专业机构报告认为2006中国房地产格局呈现五大趋势

　　2005年的中国地产格局已显现出开发商在国际化、专业化、品牌化方面的策略转向。而中国的城市建设，特别是大型政府公建，以及新城开发的运作模式和指导方针也有了重大转变。五合国际（5+1 Werkhart International）近日出炉的调查报告显示，2006年房地产开发及营销模式国际化的趋势更加明显，包括房地产融资理念、项目运作、营销模式、营销理念。更多的境外基金将关注并介入国内房地产市场。中国地产开发将从大都市为核心的中心城市向二、三线城市扩展，并呈现五大发展趋势。

　　低收入人口居住问题将成为新焦点

　　2006年低收入人口居住问题将成为新焦点，并可能有新的产品出现。其设计建造标准将低于

经济适用房，占有方式以租住为主，推广范围是全国各级城市，开发模式为政府补贴引导下的开发商主导模式。

　　2006年我国住宅商品化程度将呈迅速提升的趋势，相关的经营策略、服务体制将在住宅进一步商品化的过程中得到完善。住宅作为高档消费品及不动产投资品，也将逐步完善项目性能及技术指标的数据化产品说明。像电器、汽车等其它商品一样，要提供使用说明书，操作、维护手册，并标明基本能耗（电、燃气等）量、建筑材料、保修期等数据。预计在2006年，这一技术指标说明及展示模式将进一步完善，甚至包括整套住宅的整体性能数据。住宅产品质量检测标准以及售后服务的责任也将进一步完善和明确。

　　2006年中国住宅的

户型设计将有较大突破。三方面因素正导致现有套型模式的新变化。首先，居住文化在不断发展。其次，住宅个性化需求不断增加。此外，先进技术的应用提供了更多可能性。住宅户型在功能上将朝着普适性和针对性两极方向发展。适合不同面积需求和使用需求的全开敞住宅，以及向不同客户提供细分的产品，如丁克家族。在住宅功能布局方面将有新尝试。如

客厅内置，即卧室等主要房间靠近入口而客厅在最远离入口处；如果进深较大可分割出特色黑房间，并在其四周形成连通的回路。

　　高科技节能将成为住宅产品新卖点

　　随着越来越多的楼盘尝试中国传统建筑风格，2006年中国楼市的现代中国风格将更加成熟，新中式住宅将继续在摸索中前进。它非简单的复古，而是加入现代生活理念，并采用最新的工艺材料和技术。新中式住宅前进的动力来自对传统的大胆革新。目前中式建筑有一定的弊端：首先与现代住宅在功能要求上和现代人的生活方式有较大的矛盾；其次技术手段落后，结构形式、物理性能、建筑材料和施工工艺上均有先天不足；最后，传统建筑以低层为主，现代住宅为多层甚至是高层。因此传统中式建筑不能简单的套用在现代建筑中，需要革新。

　　2006年中国住宅品质继续朝着精细化及指标化方向发展。随着消费者日趋理性化，开发商也会更注重提高住宅产品质量，并提供可量化的住宅品质指标，关注住宅寿命问题。预计2006年在全国范围内将有大量的高科技节能住宅面世。一方面国家提高住宅节能的标准，另一方面政府部门、专家学者、媒体的大力呼吁，建筑设计行业、开发商以及消费者也越来越关注住宅节能问题。高科技节能将成为住宅产品的新卖点。

　　对于住宅中的别墅产品而言，由于消费水平提高，第二次及多次置业需求的大幅增长，经济型别墅颇受青睐。经济型别墅、准别墅和伪别墅类产品的需求量有很大增长。

　　商业地产盲目开发与运作仍不可避免

　　随着WTO规则的深入实施，国际零售企业在国内的需求保持了稳定的增长势头。而这些企业在选择经营场所时，基本上只选择只租不售产品，无法与那些切割分散出售的物业进行合作。因为这种项目未来经营业态无法保证。据统计，目前商业地产项目选择出售的比例仍然高于半数。这一核心理念目前仍未被业内广泛接受，预计2006年商业地产开发与运作的盲目性，及空置浪费的严重后果仍不可能完全避免。

