22亿造环境 港中旅图谋旅游地产

　　本报记者 周涛 阳静纯 珠海、深圳报道

　　在距离珠海市中心50公里一片海边荒凉的滩涂地上，经过三年的建设，港中旅集团(HK0308)投资22亿开发的珠海海泉湾度假村将在今年春节正式投入运营。

　　以旅游为主业的港中旅为何要投巨资开发海泉湾度假村？市场对于这一项目的投资风 险的争议一直不断，港中旅对其风险如何考量？港中旅投巨资建设珠海海泉湾度假村仅仅只是如其所愿的向旅游产品供应商转型？还是有其它更大的图谋？

　　转型旅游产品的供应商

　　投巨资于珠海海泉湾度假村，港中旅集团执行董事沈主英将其解释为港中旅向旅游产品供应商转型的努力之一。

　　车下京珠高速，进入珠海境内就会看到海泉湾的明显路标。在穿过珠海市场中心区再行驶50公里之后，在经过一片海边的高梁地之后，突然闪现在一座独立的小城：大片西式建筑、以及高耸的“云霄飞车”等游乐设施，整个建筑群占地约1平方公里。港中旅珠海海泉湾度假村市场部总监张启慧介绍说，海泉湾度假村一期项目以海洋温泉为核心特色，配套建设七大休闲度假项目。而3年前，海泉湾还仅仅只是海边荒凉的滩涂地。

　　港中旅为何投巨资建造如此巨大的度假村？

　　近年来同质化竞争使旅行社行业利润极其微薄。作为国内最大的国资旅游集团企业之一，转型一直是港中旅的重要战略目标。沈主英说，“5天的长线游，一个人才赚80港币！”与旅行社业务相反，港中旅的另一块主业景区休闲产业则收获颇丰。据沈主英介绍，港中旅从1989年投资建设了深圳锦绣中华景区到投资兴建的中国民俗文化村、世界之窗相继开业，均控股51%，至2005年6月30日止，“三景区原始投资7.55亿，共接待游客7290万人次，总营业额达59亿元，税后利润19.23亿元。”

　　张启慧表示，在旅游行业，旅行社仅能赚取微薄的中介收益，而且竞争日益激烈，而旅游产品包括休闲度假设施、酒店等则分享了旅游市场的大部分收益。如果旅游产品设计独特，有规模，能同时满足商务与家庭人士的出行、游乐需要，那么项目的收益前景就会相当看好。未来在交通、休闲项目等诸方面都将比较适合家庭旅游和商务旅游的海泉湾度假村，应该在盈利方面有比传统业务更加出色的表现。

　　更大的旅游地产图谋

　　尽管港中旅对海泉湾的项目充满了信心，而且在深圳运营世界之窗等三个景区已经有了成熟的经验，但是，这些景区的项目无一不是需要多年运作的长线项目。如此巨大的投资，港中旅战略目的何在？

　　至2005年6月底，港中旅集团总资产为128.32亿港元，股东总权益为93.66港元，其中现金及存款就达24.63亿港元。但是首期22亿及未来可能追加的投资，对于港中旅而言仍然是相当巨大的投资。因此，2005年年中摩根斯坦利对港中旅海泉湾度假村持相对负面的评价。

　　但是，研究香港上市公司的第一上海执行董事邱红表示，港中旅一定会在旅游产品开发的基础之上进行地产开发，而如果项目位于珠海市中心，那么地价就没有足够的吸引力，而离市中心较远，则地价可能会相当便宜，依托较好的自然资源、自然风景，港中旅可能通过造城运动来达到其长线目标。

　　据港中旅的一位人士透露，未来港中旅一定会围绕海泉湾度假城

开发商住项目，而且由于海泉湾项目投资巨大，是珠海近几年吸引的最大投资项目之一，珠海市政府已经将海泉湾周边27平方公里的土地作为政府储备用地，而港中旅将获得优先开发权。

　　也就是说，港中旅投巨资开发现在仍然以荒凉为主要特征的海泉湾的目的在于先造环境，拉升地价，然后再作大面积的地产开发。事实上，港中旅这一番大手笔的运作规划似乎正在回首检视其曾一度错失的机会。

　　从上世纪80年代后期开始，港中旅的三个景区项目，仅获得控股景区的运营收益，却流失了大量

房地产升值收益。华侨城集团(000069)是港中旅从80年代后期建设的三大景区的最大受益者。从上世纪90年代以来，华侨城集团开发了欢乐谷大型游乐项目，并开发了世界花园、芳华苑、波托菲洛等高档住宅项目，从中盈利相当可观。

　　虽然主业是旅游，但港中旅也并不缺乏地产开发经验。现在，港中旅开始在珠海尝试自己做环境，自己收获旅游产品开发外溢的利益。将旅游开发和地产开发结合起来，吃进两边的利润。

　　自从海泉湾项目开始投入建设以来，附近的房地产已经由1000多元升了1倍。而该人士表示，珠海市中心区的

房价已达到6000元，因此海泉湾附近地产的升值空间相当大。

　　海泉湾度假村的一位工作人员表示，旅游的外溢收益可以达到旅行社收益的6倍，甚至更高。以旅行社业务起家的港中旅正在沿着旅游产业的方向全线深入布局，在国内有如港中旅这般经营环境的地产开发商还是相当鲜见的。