|
撰稿 易宪容
到2005年年底，应该说国内房地产市场那种投资过热、投机炒作严重、房价快速飙升的现象已在一定程度上得到遏制。但目前的房地产市场可能正处于一个拐点，2006年国内房地产业仍然是一个利益博弈十分激烈的场所，无论是对房地产开发商及地方政府，还是对购房消费者及中央政府来说，这种博弈可能会比2005年更为明显与激烈。
改变房地产业暴利形象
国内房地产市场难以调整的另一个重要原因，是房地产行业严重的利益不均衡，目前国内房地产业是最为暴利的行业。
其表现主要有，一是从近年全国百富排名榜来看，房地产业的富豪越来越多，越来越集中。而房地产业富豪的迅速升起，肯定是与该行业的利润率水平有关。
二是由于房地产业的高利润或暴利，使得全国各行各业都涌向房地产。这不仅有制造业、高科技企业，也有军工企业；不仅有国内资金，也有国外资金。这也使得各种风险正在向国内房地产业聚集，而且说明了国内房地产政策面临着严重的问题、存在着巨大的弊端。三是从福州物价部门对该地房地产价格的检讨而被阻挠事件来看，也显现出房地产行业的暴利端倪。在地方政府及房地产开发商看来，物价部门这样做会影响当地的投资环境，会有损于企业的“商业秘密”，会让房地产开发商的“隐性成本”出现在阳光之下。
政府与消费者制约扩张
目前有两股力量在制约着国内房地产市场迅速扩张。一是从中央政府来看，政府力图让房地产行业资金密集型性质迅速显现，通过强制性提高发展商进入的资金门槛，使开发商的实际支付成本成倍增长。
在这样的情况下，那些资质不好、缺乏资金实力的中小开发商将会面临资金链断裂的严重危险。一些地方的中小房地产开发商根本就没有能力抵御房价不下调。它们为了不让其资金链断裂，必然会走出房价不下跌的攻守同盟，以降价的方式加快推货的速度。而房地产市场一旦进入价格上的竞争，首当其冲的中小开发商就会把房地产市场的价格推向低位；同时，因为供应量的增加，市场的竞争会进一步加剧，到时楼价的下跌将可能成为整个行业内的现象。在这种情况下，很多中小房地产企业可能两三年后在市场上消失，这自然增大了房地产投资的风险，各行各业涌向房地产市场的局面将会改观。
再有，现在的消费者已经不是国内房地产市场刚发展时的消费者了，不会因为几个房地产开发商华丽的广告而心动。他们经过几年房地产市场的历练，不仅获得了更多的相关知识，也更为理性，他们的消费行为更会考虑自己可能要承担的风险。因此，早几年那种民众蜂拥而入房地产市场，却不知道利率等风险的局面将会改观。在这种情况下，民众会根据自己的消费水平、支付能力及对风险的评估来决定消费。
总之，2006年房地产市场的利益博弈，谁胜谁负在短期内是不确定的，但从长期来看，消费者应该是这场博弈的真正主宰者，关键是看消费者如何观察与分析市场变化了的形势，关键是看中央政府出台什么有利于房地产真正持续稳定发展的政策来助力一把。
(作者系社科院金融研究所金融发展室主任)
| 
