南京将调控土地市场 底价出让或受限

　　见习记者 李 芃 本报记者 汪生科 特约记者 徐 侃

　　南京报道

　　南京的房地产商迎来一个“饕餮”之月。

　　1月10日，南京市国土部门挂牌出让南京市秦淮区门东A片地块。这块地紧靠南京市著名的夫子庙风景区，是曾经规划中的别墅用地。但该地块却以底价31.34万元/亩的价格成交(总价2000万元)，由政府全资的公司秦淮区商业网点房地产开发公司以底价竞得。价格低得让人大跌眼镜。

　　这在2005年的南京绝非个例。根据南京市国土资源局网站统计，该年度南京市一共推出120幅招拍挂的经营性土地，其中有69幅以底价出让，另有24幅土地流标。

　　年末突然加紧抛地

　　南京土地多以“低价”出让的原因很多，宏观调控是一个很重要的因素，它导致

开发商资金链绷紧无钱拿地，同时让市场观望气氛浓厚，不利于土地出让与开发。”南京市国土资源局人士告诉记者，以前南京新地块一推出，开发商都会抢着要，土地拍卖最激烈的一次竞价达72轮。

　　这位南京市国土资源局的人士继续分析，目前，宏观调控银根收紧后的市场因素，使南京经营性用地的需求萎缩，而政府推出地块的节奏过快，则导致土地“贱卖”的结果。

　　“抽紧银根，只是起到‘闸门’的工作，宏观调控的龙头还是在政府，政府的水龙头拧到什么程度，直接决定了调控的效果。”他点出问题的关键所在。

　　江苏省国土资源厅的一位高层官员也回应了这种说法：“市场供应多了，价格自然上不去。”他认为，南京市推出招拍挂的土地节奏“过于快了一些”。

　　根据南京市国土资源局人士介绍，南京市出让的经营性用地，主要分为两大类：一类是市属国企改制的“三联动”企业出让的土地；一块是土地储备中心收购、整理后推向市场的土地。南京国企改制的“三联动”工作从2003年开始，到2005年时接近尾声，因此土地储备中心的地将是更重要的一块。

　　本报获得的一项统计数据显示，2005年1—11月，南京市共公开出让土地20个批次96幅地块，实际出让面积601.5公顷。其中，实际成交75幅地块，用地总面积601.7公顷，实际出让面积465公顷，成交金额81.47亿元。

　　而南京市国土局网站上公开资料显示，去年12月份，南京土地出让突然加速，短短的一个月内，南京举行了4次土地拍卖会，实际共推出24幅地块，实际出让面积125公顷，回收资金14.6亿元。

　　去年12月份出让的土地数量和成交额几乎都占全年水平的1/5。

　　此类现象，已经引起更高层面的关注。1月9日江苏省国土资源工作会议上，省国土厅厅长陶培荣就曾指责有些地区土地出让无度无序——“房子盖不上去，就马上卖一块地；工资发不起了，也想着去卖地。如果再这样下去，迟早没地可卖！”

　　土地出让有因

　　南京市国土资源局一名处长告诉记者，这也是不得已而为之。到2005年11月份，南京市公开出让土地的实际成交金额离市里的要求还有相当差距。在2005年12月份举行的第一次土地拍卖会上，南京市国土局有关人士私下说，只有当月推出的三批次土地都能顺利出让、没有流标情况发生，才能完成百亿城建资金任务。

　　“土地出让不光是为了弥补财政资金不足。”南京市国土局一位官员说。根据上述官员的说法，南京市之所以如此密集地推出地块，主要是三大原因使然：第一个是上文所说的城建资金压力；第二个是实现政府的规划战略；第三个是改善南京市城区面貌。

　　“2005年土地供应的空间分布呈现从主城区向近郊和远郊发展的趋势，这正是南京市“一城三区”的

城市规划得以实施的表现，在这一过程中，城市的面貌得以改善，城市功能也有了新的提升。”这位官员说，郊区因素是土地流标和底价出让的另外一个因素。

　　但是，从本报获得的数据显示，2005年1-11月份，仙林新市区出让84公顷，占总出让面积的18%，与2004年全年相比，增加72.6公顷；而河西新城区出让面积29.8公顷，与2004年全年相比减少了32公顷。郊区并不比城区卖得多。

　　今年将压缩土地供应量

　　市场化的土地储备和出让程序已是各地的普遍操作。大量卖地以换取建设资金，是江苏省的苏南乃至更广大地区的普遍现象。国土资源管理局系统消息称，无锡市90%的城建资金都来源于土地出让。

　　2003年，南京的土地利用突然提速。当年7月份，南京市招标拍卖工作领导小组更名为土地出让与储备工作领导小组，由副市长领导上升为市长亲自挂帅。

　　“现在市里推出土地的数量、时间都由该小组决定，招拍挂公告都是市长直接批的。”南京市国土局人士透露。据悉，对市财政贡献直接的土地储备中心也即将升格为副局级单位。

　　在土地利用的市场化操作上，南京市最近几年显然取得了巨大的进步。而 “目前省厅只对各地农用地转为建设用地的数量划定指标，但是对城市经营性用地的招拍挂却没有也难以定出数量限制，只是原则性地鼓励盘活存量用地。” 江苏省国土厅办公室主任吴震强对记者说。

　　而国土系统仍未能实现垂直管理，是当前土地弊政的一个根本原因。现在，除了市局的一、二把手由省里任命，各地国土部门还是接受地方政府的管理。而据本报了解，南京市作为省辖市，在前段时期的国土系统垂直管理的改革中维持现状。

　　不过，记者获悉，土地频频流标已引起了南京市的重视，据称，2006年政府将出台相关举措调控土地市场，其中不排除适当压缩土地供应量，防止短期内土地供给膨胀。

　　“我们每个季度都会根据市场情况做出分析，调整土地推出节奏。”南京市国土局土地利用处官员说。