　　从2005年的全国的商业地产供需来看，一方面空置率快速上升、一方面外资零售商找不到合适的商业物业，这种矛盾状况的出现主要是源于商业规划和需求方没有真正的对接。真正能够满足市场需要的商业地产项目需要科学专业化的商业运作，才能够最佳发挥商业资源应有的价值。2006年商业项目的策划与规划将更多地依靠国际专业公司，具有国际专业水准及海外招商能力的中介力量。商业地产之间的竞争是整个商业所体现出来的整体资源及综合竞争力的较量，超越了单纯的项目优势和资金优势的竞争，是综合专业与技术资源优势的竞争。

　　国内商业地产发展的巨大空间，及难以解决的资金缺口问题，引发了国外投资机构进入中国商业地产市场。国际资本的参与必将提升项目的品质并吸引更多的投资者，也将促进商业地产的良性发展。而随着消费水平的提高，人们的需求由较单一直接的物质需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变。即需要在特定的时间段内满足人们物质与精神需求。能够满足双重需要的物业必将受到市场更多的青睐。

　　预计2006年一站式消费、体验消费、主题型购物中心将进入消费者的生活中。这一新的机会也要求开发商迅速提高自己与国际接轨的能力。

　　总部型写字楼的发展成为一种新趋势

　　2006年国际化办公设施的需求将导致市场竞争激烈。产品主题化、个性化发展趋势突显，人性化及网络化受到更广泛关注。未来的办公室将成为一个知识中心。写字楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，总部型写字楼的发展成为一种新趋势。这种强调企业独立性的总部写字楼模式包括区域集群式总部和独立总部两种类型。预计2006年服务式写字楼在国内一线大城市将更快发展，而公寓式写字楼有望成为中低端写字楼市场的新势力。租金的上涨也促使企业削减经营成本，新型的灵活性办公地点战略（AWS）将会应运而生。AWS办公模式下，并非一人拥有固定的专属办公座位，而是办公座位少于员工数，员工分时段使用办公空间。

　　2006年的办公产品将在高科技生态化方面有重大突破，达到国际同类设施水准。建筑生态智能化有两大发展趋势：一是调动一切技术构造手段，达到低能耗、减少污染并可持续性发展的目标；二是在深入研究室内热功环境（光、声、热、气流等）和人体工程学（人体对环境生理、心理的反映）的基础上，创造健康舒适而高效的居住空间。2005年7月1日开始实施的公共建筑节能标准要求强制执行，对于新一代写字楼产品来说，有了更为严格的限制。随着房地产市场从营销时代进入产品时代，以及多项宏观调控政策及行业标准的出台，使生态节能型写字楼产品“叫好不叫座”的尴尬局面开始改变，越来越多的实例证明，此类型产品必将成为未来写字楼产品市场的发展方向。

　　工业旅游地产将出现并成为新的增长点

　　随着旅游地产项目开发和运作的专业化发展，以及旅游业本身的广阔前景，作为旅游和地产两个黄金产业的交叉型产业，正逐渐为市场关注。2006年，旅游地产配套设施全面，有着鲜明的主题、独特的景观形象、深厚的历史积淀以及浓郁的文化气息的产品将成为主流。

　　在发达国家广受重视的工业旅游也有可能在国内出现，并成为国内旅游产业新的增长点。这种对废旧工业厂房、厂区的改造、利用，在营造特殊体验旅游设施的同时，对我国老工业基地，特别是重工业基地的城市复兴，也提供了有效且可持续发展的解决途径。2006年全国各地的旅游地产项目将在各种资源的主题创造方面有百花齐放的突破。结合自然环境、文化、经济、交通、区域发展等诸多资源发展的旅游房地产业，将会有更多的大盘出现。