温州炒房团新秘笈 从拍卖行买便宜房获更高利润

　　本报记者 马宜 北京报道

　　上周，温州老板们又一次吸引了全国的眼球。他们在北京“相亲国企”的事被炒得沸沸扬扬。所有人都在说——看，房地产估计没什么钱可赚了，温州人已经转移战场了。

　　这些“炒房团”始作俑者对投资房产真的不感兴趣了？在一个更小范围的圈子里，这 种热情并没有丝毫减退，只不过与那时的高调相比，他们发现了一个更加隐秘的赚钱之道，通过这种方式，他们甚至可以获得比以前公开炒房更高的利润。

　　“2006年投资房产的策略是通过拍卖行买便宜房子”，这是一小部分温州人的“新炒房秘笈”。在这中间，拍卖行的作用“功不可没”。

　　这是一个极其隐秘的产业链：链条的上游包括银行，资产管理公司等提供房源者，以及法院这样的提供信息者，而下游则是那些最终的买家。拍卖公司处于整个食物链的中间环节，组织整个链条的正常运转。

　　目前在银行和资产管理公司有大量拟出售的抵债房产和

不良资产，虽然这些资产暂时在产权上有纠纷，但并不意味着是无价值的；相反，只要最后解决了纠纷，一些房产价值不菲。

　　于是，上游银行或法院的人向拍卖公司提供第一手房屋资料，他们会向在拍卖行的“熟人”透风：“有一笔资产我们在进行法律程序，你们要不要拿去？”

　　一些地方拍卖行和当地法院关系“密切”，由于涉及的房子都是一些有纠纷的，有法院积极协调，这些纠纷通常可以更加顺利的解决。

　　在下游，拍卖行通常有自己相对固定的购买人小圈子，或者是小范围的公告，把知道信息的人控制到最少。屏蔽掉更多的竞拍者是为了避免正常竞拍而把价格抬得过高。

　　一些和拍卖行“关系密切”的投资人在拍卖前就已经和拍卖公司达成默契(甚至是一纸合约)，约定只比底价稍高的价格。按照目前的评估标准，不考虑利润、地理位置，再考虑房产已经有的折旧，评估价通常比实际市价低很多。

　　在拍卖现场，拍卖公司会找一、二个人举两次牌子，走一下程序。投资人以低价买到了房子，拍卖行除正常的拍卖佣金外，还获得了从投资人处的“特别回报”，这一额外利益甚至也会由拍卖行或多或少的返还给上游的银行、资产管理公司，甚至法院！

　　目前拍卖行手续费通常是标的物最后成交价的5%，通过这种方式，拍卖行可以获得更高的收益。

　　这样，由买家低价买入拍卖资产后，再将利益返还至上游的各个利益方分配，这种以拍卖行为核心的价值链已经是这个圈子里公开的“小秘密”，几乎所有人都听说过，但真正能参与进去的却很少。

　　“大家都不愿意让外界知道这个圈子的存在，那样会毁了很多人的好生意。”一位上海的房屋代理中介说。

　　房屋出现纠纷后，拍卖几乎是惟一的处置渠道，从这个通道出来大量极有价值的房源。一家位于上海的房屋代理公司向本报透露，他们大部分的房源都是从拍卖公司来的。

　　通过这种方式，在北京一套市价8000元/平方米左右的房子，5000元/平方米左右就可以买到。

　　由于通过拍卖取得房产需要一次付清，不能按揭，需要买家一下拿就是几百万、几千万的资金，这不是所有人都能吃下的，只有那些手里资金雄厚的买家才可以承受。有钱的温州老板就成了拍卖行的最佳买主。

　　“有拍卖行找到我，让我在温州找客户给他接盘。”一位曾组织过“温州炒房团”的知情人向本报透露，“在北京也有，比如沈阳等东北城市，很多是北方的拍卖公司，但一些烂尾楼比较集中的南方城市也有。”

　　据悉，一位温州老板在北京前门附近买了一处楼，买价是7、8千万；同样地理位置，当时的市价大概是一个多亿，如果经过重新包装再卖，市价应该可以达到1.3亿到1.5亿元。

　　对于一些银行和资产管理公司的抵债资产，为了保证公平、透明，必须在程序上采用公开拍卖，以取得一个比较公允的价格。然而，通过内外联通，本来应该公平的形式已经演变成实际的不公开甚或是暗箱操作。

　　在2005

审计署曝光的资产管理公司案件中，拍卖行违规的例子已经露出冰山的一角。在

审计署查出的华融成都办事处的案子中，从评估到拍卖整个不良资产处置环节，成了一个家族链产业，从评估公司到拍卖公司都是华融成都办事处总经理张桂林的儿子、女婿开的。在成都一栋抵债大楼被张桂林儿子开的会计师事物所评估为1000万元。而市场人士均认为该楼的市场价应为2.2亿元。随后，由张桂林女婿任副董事的一家拍卖公司以1000万最低价卖出。

　　一家资产管理公司的总裁也曾经在2005年的公司年会上，对一些地方拍卖公司和内部人员勾结，从而低价处置不良资产的行为感到极其气愤。

　　但对于圈子里人尽皆知的“小秘密”，拍卖行的行业组织，中国拍卖行业协会却对本报表示并没有听说过。