２００５年楼市：想说爱你不容易

　　2005年被喻为中国楼市的政策年。继3月16日央行突如其来的一纸规定，取消了实行多年的房贷优惠利率后，接连几个月房产新政持续出台：国八点、国八条、七部委新政……令人应接不暇，政策浪潮席卷了整个房地产市场。

　　应该说对房地产行业进行宏观调控是意料之中的事情，但本次调控力度之大、政策之多以及产生的连锁反应则出乎了大多数人的意料之外。与此同时，房价成本公开、期房叫 停、商业地产调查等政府新举措的讨论又让房产市场再掀波澜。纵观2005年楼市，真是别有一番滋味在心头。

　　买卖双方展开价格博弈

　　从权威部门公布的数据来看，过快的房价涨幅得到了抑制。商品房平均销售价格一季度上涨幅度是１２．５％，一到二季度涨幅是１０．１％，而一到三季度涨幅是８．８％。前三季度房价的涨幅呈稳步回落态势。与此同时，前三季度，房地产开发投资１０３７８亿元，增长２２．２％，增幅回落６．１个百分点。就在国家针对房地产市场打出一套“组合拳”发挥效用的同时，全国的楼市进入了一个微妙的转折期，一方面

上海楼市陷入了“十月危机”，另一方面关于北京房价接近涨跌临界线的呼声渐起。楼市买卖双方的博奕气氛日渐浓厚，同时，开发商、投资者以及自住者、政府之间形成了一个“三角”式的观望格局。

　　在交易清淡、预期看跌的压力下，上海众多楼盘纷纷“跳水”，一石激起千层浪，紧接着杭州、成都、昆明、合肥等地的房价也开始下行。但与上海房价“应声而落”形成鲜明对比的是，北京的房价仍在高位进行波动，但博弈气氛却贯穿始终。一边是预期看跌的购房者捂紧了自己的钱包，让房地产开发商一筹莫展；另一边，房地产开发商开始“修正”价格，更有一些开发商开始一再推迟新盘的开盘日期，于是买卖双方上演了一场较为激烈的价格博弈心理战。

　　“金九银十”一向是房产交易的黄金季节，开发商对“金九银十”寄予厚望，希望借此机会带来楼市转机，但显然期望值过高，结果并不理想。

　　专家和开发商上演“口水战”

　　就在主战场“战役”如火如荼进行的同时，政府和开发商、开发商和学者还开辟了第

二战场，围绕土地成本、行业利润、房价涨跌等展开“口水战”，这为2005年的房地产市场平添了许多热门话题。

　　11月初，房地产界和理论界的两位知名人士——潘石屹与易宪容围绕“2008年前后买房时机哪个好”展开了针锋相对的辩论。其中，SOHO中国董事长潘石屹力挺2008年前买房时机好，同时他坚信2008年之后北京房地产市场仍会处于上升期。

　　对此，中国社会科学院金融研究所金融发展与制度室主任易宪容却不赞同，他针锋相对地提出：“目前买房置业投资时机不是太好，购房者需谨慎抉择。”他表示，当前北京的房地产正好处在一个调整期，房价可能会发生较大的变化。因此，作为购房者要避免开发商的哄骗，冷静客观地判断当前以及未来的楼市走势，而不能一时冲动中了开发商的“套儿”。就在争论的余音未了之际，华远集团总裁任志强和国资委研究中心宏观战略部部长赵晓之间围绕“当前房价究竟合不合理”再次上演了一场精彩的辩论。从论战的结果来看，两人的支持率相差非常悬殊，站在“当前房价不合理”一方的赵晓获得23386个网友的支持，而站在“当前房价合理”一方的任志强只得到2168个网友的支持。

　　虽然支持率较低，但这并不影响任志强坚持自己的观点，其今年一系列的惊人之语就是很好的佐证。其最著名的观点就是富人论，房价上涨，还有品牌暴利。任志强认为，房子是为富人盖的，房价是市场化的，只要当前的房价能够维持，只要供不应求、有人出高价购买，这个房价就是合理的。

　　而围绕备受争议的“房地产是否是暴利行业”，任志强始终坚持认为，如果没有巨大的利润支持，便没有钱来维持品牌的建立和生产，因此房地产品牌企业是暴利的，但并非整个房地产行业。

