2006南房地产7个关键词

　　几年前，海南房产浴火重生再次浮出水面。海南独特自然环境气候优势吸引了全国各地的购房地者。正当海南房地产业蓄势高歌猛进之时，国家宏观调控也令海南地产商们感受了寒流。显然，海南房地产暂时的凝滞不同于十多年前的躁动，距泡沫还有距离。房地产的诸多现象与利益博弈有着密切的关系。在新的一年，有哪些新政会影响海南房地产业，会让利益博弈相对公正地进行？

　　关键词一宏观调控

　　宏观调控会继续加强？还是会对房地产施行松绑政策？尽管偏居海外，海南的房地产商们也都竖起了耳朵，期待着有松绑的消息传来。可惜中央经济工作会议并没有提出对宏观调控刹车，这不免让房地产商们有点泄气。

　　海南房地产主要集中在海口和三亚，占了总开发量的90%。国家开始实施宏观调宏时，海南一些人不以为然，三亚甚至提出“开工面积100万平方米、销售面积100万平方米”的目标。虽然海南房产均价在全国不算高，但海南房地产属于外销型产品，岛外人群持币观望让海南房产外销迅速滑落。这让有的房地项目资金链绷得像满负荷的骆驼。

　　海南房地产商们很努力地行走全国各地，寻找销路，甚至一些境外市场也留下了他们的足迹。“不能坐等客户上门，走出去才有生路！” 在新一年，热闹的促销活动难掩房地产商们的低迷情绪，他们寄望刺激内需的声音能被国家决策层所接受，作为刺激内需的支柱行业，调控方式有可能改变。

　　关键词二产品细分

　　光卖海南自然资源行不通了。在谋求市场突围的困难面前，很多房地产商已经意识到同质时代即将终结，产品定位“宽就是窄，窄就是宽”。看似宽广的客户群定位由于大量同质竞争反而导致客户群变窄，而一些针对小部分人定做的产品，由于定位明确，特色鲜明，通过差异化的定位，可能避开恶性竞争局面，获得宽广市场机会。

　　在新年之初，一些聪明的房地产商已在考虑转型的问题，海南房产产品细分可能会在今年体现得更充分。 纵览海南房地产发展的转型：其一是特色房地产，其二是向城市运营的高度提升。特色房地产体现在养老地产、教育地产、体育地产、休闲地产、物流地产、文化地产等等，都是房地产横向扩张并在所在“纬度”上纵向上下游拓展，注重产品品质。少数更聪明的房地产商，把楼盘按照城市的功能进行设计、建造和管理，将单个项目与整体城市的发展相呼应，这种变化应该是真正意义上的开发商开发运营水平的提升，是

城市规划建设管理模式的变化。

　　以上两种转型，都将对海南房地产的发展产生良好的影响。无论是特色房地产还是城市运营商的出现，都将会对房地产开发和城市规划、运营、管理的水平及方式产生质的影响，并积极促进和引导区域经济的发展。需要提醒的是，创新转型对房地产商也存在考验，房产产品设计要超前一步，但又不能太前卫。此外，为顺应政府提出的鼓励普通自住商品房消费以及城镇化和“新农村运动”，有社会责任的房地产商能否也做些此类项目，虽然利润不高，但风险也不一定大。

　　关键词三《物权法》

　　全国人大有可能在今年出台《物权法》，目前正进行意见征集。从公布的草案看，《物权法》涉及城市房地产的变化主要有：城市住宅小区道路、绿地、车库以及会所的归属问题，草案给予了明确规定，对业主有利；原定的业主委员会起诉、仲裁须三分之二业主同意，改为专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，比以往规定放宽；关于房产“70年使用权”的问题，草案规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，解决了居民购买住宅的后顾之忧。

　　记者咨询了部分海口、三亚的群众和开发商对《物权法》看法，普遍认为它是对海南房地产市场的利好消息。家在海口海府路上的李先生说，他已经有了三套房，但房产的土地证上写的是70年，过了70年后我的房子归谁呢？《物权法》如能出台可解决他的“心头之患”。海南长泓实业的陈先生认为，由于有了法律依据，业主和开发商的维权意识都会增强，应该说是好事。《物权法》在对车库、地下空间等约定清楚后，会减少许多不必要的纠纷。

