国税31号文执行时间表未定

　　李乐、朱紫云

　　本报记者 李乐 朱紫云北京报道 按照20%的利润率预先计提房地产企业所得税的“新规”，北京目前还没有明确的执行时间表。

　　记者从北京市地税局获知，该项规定的具体实施方法和执行日期都在研究当中，目 前还没有最终确定。

　　按照国家税务总局的统一安排，房地产行业的税收监管与检查是2006年的工作重点之一。此前，房地产企业由于其特殊的生产周期，曾出现过不少漏缴和偷逃情况。国家税务总局稽查三处处长孙海亭曾表示，多数房地产企业基本不缴企业所得税。然而，通过税率的提高，能否治理房地产企业的纳税状况，前景并不乐观。

　　时间表未定

　　日前，国家税务总局发布《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(以下称“31号文件”)，对房地产开发业务征收企业所得税的办法做出调整。其中最受关注的是对房地产企业预售收入的预计营业利润率调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%，新的规定将追溯至今年1月1日。《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(以下称“83号文件”)同时废止。

　　“对于国税总局日前通知要求预计计税毛利率提高至20%，北京地区的具体实施办法和执行日期还未确定，地税局还在研究当中。”针对目前炒得沸沸扬扬的地产预售收入所得税新政，北京市地税局相关负责人告诉记者。

　　按照2002年的企业所得税征收调整，2002年是一个新老划段的分水岭：2002年前注册的企业，房地产企业所得税将由地税征收，而2002年后注册的企业，这项税收将转由国税系统征收。

　　不过，从现在的情况看来，31号文件由中央下达到地方还需要相当一段时间。而2003年写有相近内容的国税总局83号文件在向地方执行的过程中，便已“大打折扣”。83号文件中 “按15%利润率预先计提企业所得税，项目完结时多退少补”的规定在地方并未得到深入贯彻和执行。最终在31号文件下发之后，国税总局同时废止了83号文件。

　　“因为各地区发展不平衡，有些地方按照15%的利润率就实行不了，”中央财经大学公共管理学院副院长刘桓对记者说，他曾经在北京地税局挂职担任副局长。“实际上各地都是根据国税总局的规定制定符合当地

房地产业预售收入利润率征收比例的。” 刘桓表示。

　　一位曾在多个大型城市运作项目的地产商告诉记者，全国各地对房地产企业的计提尺度不一。有的地方只有“少补”没有“多退”，而有的地方甚至根本不对它所在项目可能形成的预售收入进行计提，“基本上和普通的生产型企业没有区别。”他说，“即便计提，也是税率不一。”这位地产商向记者强调。

　　显然，以什么样的口径和力度执行31号文件是北京税务系统目前正在考虑的问题，和其他城市的执行尺度保持何种对比、避免企业投资流向其他城市的问题也十分棘手。或许正是出于这些原因，北京至今31号文件的执行时间表仍尚未确定。

　　影响力有限

　　2006年，房地产行业又一次被列入税收重点监管行业。北京市地税局局长王纪平此前接受本报记者采访时表示，2006年北京市地税仍然把房地产行业列入11项重点征管行业之中，依法征收、堵塞漏洞仍然是今年的重点。

　　但是，31号文件究竟能够形成多大的影响？无论是对于改善房地产企业税收征管现状，还是对于整体

房价走势，业界认为，影响力均十分有限。

　　“严格来说，这样的调整应该是税收征管办法的改革，而不是税制调整，不会对房地产企业造成很大的影响。” 刘桓认为，“不管对房地产预售收入毛利率是15%还是20%，这种征收都是一种预征性质。”

　　刘桓解释，因为是预征，企业年与年之间的收入就会产生变化。比如，资金周转受到一定影响，但从最终结果来看，房地产项目完工后还会核算利润和税款，多退少补，从这个最终结果看对房地产企业不应该造成影响。

　　另外，在31号文件下发后，市场一度担心，由于预征利润率的提高，地产商会将税赋成本向房价中转嫁。但业内人士表示此种担心完全没有必要，一方面因为31号文件的核心精神仍然是“多退少补”，另一方面是因为此水平的税率地产商可以通过生产环节中的一些手段自行消化，最终不会对终端价格产生影响。