魏清泉：力挺市民购买力 不打压房价

　  □赢周刊记者 肖南方 文

　　2005年广东省房地产市场颇不平静。政府加大了宏观调控的力度，各项针对房地产市场的政策陆续出台，全省房地产的价格同比增长7.7%，个别市场房地产价格上涨的幅度超过了10%。2006年广东省房地产市场的走势怎样？政府如何调控房地产市场？商品房价格的走势是否平稳、平衡发展？3月10日，广东省房地产业协会副会长魏清泉接受本报记者专访。

　　增速将保持10%~12%

　　赢周刊：都说2006年广东省房地产市场以平稳为主调，能否谈谈其走势？

　　魏清泉：就像刚才我们会议所讨论的一样，2005年广东房地产开发投资总体保持平稳增长态势，商品房销售情况良好。要预计今年房地产情况必须了解广东经济的大环境，毕竟，广东房地产市场的走势与整个经济形势是密切相连的。

　　近年来，广东整个经济发展都有一个快速发展的过程，像2005年8%的增长速度，虽然相比起2004年来速度减缓，但相对还是比较高的增速，2005年广东房地产开发投资增长速度是10.5%，与整个经济形势发展较同步。

　　今年，广东整个经济增长仍然还会保持较高的速度，广东社会经济正步入新的发展阶段。展望今年广东的房地产市场形势，在社会经济环境和一系列政策的影响下，平稳会是今年的主调。

　　赢周刊：怎样才算是平稳呢？

　　魏清泉：在2006年中，房地产市场销售仍将保持畅旺，居民住房的购买力将进一步提高。另外广东

房价连续三年的较高幅度上涨、房地产业的高额利润将对今年的开发投资起较大的刺激作用。因此，我认为，2006年广东房地产市场在国家继续宏观调控的大背景下，增长速度在10%~12%都算是平稳的。

　　从商品住宅销售价格方面来说，2006年商品房的销售仍将保持良好的态势。价格总体将保持在小幅增长的区间波动，2005年广东商品房屋平均销售价格在2004年增长9.1%的基础上增长了7.7%，其中商品住宅平均价格增长8.1%。从供需两个方面的情况来看，2006年商品住宅销售平均价格总体仍将保持平稳增长，随着下半年供求关系趋于平衡，住宅涨幅将会有所回落。　　

　　赢周刊：虽说房地产不能说是广东经济的晴雨表，但毕竟是广东经济的一个重要支柱，你认为2006年广东房地产市场的发展对广东经济将产生怎样的影响？

　　魏清泉：房地产仍然会是广东的支柱行业，要保持广东经济的快速发展，就必须保持房地产市场的高速发展。但广东房地产市场需要稳定，不要过于脱离实际，无论从金融需求，还是社会稳定的角度来看，都要防止大起大落的发展轨道。我认为房地产要符合市场经济，有高有低的，应该是螺旋形的才客观，不可能是直线或者是斜线上升的，应该是波浪式的发展才正常。

　　广州目前房价偏高了

　　赢周刊：您认为目前广州的房价是理性的吗？

　　魏清泉：偏高，并不是很高，这主要是相对于广大中低收入者而言的。一般来说，一套房子的价格与年收入的6倍至6.5倍是相当的，但现在的房价是高于这些中低收入者年收入的6倍。相对于这些普通职工的实际收入和支付能力来说，目前广州的房价偏高了一点。　　

　　赢周刊：今年2月份，广州房管部门出来说，近期楼市不排除哄抬因素，要市民谨慎入市。广州市土地开发中心有关人士甚至呼吁：推迟买房就是对广州房产业作贡献。您是如何看这件事的？

　　魏清泉：这确实在房价不断上涨所引发的一场购房者、政府与发展商之间的博弈。对于购房者而言，他有一种购买的心理恐慌，他会担心：房价不断上涨，以后房价还会更高，迟买不如早买，于是，想方设法去买房。在这种形势下，房管部门出来要市民谨慎入市正是基于对市民这种心理恐慌的正确判断。