　　明年房价会不会上涨

　　在近日举行的“2005中国‘住交会’”上，众多的政府官员、房地产商以及专家对于明年的房地产市场进行了全面的预测和判断。

　　建设部政策研究中心主任陈淮认为，2006年将是鼓励住宅消费年。他说，在扩张消费需求中，对上下游产业带动作用最大的仍然是住宅住房消费，所以在2006年的经济政策中，扩大内需将是引人注目的重点，但将是以鼓励普通商品房消费为主，而不是鼓励高端住宅。

　　对于明年的政策走势，陈淮说，政策会在四个方面进行发展和完善。首先，完善住房保障体系。让特困群体、低收入群体、中等收入偏下群体、中等收入群体、中等偏上收入群体都能程度不等地分别从住房保障体系中受益。同时，更好地完善政府政策推动市场健康发展的作用。其次，要进一步地完善、分清短期问题和长期问题之间的关系。陈淮说，让农民工进城，解决他们的住房问题既是迫在眉睫的眼前问题，又是需要20年或者更长时间不断化解的问题；让老百姓都住上符合全面小康标准的住房，既是在2006年和“十一五”规划中着力解决的问题，又是未来15年或者更长周期才能完全办得到的问题。再次，要明确和划分总量调控与产业调控之间的关系。最后，要将局部的问题和全局的问题分开。以房价为例，长三角跟珠三角不一样，上海和杭州的房价上涨的原因也大不相同，因此需要因地制宜，把内地和沿海分开，一线大城市和开放不高的二线城市分开，把老百姓普通住房需求与城市化建设中的一些必要的商业设施建设和商业设施配套的写字楼建设分开，局部问题与全局的问题应有更清的界限。对于大众十分关心的房价问题，房地产开发商和专家们也进行了预测。华远集团总裁任志强说，中央政府出台的一系列宏观调控政策目的并不是要打压房价，而是要稳定房价。如果从经济学的道理来看，明年房价还会增长，因为2005年住宅用地增长幅度很小。

　　对此，伟业控股有限公司董事长林洁表示赞同，他认为，房地产的变化走势，一个最重要的因素是政策因素。明年宏观调控的政策仍会继续，但在明年不会有更加细节性的、更大突破力度的政策出台。可能发生的是对2005年已经出台的政策细节进行补充和细化。关于房价走势，他大胆预测，明年房价会有近20%的增长。公说公有理，婆说婆有理。明年楼市最终将上演怎样的好戏，让我们拭目以待。

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　　2005年房地产政策新闻

　　 1、3月16日：央行宣布调利率

　　 回放：从3月17日起，央行再次上调商业性个人住房贷款利率，其中5年期以上的商业贷款利率由5.31%上调到5.51%。

　　 点评：受央行上调利率的影响，对京城二手房的放量和需求均产生了一定的冲击，其中影响比较明显的是二手商品房的交易量。

　　 2、3月26日：“国八点”

　　 回放：3月26日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，针对房价上涨过快的现象明确提出八点要求，即“国八点”：一是高度重视稳定住房价格；二是切实负起稳定住房价格的责任；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

　　点评：国八点言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入。虽然该政策未细化到具体的操作层面，但国八点为后续的相关房产调控具体政策出台和实施埋下了有力的伏笔，已然成为今年宏观调控的施政纲领。

　　3、4月27日：“国八条”

　　 回放：4月27日，国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控八项措施：一是强化规划调控，改善商品房结构；二是加大土地供应调控力度，严格土地管理；三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；六是加强金融监管；七是切实整顿和规范市场秩序；八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。

　　点评：此次可谓“动真格”了。和上次不同的是，“国八条”把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题作为当前加强宏观调控的一个突出任务。

　　4、5月11日：七部委八条意见

　　回放：5月11日国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，分为八个部分，分别是强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加强市场监测，完善市场信息披露制度。

　　 点评：这是政府对房地产市场宏观调控措施的进一步细化，有几大亮点值得关注：严禁炒地、转让期房，遏制投机炒作行为；有3种情况可享受优惠，鼓励支持普通百姓自住住房需求；完善城镇廉租房制度，保障低收入者住房需求。

　　5、6月1日：正式调整住房转让营业税

　　回放：自6月1日起，国家调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　 点评：加大对个人购房转手交易税收调控力度，让

房产投资和投机者面临不小的压力，在一程度上打击了“炒房人”。