金地未动 深圳地铁商业难行

　　本报记者 阳静纯 周涛 深圳报道 　　

　　“早上在地铁便利店买份早点，在地铁报刊亭买份报纸，下班等地铁时带个唱碟、买张彩票”的地铁生活图景，仍只是金地为深圳市民勾画的想象。

　　原计划去年国庆开始试营业的深圳金地地铁商铺至今没有启动，这距金地置业前年 底以租期5年、总额3亿元租下深圳地铁一期地下约4.4万平方米的商业面积已一年多，这意味着年均6000万的租金无法落袋。而深圳地铁商业仍在期待转运——已经开始营业的金泰地铁商城和华联街生意清淡，金泰地铁商城已有多家商铺开始转让，华联街开业近一年仍是门庭冷落。

　　“投资者目前承接力达不到运营商预期的租金要求。”森拓普物业顾问策划中心副总监黄海枫分析金地项目延期的原因。

　　启动延迟

　　目前深圳共6家公司开发地铁商业，除金地外，有东门站东门步行街的金泰地铁商城，华强站的华强地铁商城和流行18.28、科学馆站的华联街和中信地铁商场，预计总推盘量将超过3万平方米。

　　金地置业承租的地铁物业总计约4.8万平方米，按5年3亿元的承租金算，刨除运营费用，金地置业每年只需6000万即可保本。但是，预计去年10月份试营业的站点商业至今迟迟未动。

　　对于该部分商业一直未启动的原因，黄海枫分析是因为投资者愿意付出的租金达不到金地的期望值。

　　黄海枫认为，地铁商业的一个显著特征就是依赖强大客流量。香港地铁总长虽然只有43.2公里，但日客运量高达220万人次，最高时达到280万人次，这直接造就了香港地铁商铺过百亿的经济收入。但深圳地铁现在只开通了一段，客运量日均20万人，乘坐地铁客流严重不足。另外，零星商铺由于规模较小，无法达成自我吸引客流的效果，这些都让地铁商业投资者裹足不前。

　　金地的另外一部分地铁商业是超过4万平方的地下商业街，占金地置业地铁商业的90%，该部分物业是连通岗厦、会展中心、购物公园3个站点之间的地下通道，据了解该部分实为原先的人防工程，4万多平方的商业街进深较小、结构狭长，因此业内人士普遍认为招商的难度比较大，而这一商业街运营的好坏直接关系到金地此次涉足地铁商业的成败。

　　等待转运

　　看起来似乎比金地幸运的华联街虽然去年五一期间就开业了，但记者在现场发现，尽管透明玻璃分割出的购物环境整齐干净，但即使中午黄金时段也只有稀稀拉拉几个人。“规模太小，商业气氛没出来，消费者还没有形成在地铁购物的习惯”，一位业内人士认为华联街经营情况清淡也使地铁商铺投资热开始降温。

　　先行者的窘境似乎并未给后来者带来多大压力。记者从正在发售的中信地铁商场售楼处了解到：“从12月底销售以来，销售率已经过半，总体入伙应在10月底。”

　　但出租的压力却明显影响了这几家地铁商业的运营模式。与金地只租不售的委托经营方式不同，中信地铁商业在经过内部评估后，采取了全销售的方式。

　　而为了增强投资者的信心，中信提供最初3-5年8%年回报率的返租期。这项措施从某种程度上刺激了商铺的销售。据记者了解，中信地铁商铺每平方米售价在5-7万之间，最小面积26平方米，最低售价126万。如果按30平方米、总价150万的商铺测算，中信月返投资者1.2万元。也就是说，每平米租金达到400元即可。“华润万象城商铺目前租金在600元以上。”一位销售代表表示未来将参照万象城的租金水平。

　　同时，按1.8万平方米的建筑面积计，中信地铁还可短期内回收9亿左右的销售金额。从现场的客户登记名单中可以看到很多香港客户，“占50%左右”，一位销售代表说。

　　“受

人民币升值预期影响，去年以来，港人国内买铺成风，由以往港人占商铺总成交量的20%，演变成目前激增至逾一半以上。”美联深圳工商铺总监江少杰说，“相对香港动辄上千万的炒铺资金，深圳炒铺的成本要低很多，且投资潜力很大。东门、华强北等地商铺现时租金每平方米1100多元，相比全国如广州、北京路铺租每平方米达3000多元，仍有大幅折让；再加上深圳居民平均工资较广州为高，所以深圳铺租仍有很大的上升空间。”

　　但地铁商铺的花样年华将在何时绽放呢？“这样的状况将在2010年前打破。”黄海枫预计。按照深圳地铁的建设周期，2008年直达关外龙华的深圳地铁4号线将全线通车，这直接会带来客流量的直线上升。

　　对金地来说，又当如何熬过这5年？排除地铁客流的影响，或许金地可以把希望寄托在地下购物街上。该购物街位于福田区CBD，大量高档

写字楼和住宅在这两年兴建，并带动片区商业兴起，今年即将开业的星河购物公园、怡景中心城等均为近10万平方米体量的大型商场，在商业机构调查中，该片区的商业氛围将很快形成。从前景来看，似乎也不用为金地多虑。继金地的5年之约，去年5月香港地铁亦和深圳签署了长达30年、总投资60亿元的地铁4号线协议。