成立业委会需跨三道栏 北京有业委会不到10%

　　连日来，关于小区业主成立业委会难的话题，在各地“两会”上不断成为热点。根据最新的中国社会调查所对360名北京市民的访问，78.6%的被访者认为所缴的费用与受到的服务是物无所值的。而当问到业主大会可以解聘开发商指定的物业公司是否合理时，100%的受访者表示合理。

　　正是为了这100%，无数业主开始了他们的维权之路。对物业服务不满——成立业委 会——更换物业公司，尽管众业主都清楚，这是一条再明确不过的维权之路，但这条路已经让太多的业主步履维艰。

　　按北京市建委公布的数据，截至2005年12月底，全北京市有物业管理的居住小区2911个，已成立业主委员会的有241个。而在这些小区里面，因为物业纠纷而由业主委员会成功地更换了物业管理公司的，据知情人透露，“全北京不到10个。”

　　成立业委会，俨然变成了如同刘翔最为擅长的跨栏赛，栏栏相隔，层层受阻，只是毫无经验的业主们远不如刘翔那般轻松。

　　障碍一：筹备组甘当“雷锋”，业主缺乏有效组织

　　“业主心不齐，想达到2/3业主授权，召开业主大会太难了。”国内第一个专门为业主、业主委员会提供咨询服务的上海业伟业主咨询服务公司总经理刘生敏说。

　　记者在走访中了解到，“很多业主把房子转租他人，很难见到业主本人，但租住者又没有权利代表业主”。“有很多业主表现漠然。我们去敲门发放意见调查表的时候，他们根本就不开门。成立业委会主张自己的权利，似乎只是筹备组少数几人的事。花钱请律师组织成立业委会？更是不可能的“幻想”！更有业主，还会无端怀疑我们筹委会会员的动机。”

　　来自众多业委会筹备组的诸多问题一一呈现，要成立业主委员会，筹备者们首先要克服的困难就是如何发动足够多的业主参与。

　　此外，为组建业委会，牵头的业主都是义务为小区出力，没有报酬，成立业委会所需的人力物力投入，都是自我奉献。加上由于业主不是专业人士，缺乏基本的法律知识和相关经验，很多时候，业委会筹备组内部出现意见分歧，造成成立业委会的成本很高。据北京汉卓律师事务所秦兵律师计算，一个有1000户业主的社区，通过成立业主委员会，以诉讼方式换掉物业公司，在一切顺利的情况下，需耗时35个月，耗资70万元。

　　障碍二：物业公司从中阻挠

　　

开发商、物业公司由于害怕业主委员会成立后对他们的“夺权”，在业主委员会成立过程中往往扮演“破坏分子”的角色。

　　在北京东四环的兴隆家园小区，就曾经上演了由物业牵头联合居委会的一方和业主自行组织的一方为争立业委会，抢夺2/3业主授权的戏剧性一幕。（详情见上几期）

　　“我们在完全按照法律程序的前提下，取得了小区入住业主的2/3，将近1600多户业主的书面授权，完成了繁复庞杂的筹备活动.并向相关提交了申请。”但兴隆家园业委会筹备组组长戴大姐仍显得很无奈，对记者说：“开发商拒不提供产权清册，因此无法计算投票权数和比例；小区所属的社区居委会也不打算承认筹备组会议的选举结果；居委会对业主大会筹备组的人数和人选不满，提出业主大会必须受居委会领导……”我们就这样陷入僵局，物业指使保安一次次地撕毁我们张贴的会议情况通告。还派保安对我们跟踪“保护”。时间在一天一天过去，业主们的心也一天一天冷下来。但是我们又有什么办法突破瓶颈呢？

　　障碍三：主管机构缺少可操作的工作程式

　　北京市律师协会消费者权益法律事务专业委员会主任、北京市汇佳律师事务所邱宝昌律师在接受采访时称：目前的物业管理存在这么多问题，很重要的一个原因就是主管机构没有发挥它应有的作用，缺少系统、细致的可操作的工作程式。所以当务之急是各级行政管理机构应建立一套行政指引制度，从而在制度上进行完善，规范业委会的产生和工作程式。

　　他认为，从制度上完善主要存在以下问题：首先，业主大会的召集和前期筹备会的召开，都需要政府主管部门的介入，但是相关部门通常人手较少，往往力不从心，难以开展有效工作；同时，一些政府工作人员缺乏服务意识，使得业主无法获得应有的支持；还有一点，就是程序繁琐也会给业主们带来不小的困难。比如业主大会做出一些决议时，按照规定必须经2/3的票数通过，在现实中却是很难做到的。

　　对于现行的《物业管理条例》，邱宝昌认为也有一些不公平的条款，比如《条例》规定开发商在前期物业中可以选聘物业公司，可以制订业主临时公约等。“这就使得业主尽管付了

物业费，却丧失了自主聘用物业公司的权利。”邱宝昌说。

　　同时，业主的自治意识、参与意识也要加强，不能完全依赖政府。中伦金通律师事务所王飞律师在接受本报记者采访时谈到，按照现在对政府职能的理解，高效率的政府应该是有限政府，一个事事都要插手的政府往往限制民众的自由。中国现在正在经历这样的转变，逐步“还权于民”。其中，物业管理权是一项非常重要的权利。中国的百姓也应该适应这样的转变，改变以往那种什么事都“服从领导安排”的心理惯性，积极参与到自我事务管理中来。而实现社区的自治正是一个良好的开始。同样，物业公司也要适应业主从被管理者上升为平等对话者的现实。