借机布点 酒店地产互动

　　本报记者 钟晨 发自广州

　　在消化原有闲置物业以及新一轮商业地产开发热潮中，酒店业力量当然不可小觑。随着国内旅游、商务活动发展迅猛，以及奥运、世博等概念刺激，国内酒店业本身就面临着良好的发展势头。

　　“酒店业与地产双方显然是相辅相成的关系。烂尾楼和闲置物业的存在能间接给酒店业谈判项目提供机会，同时地产商的多元化发展趋势也直接导致了一轮酒店开发热潮。”在华南崭露头角的经济型酒店品牌“7天”的CEO郑南雁认为。

　　经济型酒店造势

　　“7天”从立足珠三角开始起步，一年内的签约酒店数字已超过15家。“7天”背后的投资背景令人关注。其北京的两个店目前已经进场装修，而洽谈这两个项目郑南雁仅仅用了两个星期。但他解释说，并不是所有的项目谈判都会如此顺利，有的选点可能延续半年以上的时间。

　　“我们目前属于租赁经营，符合经济型品牌酒店经营的项目必须位于一个适合的区域，面积必须在3000平方米~6000平方米之间，属于商用物业。选择有可能是产权清晰的旧楼或者是经营不善的低星级酒店，抑或就是烂尾楼等。”郑南雁介绍道，“尽管目前商业开发特别热，总量很大，但相对于经济型酒店的开发目标，适合的商业物业仍然很紧缺，毕竟经济型酒店最在乎的就是选点正确。”

　　锦江之星东莞店则是承租麦德隆的土地，自己新建的一幢楼。“除东莞店外，我们在华南区域海口店也是买的楼。与大多数经济型酒店以租赁经营不同，我们采取收购、租赁和加盟三种形式经营。”锦江之星南方分公司总经理徐祥根告诉《第一财经日报》。

　　华南是锦江之星今年的开拓重点，徐祥根手头有10家店的增量目标，而他目前正为物业选址发愁。“你有没有合适的物业可以介绍？”他开起玩笑，“目前在华南我们的预定酒店规模大约是6000平方米左右，前期投入最好能控制在2000元~2500元/平方米之间，也就是1万平方米250万元的水平，但现在华南价位高得出奇。而且我们希望的租赁期最好是在20年，最低不能低于15年，但现在碰到的合适物业都是10年的合同，这也成为一定的制约因素。另外经济型酒店之所以扩张迅速，实际上是投资回报率比较明显。一般维持15%以上的投资收益率，前期投入必须控制。”

　　据记者了解，各大品牌今年正在拉长战线开始全国布局。锦江之星将开业酒店数指向200家,计划在5年内达到1000家。一直与锦江之星分庭抗礼的如家也提出了相同目标。

　　在外资品牌方面，一直坚持直营的雅高集团旗下经济型酒店品牌宜必思，其第一家店的投资就高达3000万元，创下经济型酒店投资之最。宜必思的推进速度并不快，但雅高集团计划2008年之前，在中国建立50家宜必思品牌酒店，总投资额将达到2.5亿美元。

　　而洲际酒店快捷假日则和房地产公司合作输出管理，或以授权经营为主，在选址方面并没有宜必思要求的这么严格，其宣布在两年内，将在中国的酒店数量扩充至200家。

　　业内人士同时介绍，目前也有很多的海外投资基金正在国内物色经济型酒店开发项目，不论烂尾楼、现有物业，还是经营中的一、二星级酒店等等，都将成为他们的收购目标。

　　房产和高星级酒店互动

　　目前，房地产商包括保利、上海绿城等都开始加大对酒店的开发力度。以华南为例，目前在建的五星级酒店多达15家以上，而其中80%掩藏的都是房地产商身影。

　　城建集团在未来5年，会兴建5个五星级酒店项目(包括城建索菲特大酒店)，加上南沙滨海花园的海的城酒店，到2010年共有6个酒店项目同时营运。富力地产在天河这个未来的广州金融中心，已经落实投资15亿~17亿元,建设富力丽思卡尔顿酒店和富力君悦大酒店，分别由凯悦集团及万豪集团管理。侨鑫集团出手20亿元在珠江新城建设超五星级酒店。此外，规划或在建中的酒店还有由万豪管理的正佳万豪酒店，由新中酒进行管理的美林大酒店、太古汇香格里拉酒店及天誉花园配套的五星级酒店等。

　　另一方面，不少楼盘的配套中也把四星级或五星级酒店作为重要内容。海景花园一掷8亿元准备与洲际集团合作开发皇冠假日酒店；美林海岸花园斥资数亿元建设四星级酒店，由新中酒集团管理；保利林语山庄在小区内建设7层半山酒店，在南海千灯湖项目投资6亿元建设五星级的保利洲际酒店等等。

　　郑南雁认为，当城市土地资源日益稀缺，

开发商在积累了原始资本后，希望将以往的粗放经营改为长远的多元化发展，在房地产开发的主业之外寻求稳定的长线经营回报。其次，房地产商也希望通过高档酒店的影响力，带动房地产项目升值。

　　而白天鹅宾馆有关负责人则认为，高星级酒店投资巨大，而且回报周期往往超过10年。“地产企业在酒店经营上存在缺失。如果没有引入富有经验的酒店管理公司及拥有雄厚的资金后盾，酒店开发如此集中，房地产开发商难免会在酒店业中出现败走麦城的现象。”

　　浙江开元旅业则一开始就坚持房产与酒店互动的开发模式，且酒店项目开发目标非常清晰，只专注于五星级和四星级酒店开发。

　　开元酒店市场部总监郁国刚解释道：“投资回报有两种算法，一是算净利润，二就是算现金流。如我们千岛湖酒店投资2.5个亿，开业时有2个亿来自卖掉

别墅的资金，而另外加了5000万元建立酒店。一年之后，经过评估这个酒店价值4个多亿，中间如果通过银行贷款意味着起码可以贷3个多亿。”

　　“其实就算经营上没有增加收入，但现金流上就可以多出一个多亿。”郁国刚介绍，“酒店开发和建设与房地产互动可以解决资金来源。”