地产商为高房价找原因不是我太黑而是地价太高

http://finance.sina.com.cn 2006年03月07日 00:00 中华工商时报

　　本报记者木佳贾林男辜王景

　　去年研究生毕业后，武汉女孩李静来到北京工作。差不多一年的时间里，她的生活和搬家紧密联系在一起，从南城到东城、从三环到四环，来回折腾了四次。“要是有间属于自己的房子就好了。她想。

　　然而李静只能望房兴叹，因为对于出生在工薪阶层、月收入仅三千的她来说，现阶段在北京置业似乎只是遥不可及的梦想。“房价实在太高了，又一直在涨价，什么时候才到头啊？她对记者表示。2005年，北京市住宅均价为6725元／平方米，同比上涨19.2%。

　　2006年的房价会有什么走势？李静能不能住进自己的房子里？带着这个疑问，记者采访了几位房

地产界的政协委员。

　　房价不会降

　　然而令老百姓遗憾的是，接受采访的老板无一例外地表示“房价不会降，但涨价幅度不会太高。

　　“不会降，面对记者的提问，江西民生集团董事长王翔连连摇头。他表示纵使房价出现下降，也仅限于“一些过热的地方短暂回调，比如上海。他明确表示：北京的房价不会降，广州不会降，深圳也不会降，中小城市、县城更不会降。

　　“涨势不会很猛，是一个渐进攀升的过程。王翔预计，全国大多数涨幅应该在个位数。

　　香港世茂集团董事局主席许荣茂也表示：“房价会继续上涨，但会稳定在一定的幅度上。

　　谈到房价难以下降的原因，老板们“无奈地表示这不全是房地产业本身的问题。“由于土地拍卖的规范化，开发商获取土地的成本和难度都在增加，许荣茂告诉记者。

　　林达集团董事长李晓林认为，国家宏观调控对土地供应实行的“招拍挂机制，使得土地价格更加抬高。

　　“我们首先要看到‘招拍挂’机制的核心在于对土地出让价的向上竞价，最终出价(含其它附加条件)最高的开发商取得土地，李晓林认为，比起原有各种方式的出让和转让，土地成本可能出现大幅增加。

　　他以北京顺义的一块土地为例，一块地起始价1.849亿元，成交价2.75亿元，高出48.7%；通州一块地起始价为1.235164亿元，成交价高达4.08亿元，高出230.32%，如将上述三块地作一个简单平均值计算，成交价比起始价平均高出率为114.76%。

　　“虽然有些地块无人应招或问津，有的甚至屡遭流拍，但成交的还是占多数，李晓林说，在成交的案例中大多都高出挂牌价或起始价，“土地成本高了，房价岂能不高？

　　许荣茂表示，土地成本增高、融资困难，将使2006年成为中国房地产业的一个“坎儿，“过了这个坎儿，还会继续走下去。许荣茂认为，中国房地产已经告别了“高利润时代，从现在起，“只有规模做得大，才有获利空间，房地产业已经进入大公司竞争时代。

　　建言完善土地拍卖机制

　　“目前购房群众所承担的房价中有合理和基本合理部分，也有不合理部分，李晓林的观点得到了老板们的赞同。被形容为“赚得不少，心情不好”的房地产老板群体认为，完全由民营企业家承担房价高涨的“罪名，是十分不公平的。

　　“不是房地产老板黑，而是由于土地成本越来越高所致，李晓林直截了当地说。

　　他提出，现行的“招拍挂机制的确维护了土地取得程序上的正义和形式上的公平，但对抑制房价上涨非但不具有正向作用，反而具有一种令各级政府和社会各界谁都不愿意看到的反向作用。

　　李晓林认为，如果系统了解一下“招拍挂机制的运行过程，就可以对其利弊做出正确判断。其运行过程大致如下：1.政府组织土地一级开发；2.政府在拆迁费、土地出让金及各项行政性收费基础上招拍挂；3.开发商竞价取得土地，对高出当地公允价值的溢价部分先行垫付并建房；4.房子建成上市时把土地成本增加的这一部分转嫁给购房人，“招拍挂”机制的最终承受者实际上是购房群众；5.由于房价在此后不降反升，引起欲将购房的群众心生不满，媒体上也充斥着关于房价的口水大战，有损市场公平形象和社会和谐。

　　李晓林分析目前房价高涨的原因时表示，“合理部分是指具体项目因其区位地段、房屋质地等因素而具有的内在的公允价值，只要高有高的道理，购房人士还是接受的。“基本合理部分是指基于社会反腐败和打击黑幕交易对“招拍挂”机制有所倚重，把本应由政府从税收中负担的政纪维持及法制建设等经费，由群众在购房时再为社会分担一点，也算是尽一些社会责任的体现，虽然不尽合理，但购房者也基本认可。“不合理部分则是指政府在挂牌价或起始价中已收足了各项支出费用和利润及其税金，然后再把利用土地垄断性紧缺并通过竞价机制“炒高的一块收走，最终却要由购房人承担被推高了的实际房价，并且由开发商承担道义责任，社会舆论怎么可能不为之激辩不休。

　　李晓林表示，为了解决以上问题，我们对“招拍挂”机制不应因噎废食，但必须扬长避短。“既要还社会和房地产业一个公平，从源头上控制住房价受交易机制而产生的助涨动能，同时还要兼顾政府对低收入群众住房难题的关切及扶持资金的筹措，也要尽量缓解舆论对房价基于认知混乱而发生的过度纷争，从而促进社会和谐。

　　他建议政府有关部门考虑制定一个“三全齐美的创新机制，即把“招拍挂溢出的大部分地价收益主动直接返还社会，以反哺房地产业及市场。具体操作，主要用来明补那些连

经济适用房都买不起的广大低收入家庭，向他们提供基本可以解困的居住条件，比如廉租房、租金补贴等。这样做，政府既把调控机制的功效充分发挥出来实现了初衷，为一美；也使购房人买到了自己认可的优质优价的房子，同时为社会管理又分担了一块资金，为二美；更使广大低收入家庭得到了直接的住房补贴，为三美。

　　“细想想，这个资金的循环过程，何尝不算一定层次上的循环经济呢？”李晓林对记者表示。

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