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开电脑卖场风险高企 管理层尚未制订方案
□赢周刊特约记者 尹锋
从两年前开始，位于广州黄金地段的总统大酒店要转型做电脑卖场的传闻在业内一直没停过。从酒店业跨越到电脑卖场，是受电脑卖场利润驱动之下的冲动行为还是自身业绩不
理想之下的无奈选择？谁在操控这场游戏的开始和落幕？本报进行多方调查发现，总统大酒店转型之路走得非常崎岖，目前尚未迈出新步。
身世之谜
广州总统大酒店处于天河区岗顶的黄金地段，但其投资方背景一直相当神秘。业内曾盛传总统大酒店有军方背景。还有一些业内人士表示，总统大酒店是私人老板的，而且与七喜电脑董事长易贤忠关系不错。然而，七喜电脑总裁李讯表示“从未听过这种说法”，易贤忠也否认了这种说法：“这肯定是不可能的。七喜不会拓展与3C产品没有关联的产业，不管是我个人还是七喜都没有这个精力。”
而总统大酒店的军方背景在石牌街道办事处的唐锡汉主任那里得到了证实。“总统大酒店原来是武警部队的产业，地权和物业权统归武警管理，经营权一直由宁波一家公司承包；在军队按国家规定退出经营实业活动后，转给了原来的承包方。那个宁波公司的老板是香港人。”
1994年建成的总统大酒店曾是广东省武警总队的招待所，广东省武警总队持股65.5%，香港高立投资有限公司持股34.5%。1995年12月17日，香港高立投资有限公司(下称“高立公司”，法定代表人杨光大)作为甲方，香港东港大酒店投资有限公司(下称“香港东港公司”，法定代表人刘明道)作为乙方，广东五井农工商综合服务部作为丙方，三方签订了《广州总统大酒店有限公司股权转让协议书》。该协议书约定，经丙方认可，甲方同意将其持有的34.5%的股份有偿转让给乙方，乙方同意按甲方的出资转让。
还有消息称，宁波东港大酒店股份有限公司(下称“宁波东港公司”)下属的东港大酒店于1994年8月开业，1995年被评为四星级酒店，1996年营业收入便已超1亿元，其下属的于1995年9月开业的广州总统大酒店经济效益也很显著。而香港东港公司和宁波东港公司的法人代表都是刘道明。宁波东港公司董事长刘道明对记者说：“总统大酒店是宁波东港大酒店投资有限公司独资控股的。”而总统大酒店行政办一位人士表示：“宁波东港大酒店投资有限公司于1995年和香港高立投资有限公司签订了股份转让协议，完全控股广州总统大酒店。”
“香港高立公司和香港东港公司原本在开业前已经就有关股权转让达成了协议，但由于当时资金不到位，广东省武警总队领导不同意，所以到了开业当年的年底，双方才进行了股权转让。现在是宁波东港公司独资拥有总统大酒店，包括地权和物业权。”总统大酒店现任总经理吴丽丽对记者说。1995年，原来属于军队企业的总统大酒店转让给地方企业，由宁波东港公司在香港注册的“壳公司”香港东港公司接手，其间通过和香港高立公司一次股权转让百分百控股总统大酒店。
谋求转型动力何在
与总统大酒店转型之说一样，其业绩问题在业内有着颇多争议。邻近总统大酒店的颐高集团副总裁刘军说：“岗顶一带很多商务办公人士经常要住房，这一带的酒店经营都不错，但总统大酒店是个例外。除了内部管理问题，总统大酒店硬件方面也不行，业绩一直不太理想。总统大酒店如果要转型肯定是因为业绩问题。”石牌街道办一位人士透露：“总统大酒店的经营状况一直不太理想，主要是它的经营方和资本方对于公司具体的经营方针出现矛盾。”从2001年到2005年，总统大酒店至少更换过曹怀北等三任总经理，而总统大酒店行政办有关人士认为，这是人员的正常流动。
广州白天鹅宾馆公关部一位人士表示，一个酒店的经营情况的衡量指标主要是入住率和房价。总统大酒店在这两方面的情况都不错。据曾任总统大酒店总经理的曹怀北表示，总统大酒店从1997年到2001年，开房率从50%攀升至86%。“总统大酒店的入住率自2003年到2005年一直维持在70%~80%，总体上看，处在同类酒店的中上水平。”总统大酒店行政办罗主任向记者表示。
据总统大酒店客房部一位负责人告诉记者，总统大酒店的标准间房价一般是368元(年底打折期间是299元)，商务间为410元(优惠活动期间是350元)，皇家套房为810元，商务套房为518元。与天河区同类酒店相比，总统大酒店客房部的价格水平处在中上水平。“如果按照这样的房价，作为广州的三星级酒店，住房率维持在70%~80%已经相当不错。”旅游酒店管理方面专家保继刚说。
此外，总统大酒店还有一个主要的利润来源——商务会议场地出租。“商务会议这一块大概占到整个酒店利润的30%左右。”总统大酒店一位高层表示。其周边的竞争对手也表示，总统大酒店在商务会议方面有很强的竞争能力。
而广州商铺网总裁陈智表示，总统大酒店转型是适应市场需要而采取的行为，因为酒店业每八年十年都遇到一个装修升级的问题，投资一般比较大，回收成本也相对较慢，如果有更好赢利机会，当然可以谋求转型。
“转型方案未定”
