上海豪宅市场局部回暖 顶级豪宅仍然有价无市

　　董琳霞

　　高档公寓市场随着上海楼市的逐步稳定，目前已显现回暖迹象，部分区域的楼盘成交量相比年前有明显上升。静安区豪宅市场表现活跃，地段优势和5%左右稳定的投资回报吸引了不少境外人士；浦东陆家嘴板块部分楼盘近期成交量亦有10%左右的回升。

　　由于市场供大于求，宏观调控至今上海豪宅市场平均销售价格已下降了9%，均价调整至3084美元/平方米。但从上海顶级豪宅市场的现状来看，情况不容乐观：需求方面顶级豪宅仍是有价无市，但供应方面豪宅竞争却异常激烈。

　　3月以来，上海豪宅市场部分区域开始走出成交冷清的局面。

　　“从目前甲级

写字楼市场的供不应求可以看出，一些跨国企业正加快进驻上海的步伐，而其外派人员的住房需求将直接刺激上海豪宅市场。”豪宅之窗网有关负责人表示。

　　高端需求释放豪宅价格回调

　　据中原地产黄浦区区域经理岳小龙透露，近期静安区豪宅市场表现活跃，中凯城市之光和静安枫景在3月份已促成几套成交。“目前购买静安豪宅的客户中，境外人士占到了65%左右，购买这些豪宅多半是用来做长线投资的，也有一部分跨国企业高管买来自住，客户主要还是看中了楼盘的地段优势和5%左右稳定的投资回报。”

　　美联物业市场部最新资料显示，高档公寓市场随着上海楼市的逐步稳定，目前已显现回暖迹象，部分区域的楼盘成交量相比年前有明显上升，如浦东陆家嘴板块世茂滨江花园(成交主力单价2.2-2.5万元)、仁恒滨江花园(成交主力单价2.5-3.0万元)等楼盘近期成交量均有10%左右的回升。

　　高力国际华东区常务董事翁琳认为，近期公寓类豪宅市场的局部回暖与普通商品房市场回暖的原因相似。宏观调控期后，高端需求的释放和豪宅售价的下浮直接刺激了当前豪宅市场的成交。高力国际资料显示，2005年下半年楼市观望气氛严重影响豪宅市场，销售量大幅下降，市场呈现盘整态势。另外，由于市场供大于求，宏观调控至今上海豪宅市场平均销售价格已下降了9%，均价调整至3084美元/平方米。

　　除了个人投资外，一些海外投资机构也开始对沪上豪宅产生兴趣。翁琳透露，虽然目前外资机构投资者对于整体豪宅市场看法保守，但对于市中心地区有较高稳定租金回报的服务式公寓项目，仍表示出兴趣。此前澳大利亚麦格里物业收购位于卢湾区的城市公寓和香港协和集团收购盛捷服务公寓，即是典型案例。

　　顶级豪宅前途未卜

　　从网上房地产的销售情况来看，“中国最贵公寓”———汤臣一品自去年11月开盘以来，连续4个多月未售出一套房源。

　　“目前我们已积累了一些意向客户，等到4月份大部分施工工程完成后，楼盘全貌的展现有助于我们吸引更多的客源。”汤臣一品某销售负责人表示。而去年12月汤臣集团总经理徐彬在接受《每日经济新闻》专访时称，汤臣一品今年卖掉A、C两栋的一半应该没有问题，而卖掉一栋也有30-40亿元的收入。

　　徐彬还强调，在集团没有任何资金压力的情况下，不存在所谓销售压力。

　　对此，上海荒岛房地产工作室市场总监冯伟认为，房地产公司遇到销售瓶颈时是否会产生资金压力，主要取决于开发项目的现金流安排和开发商对后市的研判。有些开发商与银行方面定下的还贷时间为5-6个月，这段时间内项目的正常回笼资金应在10%-20%左右，如果出现4个月未开单的情况，开发商可能会有一定的资金压力。

