|
本报记者 许慧颖 发自北京
昨天，《第一财经日报》独家获悉，北京市土地一级开发(下称“一级开发”)招投标政策已获审批通过，将于月内出台。这意味着长期处于政府指派的土地一级开发驶入市场透明化运行轨道。
引入政府财政补贴
北京市国土资源局局长安家盛透露，一级开发权将通过招投标方式确定开发企业。所谓一级开发是指按照城市规划、城市功能定位和经济发展的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
尤为重要的是，政府将打造全新的资金平台，引入财政收入补贴到土地储备资金中。安家盛表示，有两种方式来加大资本金总量。一是从政府获得的土地出让金中单独拿出一部分作为一级开发费用；二是政府与银行合作，按照1：3或1：5的比例出资。
此前，一级开发一直是由市国土整理储备中心从事，或由政府指定某个国有企业。引入竞争机制，将令土地的一级开发与二级开发市场(房地产项目开发)各自独立。阳光一百常务副总范小冲认为，一级开发进入市场运行，使房地产市场从源头上更加透明化、专业化。
开发企业的应得利益也分为两种情况：如果是包清工(开发企业只负责施工)将获得2%的管理费。如果由开发企业负责筹措资金、征地拆迁和进行相关市政建设等工作，那么政府将付给开发企业投资总成本8%的利润。
开发商“曲线救国”
天下攘攘，皆为利往。绝大多数开发商在接受采访时表现出了对一级开发的极大兴趣，其中诱惑，绝非仅仅来自于一级开发的稳定收益。
自实行国有土地出让招、拍、挂政策以来，政府供地一直在紧缩，拿地难、地价高成为开发商最头疼的问题。很多知名大企业纷纷在土地拍卖中落马。因此，绕道一级市场，成为开发商“曲线救国”的策略。明天地产业务总监陈云峰认为，开发商如果参与了一级土地开发，拿地时就会主动得多。
虽然一级开发完成后，土地仍会拿到二级市场进行正常的招、拍、挂，但是，由于开发商参与前期的工作，相当清楚地块的各方面情况，尤其在土地成本核算方面占据绝对优势。譬如，开发商会使出一些伎俩：虚加成本以提高土地出让底价，使得其他不明就里的开发商不敢摘牌。这一点从北京土地整理储备中心网站上公布的土地交易结果：从很多地块的受让方与该地块的一级开发企业关系甚密中可以窥出一些端倪。
| 