“总统大酒店是有转型的想法，但目前还只是初步的想法，还没有做方案。如果方案做出来了，还要提交董事会审议，所以现在一切还是未知数。”总统大酒店一位高层人士向记者表示，“总统大酒店转型的确是从两三年前就已经开始了。对一个企业来说，追求利润最大化是首要目的，市面上什么好赚钱就做什么也不是不可以。特别是岗顶是著名的电脑卖场圈，人流量很大，总统大酒店占据的地理位置很好，所以才有人提议开电脑卖场。”
该高层表示，向电脑卖场转型只是诸多想法中的一个。由于2010年广州将举办亚运会，届时天河又是重要的赛区，因此预期天河的酒店客房还有很大的发展空间，总统大酒店的酒店业务也有可能会一直做下去。
总统大酒店行政办罗主任似乎也在佐证这种说法。“总统大酒店最近在进行内部和外部的装修，西侧的广告墙已经获得了市政局的批准可以进行建设和装修，另外我们今年会对酒店内部进行一定程度的装修。”她表示，如果明年管理层向董事会提交转型做电脑卖场的议案，一定会提前通知媒体。
另外，总统大酒店的股东宁波东港公司是一家以酒店为主业的企业，其董事长刘道明似乎更热衷于酒店建设和经营。业内人士认为，总统大酒店管理层有意转型做卖场，但股东方面是否能同意仍是个问题。
岗顶电脑商圈竞争过度之忧
对于总统大酒店向电脑卖场转型的说法，岗顶几家电脑卖场的负责人纷纷表示怀疑。颐高数码广场总经理刘军认为：“目前岗顶电脑卖场已经趋于饱和，很难再容得下更多的卖场。”北极熊卖场经理吴昊也表达了相同的看法：“现在电脑卖场普遍不景气，作为龙头企业的太平洋电脑城的二期存在人流量不足的问题，南方高科技广场已到了举步维艰的地步，天河电脑城也是每况愈下。”
岗顶电脑商圈的竞争已趋白热化，总统大酒店如果向电脑卖场转型，确实将面临巨大的市场风险和成本压力。
目前，以石牌西路为中心的IT商圈上有太平洋电脑城一期和二期、颐高电脑城、天河电脑城、广州电脑城、南方电脑城等多个大型电脑卖场，电脑卖场“大鳄”百脑汇将于近日开业，另一家大型卖场伟腾电脑数码世界已封顶并开始招商。在石牌西路上，IT耗材和打印文具用品一条街，加上岗顶附近的中桥、海龙等二手电脑卖场，这一带的电脑商圈竞争已经到了“贴身肉搏”的地步。
电脑卖场主要靠以出售出租铺位来赢利，目前各大卖场在租金方面竞争非常激烈。据中原地产有关资料显示，太平洋电脑城首层租金为650~700元／m2／月，与之相隔百米的天河电脑城首层约为500~600元／m2／月。南方电脑城首层租金为350元／m2／月；颐高数码广场一楼铺面已全面开盘，每平方米300元/月；与太平洋相隔不远的广州电脑东城，其二层、B层租金才100多元／m2，首层为200~300元／m2／月左右。这种市场现状决定后进的卖场要承受很大的市场风险。
此外，新卖场还要承受老牌卖场的打压，承受能力不强者将面临绝境。颐高集团副总裁刘军表示，颐高数码广场在开业初期承受了主要来自太平洋电脑城的强大市场压力。曾经比太平洋电脑城的人气更旺的南方电脑城(现名为“南方科技广场”)，由于存在消防隐患而被责令停业整顿，重新装修开业后人气跌到谷底，从此一蹶不振。
此外，总统大酒店虽然地理位置极佳，但其设计有多处弊端。据满堂红地产研究人员认为，投资电脑城，首先要有大型停车场，因为搞电脑生意的物流量很大，必须要有一个相当容量的停车场。据记者观察，总统大酒店正门空间过于拥挤；其靠近石牌西路一侧很难有空间开辟新的停车场所；其左侧则为百脑汇，两者之间的空间也就一弄之隔；其后面为广东省武警总队大院，不太可能开辟为停车场；其地下只有一层停车场，这样的硬件将会严重制约其吸引电脑商户。
地产专家还指出，电脑卖场的功能分区应当明确，附近有饮食店，交通状况以四通八达为佳。总统大酒店在这些方面都有一定劣势。其一，假如总统大酒店转做电脑卖场，如何在多家电脑城的包围中打出自己的品牌特色是相当大的挑战。其二，总统大酒店楼层不多，实际使用面积更有限，其向卖场转型很难开辟饮食店。其三，如果总统大酒店转做卖场，由于其处在石牌西路和中山大道的三岔路口，容易受到交通拥挤、物流不畅等因素制约。
被收购的传言一直不断
除了转型做电脑卖场的传闻，关于总统大酒店要被某企业收购的传闻还多达几个版本。
北极熊卖场企划部经理吴昊告诉记者：“今年八九月份听说总统大酒店与一个浙江企业谈股权转让，金额达到1.5亿元左右，后来不知道什么原因，到了11月又不转让了。”不过，总统大酒店方面否认了这一说法。
另一版本是太平洋电脑城的三期建设可能采取收购邻近的电脑城而后改建的方式进行，所以太平洋科技发展集团(太平洋电脑城的投资方)可能收购临近太平洋电脑城二期的总统大酒店，然后改建成三期。从交通地理位置来看，如果收购了总统大酒店，对太平洋电脑城来说确实有非常有利的地理优势。但是，本报向太平洋科技发展集团和总统大酒店进行了求证，双方均予以了否认。
“总统大酒店是肯定不会卖给太平洋电脑城的。”总统大酒店行政办刘小姐告诉记者。
事实上，太平洋科技发展集团和总统大酒店还有一段恩怨故事。据石牌街道办事处唐锡汉主任介绍，太平洋电脑城二期建设时，在总统大酒店右侧靠近二期的楼梯附近建了一面广告墙，由于总统大酒店没获得广告收益分成，就上诉到有关单位，强行拆除了广告墙，双方由此结下了“梁子”。这一说法也得到了总统大酒店方面有关人士的证实。
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