　　冯伟认为，一般开发商遇到这种销售瓶颈可能会寻求一些外资基金的帮助，使其收购项目中的部分物业来避免资金链断裂的危险。

　　事实上，从上海顶级豪宅市场的现状来看，情况不容乐观：需求方面顶级豪宅仍是有价无市，但供应方面豪宅竞争却异常激烈。

　　小陆家嘴区域的财富海景和鹏利海景如今纷纷采取了捂盘策略。财富海景自2004年末开盘后，以33000元/平方米的均价，创下半年内(至2005年5月)销售190套的佳绩，然而随着宏观调控的深入，其剩余房源销售速度明显放慢，如今后续房源开盘日期仍未确定；而鹏利海景早已结构封顶，达到预售标准，开发商以楼市变化不确定为由，迟迟未开盘。而另一方面，香港新鸿基地产于去年拿下的浦东新区潍坊新村地块目前也已进入后期规划阶段，命名为“滨江凯旋门”的豪宅，预计今年下半年将破土动工。

　　上海顶级豪宅分布

　　上海豪宅一般价格定位在每平方米2.5万元以上，面积180平方米以上。目前上海豪宅价格最高的几个板块主要是新天地板块、湖南路板块和一线滨江板块，平均价格在每平方米4万元以上。其中新天地板块投资回报率一般在5%左右，长线投资客较多；滨江板块的购买情况主要分两种，板块内世茂滨江花园基本上以长线投资客居多，鲜有自住客，仁恒滨江花园则相反，以自住客为主；湖南路板块因其特殊的地理环境，价格一般在每平方米5万元以上，其购买群体也以自住客为多。

　　【投资指南】 贵买平卖 投资上海豪宅四步走

　　目前投资上海豪宅的主要有境外群体和境内群体两类。境外群体以香港和台湾客户较多，也有三成左右的欧美华侨，他们多数选择长期投资，选择回报率在5%左右的楼盘，出租三四年以后再卖；境内群体则以江浙一带人群为多，他们看中的是房子短期内的升值潜力，买下来一般不会放很久。

　　中原地产分析认为，投资上海豪宅可分四步走。

　　投资豪宅先要看楼盘的购买群体，一般来说境外购买者较为集中的楼盘，保值性较强，因为一般境外人士投资上海豪宅都以长线为主，在市场上不会有大量、集中的抛盘，这样就保证了楼盘价格。

　　其次看楼盘的出租投资回报率，投资回报率在5%左右是衡量一个楼盘是否具有投资价值的分界线。

　　第三，楼盘的地段和大小也决定了楼盘未来的价值，一般来说豪宅楼盘的总户数不能太多。

　　最后，楼盘将来的升值潜力也是衡量能否投资的最重要因素，楼盘是否具有特殊性是楼盘将来能否升值的直接原因。香港曾流传过来一个投资概念，叫做“贵买平卖”：“贵买”是指买进的时候一定要考虑这套单位是不是这个楼盘里的特色单位，也就是说，其景观、房型或者面积是楼盘里少有的，就算比市场成交价格高出5%-10%买进也是值得的；“平卖”指得是在房源出售的时候，如果和别人出售的单位类型品质差不多，那一定要比别人稍微低一点的价格出售，如此一来别人出售的单位便成为你这套房子成交的参照物。

　　个案分析：

　　锦麟天地：上海

房产投资的经典手笔

　　新天地板块的锦麟天地分为两栋楼：一栋是东西向的，东面直接面对太平湖，这栋楼在几年前就被美国投资基金

摩根士丹利整幢收购，用来作为酒店式公寓长期放租，按照当初的收购价格与现在的租金计算，投资年回报率已超过10%，堪称上海房产投资的经典手笔；另外一栋楼是南北向的，当时预售价格为每套75万美元左右，现在租金每套大概6500美元/月，投资回报率也已达到10%。

　　值得关注的是，麒麟天地目前市场价格为4.5万元/平方米，比当初开盘价差不多翻了一倍。由于该楼盘出租率非常高，市场上几乎没有什么抛盘，就算是按照目前的市场价格它的回报率也能达到5%，所以业主大多准备做长期投资。