　　事实上，市民对住房是不用担心的，房子不会稀缺，经过我们调研，广州、深圳、佛山等地的住宅资源是相当丰富的。虽然资源分布不均，有人三四套房，有人没有一套房，但总量还是相当充裕的。

　　从土地供应量来说，也是充裕的，2006年在持续价格上涨的信号上，存量土地会加快入市，市场规模会有所扩大，住宅市场的供需有望平衡，我们还可以利用山区进行开发。

　　目前，广州房价高企，主要是因为市场自身持续发展，供求关系变化导致。另外自住型需求为主的住宅需求增长，呈刚性，土地增量和存量住宅供应有所减少，供求关系日趋紧张，直接引致房价的增长，新增土地供应的持续紧缩与存量土地的逐渐消化，使近年来年度土地难以满足住房需求。还有，房地产市场存在某些炒作和违规行为，个别机构和媒体在并不真正了解市场供应的情况下，发布失真信息，客观上加剧了购房者的紧张心理，引起房价不断走高。

　　房价高企已引发矛盾

　　赢周刊：那么高企房价还能走多远？

　　魏清泉：首先要说的是，市民不用担心没有房子住。现在房价高企，主要是市场接受能力强，如果市民购房需求不要那么强烈，这对房产市场的正常发展也是好的。

　　因此，我们努力的方向就不是去压低房价，而是应该去增加普通市民和广大职工的购买能力。同时，我也建议，大量普通市民应该以租房为主，而不是大量地买房购房，这才是正确解决居住的途径。

　　赢周刊：持续的高房价会不会引发社会问题？

　　魏清泉：现阶段已经引发了一些社会矛盾，比如土地供应问题上的博弈；更深层次上的，还引起了社会的贫富矛盾。不过，总的来说，仍然不会引发大规模的，或者是尖锐的社会矛盾的出现，但是风险比较大，需要引起关注。

　　赢周刊：面对这种房价不断走高的情况，政府还有多大的调控力？为何不会出现官、商说法不一的地荒恐惧怔？

　　魏清泉：政府还是有比较强的调控能力的。比如在土地供应方面，我们可以加大土地供应力度，而且，相当多的房地产企业还是国有企业嘛，调控也比较容易。第二个是产品结构调整，可以从规划设计上去控制这些企业的产品结构，建筑更多的普通住宅。政府向来主张关注普通市民和广大职工为主，在房地产开发利用时，也是强调普通住宅建筑摆在首位。第三个是税收调整，第四个是政策性住房供应，第五个是规范市场、维持市场秩序，打击囤积居奇、限制投机性炒房等等，政府还是大有作为的。

　　鼓励发展中小型房屋

　　赢周刊：作为广州市政府的顾问，面对这种房地产形势，您会给政府怎样的建议呢？

　　魏清泉：政府要站在最广大人民的利益上，这样社会才会稳定。用什么样的手段保障中小型房屋的开发，我认为这应该由政府调控的。所以，政府在批土地的时候就应该把好关，上报规划局的时候，审批建设许可的时候，也要把好关，没有一定中低档的套型，规划局就不会批准，在现阶段，对面积过大的，装修水平过高的

豪宅，所谓的高档

别墅类型的产品要适当控制，对满足普通老百姓所需要的中低档的、中小型的产品这阶段要鼓励发展。

　　魏清泉：广东省房地产协会副会长

　　中山大学城市与区域研究中心、城市与区域规划系教授、博导。

　　广州市人民政府决策咨询顾问。

　　1941年生于广东省五华县。

　　1967年研究生毕业于中山大学经济地理专业

　　1971年10月至1980年10月任南方日报社记者。

　　1980年11月调入中山大学任教，先后任教员、讲师、副教授、教授。　　

　　论文及著作：

　　近20年来发表论文九十余篇，出版专著有《广东省地理》(与刘琦合著，1988年)、《区域规划原理和方法》(1994年)、《世纪之交的珠江三角洲行政区划》(与杨罗观翠等合著，1997年)、《区域分析与规划》，与崔功豪等合著，1998年)等。