产企业高管都认为，以“52号文”为标志，房地产市场在用地上将逐步解冻。
“不用说，农用地直接入市，将极大地缓解房地产的用地问题。”上海绿地集团一位负责人表示，仅农民宅基地这一块，“就是一个很大的量”。
但紧接着令地产界担忧的是，如果农地直接大量入市，房价会不会大跌？
“这个担忧大可不必。”赵杭生认为，“其实中国的房地产开发，从来没有过因为土地供应的或多或少出过大问题。”
而他担心的则是，农用地直接入市一旦开闸，“‘黑市’会不会产生大量隐性交易？这对房地产的影响将是非常巨大的。”
赵多次向本报记者透露，以前土地市场表面上看来很紧张，但私下里并非如此。“很多‘有各种关系’的土地贩子囤积了大量的地皮，进行‘黑市’交易。”
上海市房地局官员也坦然表示，农用地直接入市解禁后，“原来的非法交易将会被‘有效疏导’，实现公开化交易。”
他向本报记者透露，目前，农村集体非农建设用地非法入市流转，已成为各地一个公开的秘密。“比如一些边缘城镇，现在大量的房子盖起来了，但这些地方国有土地很少，基本上都是集体土地，原来的交易有不少是私自流转的。”
“这种私自流转的现象在农村非常普遍地存在着，而且在数量和规模上还有不断扩大的趋势。”他表示，要是按照正常程序报批，就“不可能征用那么快”。所以，他认为，“不如把非法交易规范起来，合理进入市场。”
他进一步表示，房价会否因此大跌，关键还是要看市场上的需求量如何。“现在开发商还是相对比较理性的，如果他的房子卖不出去，再多的地，他也不会要。”
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