农家乐借机提档升级

　　记者 曾谦 报道

 　“现在的这种土地流转模式，主要是给农民增加收入，同时也在政策上对农家乐的发展进行扶持。”

　　农家乐率先试点

　　南山松林度假山庄——试点工作中的第一家农家乐。

　　2006年1月20日，沿着雾气弥漫的南山山路，记者来到了松林山庄。一进入山庄大门，迎面而来的是热火朝天的施工场面。“我们现在正在搞装修，据镇政府说，这是土地集约试验的一部分内容。”松林度假山庄的老板娘方德平告诉记者。

　　松林山庄是南山上最早的农家乐之一，方德平和她的丈夫曾令棋从1993年就开始从事农家乐的经营了。经过十几年的苦心经营，松林山庄目前已经成为南山最有名气的农家乐之一。

　　“实际上我们接待能力还是有限。”方德平的松林山庄共占地4亩左右，因为政策的原因，再加上土地都是租乡亲们的，所以一直没有办法在这4亩地上新修房屋建筑。

　　“南山的农家乐口碑还是比较好的，生意也很不错，我们其实也很想扩建，扩大经营面积，扩建食宿住所。”但是土地以及相关的政策问题，最终将他们的希望掐灭在现实之中。

　　土地流转新模式

　　南岸区的农村土地集约经营试行给方德平们带来了曙光。

　　2005年12月，南岸区人民政府下发了一个名为《关于印发南岸区农村土地集约经营试行意见的通知》，首次决定开始在我市试点土地规范化流转新模式。南岸区国土分局称，土地流转新模式是针对目前我市普遍存在的用地紧张现象制定的。

　　所谓的土地流转，指的是农民可以将土地租赁给投资者进行商业项目的开发，并从中获得稳定的租金与分红收入。和过去征地不同，农村土地集约经营试点工作中的土地流转模式直接省略了征地这一步骤，有土地的农民可以直接把土地拿出来进行流转，与政府签订相关的土地使用权租赁合同，之后再由政府负责租给开发商，然后根据相关项目盈利情况向农民分发股红。

　　土地流转带来转机

　　2006年1月，这项试点工作开始在黄桷垭镇金竹片区、南山镇石牛村片区、迎龙镇双谷片区正式启动。在这项试点工作中，被纳为试点“先锋军”的是这三个片区的100多家农家乐、花卉园，其试点土地范围约为5平方公里。

　　《关于印发南岸区农村土地集约经营试行意见的通知》文件中明确指出，经营者可以按照“依法、自愿、有偿”的原则通过土地流转方式取得土地承包经营权，并与当地集体经济组织签订土地流转合同，其流转年限由协议双方共同约定。

　　南山镇经济发展与改革办公室主任文定友告诉记者，在此前，南山的140多家农家乐获得土地的方式要么是征地，要么就是租地，或者是农民自己的地。“南山的用地一直很紧张，因为要保证南山作为重庆肺叶的功能，就不可能有很多土地拿出来进行建设或者商用等。”

　　所以一直以来南山的农家乐不太正规，大部分农家乐都是农民自己将土地拿出来修建一番，然后就开始营业了。缺乏资金与管理经验的农民，其经营的农家乐也混乱不堪，抢客杀价现象比比皆是。

　　文定友告诉记者，这种现象其实很不利于南山农家乐的发展，所以从市场的角度，政府也希望一些大的经营得好可以扩大经营，以此来规范市场，并且树立南山农家乐的品牌。

　　新的模式旨在增收

　　“现在的这种土地流转模式，主要是给农民增加收入，同时也在政策上对农家乐的发展进行扶持。”据文定友介绍，南山镇现在大部分农民的土地都是用来从事苗木花卉种植的，农民每年能够从中获得的收入大概为每亩四到五千元。而在《试行意见》文件中规定，农民可以将自己的土地用土地流转的方式将承包经营权交给农家乐业主。

　　“我们在进行这项试点工作的时候，也做了很多调查，最后得出的结果是，每亩土地的年租金加年分红在两千到三千元是经营主和农民都能接受的一个数字。所以如果在政府的牵头下，可以让更多的农民从土地中解放出来，既获得了稳定的收入，也可以获得新的就业机会。”文定友对记者说。

　　而进入土地流转的这些土地，虽然从种植产业领域进入了第三产业领域，但为了保护土地不被过度商用，《试行意见》特地规定，取得土地经营权的单位或业主在使用土地时，必须按照种植业用地不得低于70%比例作生产布局。

　　“目前我们石牛片区共计1平方公里的土地被纳入了试点范围，月初已经启动了第一家农家乐，之后不久就将全面启动全部的试点工作了。”文定友说。

　　为农家乐提档升级

　　农村土地集约经营的试行，除了可以给石牛片区的农家乐扩大规模提供政策支持之外，还给这个片区内的农家乐带来一个新契机，那就是南山农家乐的整体风貌重建。

　　文定友对记者说，“石牛片区一共有60多家农家乐，目前我们已经针对这些农家乐设计出了统一的农家乐风貌图。加入进来进行土地流转的农家乐，将会全部按照我们所设计的风貌图对现有的房屋进行外装修改造，这部分钱是由政府出。”

　　松林山庄就是率先开始进行风貌改造的农家乐之一，虽然现在装修还正在紧张地进行之中，但从老板娘方德平拿出来的效果图看得出，未来的松林山庄俨然就是两幢漂亮的乡间别墅。

　　“估计装修会花二三十万元，政府出外装修的钱，我们自己也会花钱进行内装修，到时候装修出来应该会非常漂亮。听说以后这里的农家乐会整体更名为官邸别墅，形成品牌吧。”方德平拿着图纸，脸上是对未来的掩不住的喜悦。

　　拆迁时可获得赔偿

　　未来固然让人期待，但现在方德平和她的丈夫曾令棋对土地流转仍还是有些不太明白与放心，“我们肯定是愿意扩大经营面积的，政府对农家乐的整体提档升级我们也非常欢迎。但是现在我们唯一担心的是，租过来的地，按现在的政策，修了房子是不可能取得产权证的，今后万一发生什么情况，比如拆迁啊之类的，谁来进行赔偿。”

　　文定友的话也许会让方德平们的心踏实一点。“事实上，经营主的很多担心都不是问题，因为《试行意见》明确提出，土地集约经营需要按照‘先规划、后实施’、‘统一规划、分步实施’的原则进行土地流转。这些规划区域内的集约经营土地，允许业主按照一定比例建设经营管理用房，但其建设的容积率、绿化率及高程必须符合片区整体规划要求。在项目全部建设完毕后，会由区相关部门办理完善的建设权属证件。并且，在今后如果因为

城市规划或国家建设需要进行拆迁时，对这些项目片区内新建的房屋，会由中介机构进行评估，按房屋实际价值进行赔偿。”