王石描摹2006版万科 转型与扩张将成为主题

　　本报记者 彭朋 上海报道

　　一直在北京难有所获的万科(资讯 行情 论坛)，终于在近期打破僵局。

　　1月18日，万科和北京市朝阳城市建设综合开发公司(以下简称“朝开”)合作一事终于落下帷幕，前者以3.89亿元购得后者旗下公司北京市朝万

房地产开发中心(以下简称朝万地 产)60%股权。资料显示，朝万地产成立于2005年12月1日，注册资金2亿元，北京市朝阳区国资委持有其100%股权。交易完成后，朝万地产将被改制为非国有控股的有限责任公司。目前朝万地产在北京和东莞拥有多个项目，其中在京可开发土地面积为6.32万平方米。

　　通过收购股权，万科终于“搭”上了京城国有

开发商，有分析人士称，此举可让万科借机进入北京主流开发商的行列。更为重要的是，北京朝开所拥有的深厚政府背景，将为未来万科在京的发展提供方便。

　　北京突围

　　此前的4年，北京万科一直表现不佳。自1995年万科正式进军北京市场，截至2005年5月，在京10年的万科仅开发了4个项目，且全部在五环外。

　　突破出现在2005年5月，通过公开摘牌的方式，万科在北京获得4.3万平方米的小屯项目用地，这也是过去4年来万科首次在京获得土地，土地储备零增长的窘境得以缓解。紧接着，同年12月，万科通过招标的方式将北京顺义望泉寺地块收入囊中，该地块规划建筑面积为23万平方米。

　　在这期间，北京万科还频频换帅。最近的一次发生在2005年11月，万科互换北京、上海两地领军人。在沪五年的丁长峰被北调，北京董事长刘爱明南下。对此，业内公认的解释是，万科住宅产业化的需要，有确切消息显示，上海万科已被确定为集团推进住宅产业化的试点区，工科出生的刘显然在这方面更胜一筹。

　　北京突围，也成为万科加快全国布局的序曲。此次扩张，实际上是为了完善和强化万科对于珠三角、长三角和环渤海地域的战略布局。

　　扩张与转型

　　刚从南极归来的万科董事长王石，在上海接受记者专访时表示，未来的一两年，万科战略将有所转变。具体到2006年，转型与扩张将成为主题。

　　关于转型，王石提出，其一是2006年万科的主题为“改革先锋、企业公民”，希望在跨越了企业利润、管理阶段之后，向社会责任阶段逐渐过渡和转型。王石表示，去年10月与建设部联合推出的“50万元征集城市中低收入人群居住解决方案”一活动，就是最好的尝试；“此前，我们一直认为这应该是政府的事情，2005年我们反省自己，作为这个行业的领头型企业，我们有责任来做这个事情。”此外，据王石透露，公司还决定，从2006年开始，拨出专项基金专门从事古村落民居的保护。而在环保节约

能源方面，公司也将有所尝试，“万科选择水，因为我们认为，水是中国城市的一个稀缺资源，如何进行水的再生利用、水的节约利用，万科希望能在这方面有所贡献，虽然万科不是自来水公司，也不是做水务处理的企业。”

　　其二是增长方式的转变，从2006年开始，公司将进入高速效益增长，摈弃始于2003年的量大于质的高速增长。“当公司的效益增长超过公司规模扩张的速度时，我们就进入了一个高速效益增长期。”关于扩张，王石表示，即便是在宏观调控后的2006年，公司也不会放慢步伐。“宏观调控对整体房地产业发展是有好处的，因此今年对于规范操作的优秀企业，是一个机会。”2006年，万科将投资200多亿元用于全国土地战略储备，聚焦五个重点城市，上海、深圳、广州、北京、天津。按照这样的计划和预想，王表示，2006~2007年，万科集团的项目总数将达到60个。

　　周期更短

　　在过去的一年里，善于资本运作的万科，多次运用和外资、基金等的合作，改善自己的财务状况。2005年7月8日，万科与新加坡最大的投资巨头——新加坡政府产业投资有限公司的附属公司新加坡RZP公司共同投资成立了一家中外合资投资公司，将通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。同年12月20日，万科再次与RZP签订协议，将分别向RZP转让万科无锡和万科沈阳项目一定股权，涉及金额近3亿元。

　　“未来，公司将更多的去获取那些周期比较短的项目，少开发像无锡这种占用资金多、回笼慢的大型项目，加快资金回笼，提高资金利用率。”王石表示，而这也和公司确定的高速效益增长方式密切相关。

　　对于业内普遍预计会出现供大于求的长三角区域，王石坦言，2006年华东地区会有压力，但长三角经济地位并未变化，“上海始终是我们的聚焦地区，从今年开始，一到两年时间，上海地区的项目将从目前的10个提高到20个，这样的布局才能符合万科对上海市场的设想。”

　　据记者了解，目前万科集团的利润重点仍集中在上海、深圳两地，而上海万科对集团的净利润贡献更是高达40%多。