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借机布点 酒店地产互动


http://finance.sina.com.cn 2006年03月07日 07:01 第一财经日报

  本报记者 钟晨 发自广州

  在消化原有闲置物业以及新一轮商业地产开发热潮中,酒店业力量当然不可小觑。随着国内旅游、商务活动发展迅猛,以及奥运、世博等概念刺激,国内酒店业本身就面临着良好的发展势头。

  “酒店业与地产双方显然是相辅相成的关系。烂尾楼和闲置物业的存在能间接给酒店业谈判项目提供机会,同时地产商的多元化发展趋势也直接导致了一轮酒店开发热潮。”在华南崭露头角的经济型酒店品牌“7天”的CEO郑南雁认为。

  经济型酒店造势

  “7天”从立足珠三角开始起步,一年内的签约酒店数字已超过15家。“7天”背后的投资背景令人关注。其北京的两个店目前已经进场装修,而洽谈这两个项目郑南雁仅仅用了两个星期。但他解释说,并不是所有的项目谈判都会如此顺利,有的选点可能延续半年以上的时间。

  “我们目前属于租赁经营,符合经济型品牌酒店经营的项目必须位于一个适合的区域,面积必须在3000平方米~6000平方米之间,属于商用物业。选择有可能是产权清晰的旧楼或者是经营不善的低星级酒店,抑或就是烂尾楼等。”郑南雁介绍道,“尽管目前商业开发特别热,总量很大,但相对于经济型酒店的开发目标,适合的商业物业仍然很紧缺,毕竟经济型酒店最在乎的就是选点正确。”

  锦江之星东莞店则是承租麦德隆的土地,自己新建的一幢楼。“除东莞店外,我们在华南区域海口店也是买的楼。与大多数经济型酒店以租赁经营不同,我们采取收购、租赁和加盟三种形式经营。”锦江之星南方分公司总经理徐祥根告诉《第一财经日报》。

  华南是锦江之星今年的开拓重点,徐祥根手头有10家店的增量目标,而他目前正为物业选址发愁。“你有没有合适的物业可以介绍?”他开起玩笑,“目前在华南我们的预定酒店规模大约是6000平方米左右,前期投入最好能控制在2000元~2500元/平方米之间,也就是1万平方米250万元的水平,但现在华南价位高得出奇。而且我们希望的租赁期最好是在20年,最低不能低于15年,但现在碰到的合适物业都是10年的合同,这也成为一定的制约因素。另外经济型酒店之所以扩张迅速,实际上是投资回报率比较明显。一般维持15%以上的投资收益率,前期投入必须控制。”

  据记者了解,各大品牌今年正在拉长战线开始全国布局。锦江之星将开业酒店数指向200家,计划在5年内达到1000家。一直与锦江之星分庭抗礼的如家也提出了相同目标。

  在外资品牌方面,一直坚持直营的雅高集团旗下经济型酒店品牌宜必思,其第一家店的投资就高达3000万元,创下经济型酒店投资之最。宜必思的推进速度并不快,但雅高集团计划2008年之前,在中国建立50家宜必思品牌酒店,总投资额将达到2.5亿美元。

  而洲际酒店快捷假日则和房地产公司合作输出管理,或以授权经营为主,在选址方面并没有宜必思要求的这么严格,其宣布在两年内,将在中国的酒店数量扩充至200家。

  业内人士同时介绍,目前也有很多的海外投资基金正在国内物色经济型酒店开发项目,不论烂尾楼、现有物业,还是经营中的一、二星级酒店等等,都将成为他们的收购目标。

  房产和高星级酒店互动

  目前,房地产商包括保利、上海绿城等都开始加大对酒店的开发力度。以华南为例,目前在建的五星级酒店多达15家以上,而其中80%掩藏的都是房地产商身影。

  城建集团在未来5年,会兴建5个五星级酒店项目(包括城建索菲特大酒店),加上南沙滨海花园的海的城酒店,到2010年共有6个酒店项目同时营运。富力地产在天河这个未来的广州金融中心,已经落实投资15亿~17亿元,建设富力丽思卡尔顿酒店和富力君悦大酒店,分别由凯悦集团及万豪集团管理。侨鑫集团出手20亿元在珠江新城建设超五星级酒店。此外,规划或在建中的酒店还有由万豪管理的正佳万豪酒店,由新中酒进行管理的美林大酒店、太古汇香格里拉酒店及天誉花园配套的五星级酒店等。

  另一方面,不少楼盘的配套中也把四星级或五星级酒店作为重要内容。海景花园一掷8亿元准备与洲际集团合作开发皇冠假日酒店;美林海岸花园斥资数亿元建设四星级酒店,由新中酒集团管理;保利林语山庄在小区内建设7层半山酒店,在南海千灯湖项目投资6亿元建设五星级的保利洲际酒店等等。

  郑南雁认为,当城市土地资源日益稀缺,

开发商在积累了原始资本后,希望将以往的粗放经营改为长远的多元化发展,在房地产开发的主业之外寻求稳定的长线经营回报。其次,房地产商也希望通过高档酒店的影响力,带动房地产项目升值。

  而白天鹅宾馆有关负责人则认为,高星级酒店投资巨大,而且回报周期往往超过10年。“地产企业在酒店经营上存在缺失。如果没有引入富有经验的酒店管理公司及拥有雄厚的资金后盾,酒店开发如此集中,房地产开发商难免会在酒店业中出现败走麦城的现象。”

  浙江开元旅业则一开始就坚持房产与酒店互动的开发模式,且酒店项目开发目标非常清晰,只专注于五星级和四星级酒店开发。

  开元酒店市场部总监郁国刚解释道:“投资回报有两种算法,一是算净利润,二就是算现金流。如我们千岛湖酒店投资2.5个亿,开业时有2个亿来自卖掉

别墅的资金,而另外加了5000万元建立酒店。一年之后,经过评估这个酒店价值4个多亿,中间如果通过银行贷款意味着起码可以贷3个多亿。”

  “其实就算经营上没有增加收入,但现金流上就可以多出一个多亿。”郁国刚介绍,“酒店开发和建设与房地产互动可以解决资金来源。”


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