监督与被监督的尴尬

　　访北京首个小区业委会原主任舒可心

　　业主委员会是体现业主权利的民间组织，如今在北京2000多个小区中也仅有不足15％的小区成立了业委会。那么，业委会在业主和物业公司之间到底扮演什么角色？又该如何行使权力？最近本报记者专访了北京首个小区业委会原主任、中国人民大学制度分析与公共政策研究中心项目研究员舒可心。

　　业委会的职责重在告知和建议

　　记者：你从事业委会主任工作多年，业委会的职责到底是什么？

　　舒可心：我曾经和一个网友讨论过，他说物业公司是业主的看家狗。我说，“如果你这么说，那业委会也是狗，此狗看着彼狗”。业委会的监督权力，应该表现在业委会对物业公司的建议权上，而不是替物业公司事必躬亲地“干活”。

　　比如，物业公司提出，根据其检测需要更换几部电梯的钢丝绳，所需费用大约10多万元。此时业委会就应将物业公司检测报告的详细内容公告业主，并提示物业公司对采购、更换钢丝绳要采用招投标的形式，并由业委会监督招投标过程。公开一切信息，是防止纠纷的最好办法。

　　如果当物业公司和业委会对某项事由或议题出现重大分歧时，业委会并不需要自己去“

维权”，而应该把这种矛盾向外“攘”，即公示给全体业主，“攘”的目的是保证全体业主的知情权。然后可以通过对公示的反馈，再决定是否通过业主大会的方式，来迫使物业公司按业主大会而不是业委会的意见办事。如果业主一致觉得物业公司在和业委会的纠纷中没有错误，那么业委会就应该认可。相反，物业公司也要接受业主大会的决议。需要明确的是，权利人是业主，而不是业委会。

　　业委会既要监督又要被监督

　　记者：业主对业委会应如何监管？业主享有怎样的权力？应尽到何种义务？

　　舒可心：我作为业主委会主任经常受到物业公司和业主双方的不理解和指责，这很正常，我们在为别人做事，当然要受到他们的监督。

　　要说明的是，业主对业委会没有义务，只有对其他业主承诺交纳物业管理费的义务（而收费和用钱的责任，实际是委托物业公司进行）。我要强调，业主大会才是物业的法定主人，业主委员会是这个主人行为的具体执行者。

　　业主的民主意识需要加强

　　记者：您认为，业委会作为业主自筹自治的民间组织，应该获得工资等相应回报吗？维系业委会长期存在的根基是什么？

　　舒可心：我不反对业委会得到相应物质回报。比如是否拿工资，一定要取决于业主大会的决定。因为，钱是大家的，切不可私自行事，哪怕是业委会“民主表决”也不行，《物业管理条例》没有赋予业委会这个权力。没有钱你可以不干，但想要钱就必须跟业主大会去要！

　　业委会没有主管单位，在小区办的备案仅仅是对其选举过程合法性的认定，而根本不管其具体的行为。可以说，除了业主大会，它没有别的“上级”。现在的问题是，业主们的民主自主意识需要培育，面对纠纷，每个人都要形成参与的习惯，不能指望业委会能做所有的事情，也不能完全指望在法律条文上进行事无巨细的规定。

　　记者：《物业管理条例》在制定业委会相关法律方面，还需要怎样调整和完善？

　　舒可心：几年来，我们一直致力于研究业主委员会的相关问题，特别是其组织建设问题和制度建设的问题。组织建设相对容易，《物业管理条例》及配套文件出台以后，北京市又出台了很多细致的政策性文件，这些都使得业委会的组织建设越来越有章可循。而业委会的制度建设一直没有一个法则和规矩。经过几年的实践，我们自己建立了一套可行的制度，而制度的目的是防止腐败，办法是“法制、民主、公平”。

　　业委会是业主大会的执行机构这一定位（见《物业管理条例》），使“老实”的业委会在无法获得业主大会授权时什么都不可以做，而对那些“不老实”的业委会滥用权力时，解除业委会权力的主体又是非常难召开的业主大会。我认为，政府应该更加关注业委会的制度建设，否则它将成为社区不和谐音的一个新发源地。

　　背景链接

　　舒可心，北京市海淀区和谐社区发展中心（NGO）首席执行官，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心项目研究员，曾任朝阳园（朝阳区）业委会主任。

　　和众多维权的业主一样，舒可心踏上业委会之路，缘起于发现朝阳园

开发商的承诺与实际入住情况有出入。1999年入住时，朝阳园16个业主联合组成维权小组，2001年由舒可心牵头成立了物业管理委员会，主要做了三件事。第一是明晰产权，明确小区公摊面积的位置、面积。追回开发商多收的购房款1000多万元。第二是和物业管理公司沟通，使他们的管理水平稳步提高，管理费稳中有降，一期业主的物业管理费从入住时的2美金/平方米降到6.5元/平方米；第三是会所对小区业主免费。