新盘3月放量 北京房价依然看涨

　　作者：李乐

　　在北京，大多数购房者不得不面对一个残酷的现实：房价仍在上涨。

　　在国家统计局对70个大中城市1月住房价格的监测中，北京以8.4%的增幅成为当月价格上涨最快的特大型城市。面对稳定房价的压力，“充足土地供应，稳定住房价格”已经成 为政府目前的主导思路。

　　除了土地供给，房屋供应总量也将对2006年的北京房价产生重大影响。有统计表明，2006年至少应该有2500万平方米实际供应量，但究竟有多少实际供应入市，仍无定数。土地供给的滞后效应，实际供给的不确定性，正把北京2006年的房价拖进一个微妙时刻。

　　敏感期逼近

　　3月通常是新盘放量的起点，届时的价格走势通常被看做是其后一年的价格风向标。中原华北区董事总经理李文杰明确告诉记者，从他们掌握的即将入市新盘的情况看，“涨还是一定的”。

　　华润的清河项目可以作为中原华北区董事总经理李文杰言论的最佳注脚。在创下25.65亿元的“天价”不到一年之后，清河项目终于即将面市。而一直备受业界关注的价格问题，根据记者目前掌握的情况，肯定将高出清河地区传统均价30%以上。

　　此前，华润(北京)总经理陈鹰向记者表示，在拿地之前，华润方面综合市场各方面的情况，对项目未来的价格区间做过周密的分析，得出的结论是7000~9000元/平方米是一个比较理性的价格选择。言外之意，华润清河项目的售价应该在这一水平。

　　陡然拉高区域价格的，在2006年即将入市的新盘当中并不罕见。和记黄浦酝酿许久的逸翠园也即将在4～5月入市，售价将在10000元/平方米左右。实际上，该项目的土地早在2003年底就已归属和记黄浦，但由于规划等方面的因素影响，其面市日期一拖再拖，但其面市之日，已经创下姚家园区域房价新高。

　　此外，在朝阳公园周边，体量超过200万平方米的泛海国际居住区以及万科并购朝开之后的项目，都有望在2006年以中高档住宅的“身份”进入市场，对整体房价的作用，不言而喻。

　　“所以，今后几个月的价格涨幅肯定要超过1月的8.4%，因为一月份基本没有新盘入市，主力的中高档住宅在5月前后和10月前后各有一次入市高峰，那时候北京房价涨幅可能会有一个比较明显的跳升。”李文杰说。

　　中原地产的研究报告显示，2006年可能入市转化为实际供应的土地中，75%是2004年“8·31”大限前“突击闯关”成功的土地，其中8大城区占去80%，这其中又有70%位于朝阳、宣武、崇文、海淀、西城、东城这几个传统高房价区域。中原方面认为，这样的土地供应结构也将增加北京房价的“敏感性”。

　　土地调控当先

　　记者从有关渠道获悉，北京2006年的土地供应计划目前已经悄然实施。总规划建筑面积540万平方米的土地已经确定进入供应流程。此后，国土局将视情况陆续供应6000～7000公顷土地，其中住宅用地1590公顷。记者从国土局内部了解到，住宅用地是这份计划的重中之重。

　　这与2005年的情形形成鲜明对比：当年的供地计划直到8月才开始进入实施阶段，以致最终被外界指责为一份“没有完成的供地计划”。

　　北京市国土局的一位官员私下告诉记者，2005年供地计划制定相对仓促，“最开始考虑的是市发改委编制，后来又转到国土资源局，由于是第一份年度供地计划，要综合2003年、2004年甚至是2002年的情况，所以耽误了一些时间，直到8月份才出台。”他强调，而2006供地计划时间充裕，肯定“将取得更好的效果”。

　　这与国土资源部的精神不无关系。今年2月，国土资源部副部长 小苏在一次讲话中表示，对于住宅开发用地需求较大的城市，地方国土厅局应着力保证并加大住宅用地特别是普通住宅用地的供应力度，保证土地价格的平稳，稳定住房价格。“由堵到疏”，这显然是国土资源部工作思路在新一年中的明显转变。

　　“政府主管传递出来的信息告诉

开发商，2006年土地供应数量充足。”今典集团董事长张宝全表示。虽然2006年1590公顷的住宅用地与2005年基本持平，但这并未影响到他的信心。

　　另一位地产商告诉记者，最为关键的是执行。“如果住宅用地1590公顷能完成，应该可以满足市场需求的，但就怕像去年一样，计划不少，但最终却是缺口。”他说。

　　李文杰指出，由土地供应转化为实际的房屋供应，通常需要将近1年的时间。所以，2006年的充足土地供应要对房价起到缓解作用，还要等上一段时间。

　　供应量微妙影响

　　如果说增加土地供给还不能立竿见影的话，对于房价，2006年的供应量将是最直接的因素，但这恰恰是微妙所在。

　　记者从国土局获得的相关资料显示，2004年“8·31”过关的住宅项目用地有191个，规划建筑面积3265万平方米。北京市建委的公开销售数据显示，2005年北京商品住宅新开工面积为1500万平方米。简单进行计算，仅“8·31”过关项目就有1765万平方米没有供应。

　　另外，2004年、2005年公开出让地块的700多万平方米建筑面积，如果在2006年中形成实际供应，与前者相加总量可以达到2500万平方米。“这2500万平方米当中，有相当大的比例位于五环沿线等非传统地区，价格不会太高，因此，如果供应能够达到这个数字，北京房价不会面临太大的上涨压力。” 李文杰告诉记者。

　　不过，记者了解到，受到政策、规划、资金操盘能力等因素的影响，不少已经供出的土地未能及时转化为产品供应，从而影响了年度供应总量，进而影响到价格。“也不排除少数地产商刻意‘惜售’的情况。”一位主管部门的官员告诉记者。

　　显然，政府已经开始关注到这一问题，并已经着手治理这一问题。在2006年春节前，有关主管机关甚至考虑过相应的方案，逼迫地产商尽快地将手中的土地转化为实际供应，以平衡供求关系。“当时的方案是，保证供地总量，但放慢供地节奏，迫使地产商先把自己手中的土地开发，再去拿新的土地，避免囤积土地的现象。”一位知情人士对记者说。

　　这一方案甚至已经上报到主管部门的局级领导，但最终因涉多方因素而未能实施，最终代之以取消5块已公告回收土地相关审批许可文件，借此向地产商传递信号。

　　因此，2004年以来出让的土地，究竟能在2006年中形成多少供应，不仅取决于地产商业如何理解政府传递出的信息，更取决于政府对实际供应量甚至是价格的态度。如果一方面通过土地供应来调整未来的实际供应，降低市场的涨价预期；另一方面，又通过相应手段，促进既往土地供应转化为实际供应，北京房价将难大涨，反之亦然。