民间抵押借贷样本：五色土突围

　　作者：易青青 来源：中国经营报

　　“未来三到五年内，我们不会考虑多元化。”青岛五色土投资顾问有限公司(以下简称“五色土”)总经理李继高说，这是基于公司比较保守的发展战略。

　　李继高和五色土被认为是国内民间抵押贷款的始作俑者(详见本报2005年8月22日A1 0版报道《不良贷款零纪录：草根金融青岛样本调查》)。

　　这位激进的民间借贷实验者一转而为“保守”的背后，实际是在拓展业务的过程中，遇到了短期内无法解决的难题。“来自内部和外部的风险”使他和五色土举步维艰。

　　“龙票”尝试

　　从开始尝试不动产抵押业务起，李继高心里就有一个想法：“搭建一个不动产抵押债的二级市场，让抵押形成的债权能够流动起来。”

　　2005年11月，一个叫做“龙票”的不动产抵押债权产品在上海联合产权交易所挂牌。知情人士透露，“龙票”就是李继高推出的二级市场试点产品，由专门成立的“龙票中心”发行。但李继高本人对此讳莫如深。“他们不希望外界把五色土和龙票中心联系在一起。”上述知情人士说。

　　首先，由“龙票中心”出面，从银行或五色土手中收购需要处理的不动产抵押债权(年利率一般在8%左右)。债权转移后，“龙票中心”成为不动产抵押债权的债权人，债务人向“龙票中心”缴纳债务本金及利息。随后，“龙票中心”将债权分割为若干份出售给投资者。例如，一项标的为50万元的抵押债权，可以分割为50份出售，每份价格1万元，年利率一般在5%～6%之间，期限3个月到3年不等，投资者“按季收息，到期收回本金”。而“龙票中心”的收益则来自债权买卖过程中的利差。

　　通常情况下，“龙票”的每期产品会包含位于不同城市的若干不动产项目。假如投资者有30万元，可以分别购买某期产品中的A、B、C三个项目债权。这样，即使其中一个项目的债务人出现偿付危机，投资者还有其他两个项目可以做担保。

　　虽然这个投资产品看起来风险不高，但市场反应并不热烈。除了投资风险之外，投资者最大的担忧在于担心

产权证和债权合同的真实性。由于产权交易中心并不为这些材料的真实性负责。“如何让投资人相信票据的真实性”成了至关重要的问题。

　　此外，无论是五色土还是“龙票中心”，其民营企业的背景总是让人不放心。在美国，发行不动产抵押债权的GNMA(政府国家抵押债权贷款协会)是政府官方机构，其本息100%由美国政府担保。

　　1.5笔

股票抵押贷款

　　除了“龙票”，五色土还曾做过其他尝试，例如股票抵押贷款。但迄今为止，只做了一笔半业务。李继高发现，五色土不仅自身缺乏做股票抵押贷款的能力，而且还需要面对外部的法律风险。

　　五色土的一位老客户急需资金短期周转，因此拿出自己的股票作为抵押，希望能够融资二三十万元，并保证3个月后赎回。“这位客户以前的信用非常好，所以我们决定尝试一下。”李继高说，“另一个决定让我们放手一试的原因是对方的融资标的小，风险也相对较小。”

　　但这笔业务真正进入操作阶段的时候，李继高却发现公司里根本没有人能判断这笔生意的风险。“股价是浮动的，不同类型的股票波动情况还不一样，怎么防范这个风险，需要专业人士协助，能够判断股价走势以及在抵押期间可能的波动区间，并以此为依据，确定合适的折扣以及借款利率。”

　　最后，这唯一一笔股票抵押贷款金额是按照签订合同那天的股价八折计算的。因为时间短，加之以股票为抵押的风险相对不动产大，因此这笔借款的月息最后确定为2%，“相当于典当行的一半。”李继高说，“这笔业务按照合约顺利结束。”

　　而另外半笔没有完成的生意，是因为发现借款人存在不良动机而中途叫停。在借贷双方已经达成意向，而股票抵押手续还没有办完之前，借款人到法院要求冻结其所持有的股票。“如果他的意图成功，借方不但损失了钱财，而且连这部分股票都拿不到。”李继高说，“我们意识到，如果抵押人在抵押过程中与其他人串通的话，这种业务会很容易产生外部法律风险。”五色土中止了这笔生意。但他们不知道如果继续这项业务，该如何去规避这种风险。

　　“在内部人员能力不够，而且外部存在无法避免的潜在风险状态下，我们选择不做。”李继高说。