上海欲修补商品房预售合同六大漏洞

　　日前，上海市有关部门公开向社会征询意见，修改商品房预售合同。这是继北京、广州之后，地方政府听取社会公共呼声、吸纳民间建议，修补房屋预售环节的又一打“补丁”之举。

　　近年来，有关房地产纠纷的投诉迅速增长。数据显示，2004年全国各地消费者协会共受理商品房投诉事件超过2万起，其中合同矛盾在所有投诉中最为突出，升幅高达24％，而 预售房合同纠纷更是不断升温。

　　业内人士指出，商品房交易纠纷之多，虽与房地产市场的活跃程度有关，但一个重要原因就是合同漏洞埋下了祸根。上海市工商局和消协的有关人士综合近年来的相关纠纷分析，商品房预售环节存有六大“新漏旧洞”。

　　漏洞之一：购房者个人信息被卖，隐私权不保

　　许多购房者都会遭遇这样的烦心事：新房还没拿到手，素不相识的装潢公司就打来电话询问，“你的房子要

装修吗”；装修好的房子尚未入住，中介公司的电话又接踵而来，“你的房子要出售吗？要出租吗？”购房者常常会疑惑，谁泄露了我的个人信息？

　　上海一家房屋中介公司的负责人曾向记者亲口承认，购房者的单位电话、手机等信息，大多是从房产公司或售楼人员那里买来的。整个楼盘的业主信息名录，价格从数百元到上千元不等。“当然，有一些售楼人员是背着公司偷偷地卖。”

　　开发商应该承担保密义务，未经消费者的同意，不管是故意还是无意，都不得以任何理由将消费者的个人信息披露给第三人。

　　漏洞之二：楼书广告天花乱坠，诚信度难求

　　楼盘宣传资料及销售广告“注水”，曾经让许多消费者大呼上当，并且引发了不少消费纠纷。为了在竞争激烈的楼市中突出自己、吸引消费者，开发商通常很舍得在广告宣传上下功夫，如“距离地铁站步行仅10分钟”、“毗邻热闹繁华的商业中心”、“小区中心拥有大面积绿地”等。而所谓的楼盘“实景图”，也大都经过电脑的特效处理，明明是车流密集的主干道，摇身一变就成了草木繁茂的绿地。

　　商品房的销售广告及宣传资料应当作为预售合同的附件，粘贴在合同文本中，开发商必须履行，从而有效制止楼盘广告“注水”、“忽悠”消费者。

　　漏洞之三：会所、绿地藏猫腻，生活环境悬疑

　　在购买期房时，买房人往往会被诸如会所如何豪华、小区绿化覆盖率有多高之类标榜高档住宅的“符号”所诱惑，但遗憾的是，这些美轮美奂的“描述”在合同中鲜有约定，等待房屋交付后，纠纷便层出不穷。

　　预售合同应特辟条款详细列明：会所的竣工时间、经营项目、服务模式，以及是小区专营还是对社会开放；至于绿地面积、绿化率等指标，更须在合同中明确约定。

　　漏洞之四：面积误差“打闷包”，开发商总得利

　　在商品房建设中，因开发商擅自变更建筑设计或不按施工图施工等原因，均可能导致建筑面积增减。但增加或减少的建筑面积到底是指套内建筑面积，还是包括公摊面积？对于购房者来说，限指套内面积最经济，而对于开发商而言，让买房人分摊的公共面积越多越有赚头。一旦争执起，因为合同无约定，往往由开发商说了算。

　　改变买房人吃亏的切实办法便是在预售合同中写明，将面积增减计算的决定权给予购房者。而且，有了误差怎么解决，是多退少补还是采用别的处理方式，也应由买家说了算。

　　漏洞之五：房屋质量出问题，修复费扯皮

　　最令购房人烦心的事莫过于新交付的房子住不久就出现质量问题。小修小补还好说，大修问题就来了，物业公司和开发商之间相互扯皮的事屡屡发生。

　　如果在预售合同中对房屋质量作出如下明确规定，麻烦会少很多：房屋在保修期内出现问题，责任由开发商承担，购房者因此而发生的费用也由开发商支付。

　　如果开发商不履行维修义务，购房者可以自行请维修公司前来维修，维修费用一律由开发商承担，且购房者还可向开发商索要违约金。

　　漏洞之六：逾期交房，退、赔两难

　　碰上逾期交房，是选择退房还是赔钱？这对购房者来说，关系甚大。因为

房价总是在变动之中，有时涨跌幅度还很大，开发商逾期交房时间越长，对购房者造成的损失可能就越大，远不是开发商的违约金所能补偿的。但苦无事先约定，无论是退房还是赔偿，结局往往都对买房人不利：房价大涨时，开发商坚持久拖“不卖”；房价下跌时，开发商选择宁赔“不退”。

　　合同中应有相关保障条款，一旦逾期交房，买房人有权选择在房价上涨时“买房”，房价下跌时“退房”。