　　一些人士说，很多地区的人们已经具有了购置第二居所的财力，《物权法》消除购房者担心后，可以放心的购置休闲度假房产，这对于外销型的海南房地产是个好消息。

　　关键词四处置积压房地产

　　海南曾是房地产泡沫的重灾区。在政策的感召和行政手段的驱动下，我省处置积压房地产在2003年后形成摧枯拉朽之势，大批的积压房地产被盘活。现在，海口市几条重点大道仍然有一些长期面目狰狞、巍然不动的半拉子工程，仍污头垢脸竖立在那里，令人叹气。

　　为支持海南处置积压房地产，国务院对海南积压房地产销售时实行免征营业税、契税等优惠政策。在省政府争取下，优惠政策延续到今年底。如不利用最后的机会处置完，今后处置难度会更大。

　　现存的“半拉子”要么债权债务复杂，要么就是位置不佳。如明光大酒店转让要价1亿多元，而改造周边环境和续建至少要投入1亿多元，投资风险较大。

　　省建设厅的有关人士建议，有意投资“半拉子”工程的人士应抓紧机遇，不要贻误成功盘活“半拉子”的时机。

　　关键词五预售制度

　　“能否取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”，在新一年，这一话题仍会受到关注。预售制度实施在解决降低房地产业门槛及增加商品房供应等方面确有效果，但是，其引发的潜在问题不容忽视，比如：开发商可将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售；开发商可能会席卷预售款逃匿导致“烂尾楼”等。因此，取消预售制度对市场而言，可以减少很多纠纷，如面积误差、交房时间延迟以及杜绝烂尾楼的出现等。

　　海南有很大一部分资金是靠期房的销售进行动态开发。长期以来，房地产商只在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他环节如土建，成本转嫁给了建筑承包商带资垫付。而一旦房屋结构封顶、取得预售许可证，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。如果取消预售制，很多的房地产公司会扛不住，意味着海南房地产业要进行大洗牌，估计70%的房地产公司要被淘汰出局。由于资金积压，房产的开发成本增加，也有可能会推动房价上升。

　　取消预售制度估计近期不会实施，但它提醒房地产商要有自己的资金来源渠道，不能老盯着购房款。

　　关键词六拆迁

　　一些住在老城区的群众从今年起不用担心因旧城改造而遭遇不文明的强制迁拆的问题。记者从省建设厅获悉，《海南省城镇房屋拆迁管理办法》一定会在今年出台，条例增加了保障被拆迁人的权益，对拆迁采取行政强制手段有制约。

　　据介绍，修订的管理办法规定：行政强制执行不得在夜间和法定节假日实施；行政机关不得采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行行政义务；实施行政强制措施应当选择适当的行政强制方式，以最小损害当事人的权益为限度。实施非强制性管理措施可以达到行政管理目的，不得实施行政强制措施。行政强制措施应当听取当事人的陈述和申辩，应当事先进行督促和催告；未经法律授权不得实施强制等。

　　据悉，有的地方政府部门重目标轻方法、重结果轻程序，甚至不顾群众生活难题，在拆迁时强行搞突击拆迁，甚至不惜与拆迁户发生直接冲突，引发了大量群众上访和行政诉讼。省建设厅有关人士说，即将出台的管理办法凸显了人文关怀，规范了行政行为，防止了行政机关公共权力的滥用。

　　关键词七

物业管理

　　以岛外人群购买为主体的住宅小区面临着物业管理的难题。

　　海南旅游地产岛外购买者较多，这导致入住率较低，形成“黑楼”、“黑区”现象。三亚有的小区，平时甚至只有几户人居住。入住率过低，物业管理费收不上来，造成低劣服务，引发业主不满，更收不到物业管理费。大量的配置设施也只能闲置，如有的游泳池从未使用过，被戏称为养青蛙。

　　据悉，省建设厅今年有可能出台关于物管新规，取消半价收费，实施全价收费。但是收费并不能解决全部问题，目前物业管理公司和业主之间发生纠纷的现象很多。不少物业公司把业主预交的

物业费和办公用房当作获利载体，尤其是由开发商转变的物业公司，几乎都不是业主的选择。开发商从销售到服务，有意侵犯业主权益，将盈利的链条延伸到物业产权转移后的服务中，引发业主们的不满。

　　目前，政府对于物业管理的相关法规不健全，未能合理规范物业服务企业，明确业主委员会的合法地位，已制定的有关法规可操作性差，使业主不能结成合法有力的维权实体，很难更换不满意物业管理公司，物业公司认为自已是管理机构，形成“主人屡被保姆欺负”的局面，这是导致纠纷不断的根源。