国税31号文出台 纳税侏儒地产公司逃税将变难

　　本报记者 陈文雅 北京报道

　　“你是说31号文吧？”3月24日上午，正在出差途中的北京中煜华税务师事务所首席税务师黄远接起电话，听说是咨询房地产业的新政策，下意识地反问了一句。

　　黄远说的“31号文”是指国税总局3月20日刚在其官方网站公布的《关于房地产开发业 务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文件)。据黄透露，这几天打电话给他的房地产公司客户，八成是向他咨询该文件的解读。

　　“政策刚出来，我就给我的房地产公司客户都发了一封电子邮件，把“31号文”传给他们看了。现在的新规定比原来要明确、细化了。”黄远解释道，此前房地产业纳税的行政依据主要是《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号)，由于“31号文”的生效时间上溯至2006年1月1日，[2003]83号文同时废止。

　　关于新政策的主要变化，很多人关注的焦点在“省会城市和计划单列市的城区和郊区非经济适用房”预售收入，由按不低于15%的利润率标准每季度预交税款，改为按不低于20%的标准预交。

　　而据黄远透露，新政更重要的其实是明确了征税方式中部分[2003]83号文件未明确的条文，在一定程度上避免了逃税行为。

　　为防止逃税而细化的条文主要是对生产周期、成本、完工标准等事项进行了更细致的界定，对税前扣除的原则和“三项费用”进行了明确，增加了防止资本弱化和关联交易的规定等。

　　另外，由于房地产开发通常要为每个项目成立新的项目公司，而新设项目公司的性质和一般新办企业的特点不同，国税总局此次规定房地产开发及销售企业不再享受新办企业优惠。

　　“纳税侏儒”

　　此次新规出台和地产行业一直未能摆脱的纳税阴影密切相关。

　　房地产业连续五年都被国税总局认定为全国范围内税收专项检查重点。在2005年，由于在“纳税百强榜”中前300名没有出现房地产开发公司的名字，开发商被冠上了“纳税侏儒”的绰号。

　　由于特殊的行业属性，房地产开发周期长，常采取滚动开发模式，经营前期占用资金量大，其收益多在中后期才能体现出来，在客观上为开发企业拖延税款甚至逃税提供了便利。

　　许多房地产企业通过用房屋抵项目工程款、伪造或高估开发成本、隐瞒销售收入等方式来达到欠税或偷税的目的。

　　为此，去年以来国税总局对房地产业的纳税问题进行了高度关注，在11个省级国税机关和29个省级地税机关开展了该行业的税收检查。

　　2005年房地产检查共查补税款371117.97万元，占企业申报纳税的5%-15%，查补数额巨大，税款流失严重。

　　以北京市为例，全市共有7101户房地产企业，2004年共组织税收129亿元。以8%比例推算，2004年约有10.23亿元税款未申报缴纳，扣除本次检查查补的税款，仍可能有7.5亿元税款流失。

　　从检查结果和各地反映情况看，税收问题主要集中在营业税、企业所得税、土地增值税等三个税种。

　　新规细化征收标准

　　此次“31号文”规范的税种为企业所得税。

　　针对不及时结转收入的问题，“31号文”明确了开发产品的完工标准，规定竣工证明已报房地产管理部门备案的、已开始投入使用的、已取得了初始产权登记证明的三类开发产品，应当视为完工。

　　这主要是防范预计计税毛利率低于实际利润率时，开发商失去主动进行结算的积极性。

　　针对虚列成本费用的问题，文件规定了计税成本结算的一般原则、主要成本项目的核算方法和扣除标准等三方面内容。

　　另一项主要变化是规定“新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年”，明确了开发企业“三项费用”的税前扣除问题。

　　文件还增加了防止开发企业通过关联交易转移利润等方面的规定。

　　新问题有待明确

　　新政可以说是税务总局又一次对房地产企业拔剑出鞘。这一政策出台后，业内反应较为激烈。在肯定新规在防止逃税方面的积极作用的同时，很多业内人士也提出了自己的意见或建议。

　　一位不愿意透露姓名的房地产企业主建议，要实现真正公平的税负环境，税务总局应真正落实预征制度的一项重要配套措施——“多退少补”。

　　据其称，“无论是按照普通住宅、

别墅等产品性质来区分，还是像现在这样把省会城市、计划单列市和地级市、县级市分开，都不能完全准确反映企业真实的利润率。各地税务所在实际征收中往往只重预征而忽视‘退’、‘补’，拖延退税的问题普遍存在。”

　　这位人士同时指出，提高地产业税收征管水平，不光只有提高税率、明确税制的办法，“我认为目前最关键的是要解决基层税务所的征管力度问题。”

　　在一些业内人士看来，新政的目的主要是为了规范税收征管，但也不排除带有部分以税收方式进行

宏观调控，抑制投资的色彩，尤其是部分城市预征利润率由15%提高到20%的规定。一些消费者质疑新政是否会促使开发商将税收成本转嫁到消费者身上。

　　对此，中国社科院财贸所城市与房地产研究室研究员况伟大表示，“我认为不应将消费领域问题处之以解决投资问题的方法。解决重心应放在保有税上，否则可能会适得其反。”

　　“总的来说，我想这个政策应该积极地看。现在地产企业的内部运营管理往往很粗放，我想新规定至少能促使房地产企业加强成本控制，使其内部管理转向精细。”中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓教授总结道。