金融街豪华酒店大战拉开帷幕

　　□ 记者 夏襄蓉

　　享有“中国华尔街”之称的北京金融街，是中国金融监管机构和金融机构最密集的地方。然而，这个目前每天资金流量超过100亿元控制全国金融资产60%的国内最大的货币资金的区域，几年前基础配套服务设施几乎是零。

　　这里似乎成了京城地产商少有的盲点。也许正因如此，9月28日落成的北京金融街洲际酒店才格外引人注目，在酒店开幕新闻发布会上，酒店业主北京首创置业股份有限公司甚至提出了未来两年内打造“中国首家白金五星级金融酒店”的志在必得的目标。

　　四年前的远见

　　历经4年筹建的北京金融街11号洲际酒店终于正式营业，首创置业总裁唐军十分高兴。4年前当他拿到金融街的这块地时，这里还不过两栋普通写字楼。能够在当时做出开发金融街第一家白金五星级豪华酒店的决定，确实很需要些远见和魄力。

　　与纽约的华尔街和伦敦金融区等国际金融中心不同，位于北京西二环边的金融街一直缺少完善的服务设施，附近只有一家二星级国营饭店。“我们当时发现，来北京拜会中央金融监管机构的外资银行家们只能到高档酒店集中的东三环附近去住，但北京交通太过拥挤，从东到西要在路上花费很长时间。”唐军回忆说。

　　唐军觉得自己已经找到了这块地的利益点。为顺利得到各种批文，他做了一份详细的市场报告：“金融街要想发展成中国乃至世界顶尖的中心金融区，必须有同样顶尖的配套服务设施。”他比较说，为什么东部这么红火？很大的原因就是由几家五星级酒店把地价抬起来了；“如果在金融街也有几家5星级的酒店，那么该区域将获得大幅升值。”

　　唐军的这个思路显然让政府部门眼前一亮，他现在回忆起来还是很得意：“他们在审批和立项上给了很多支持。”

　　首创置业在北京拥有非凡的号召力，出手高档商务酒店，也有其整体战略的考虑。2003年6月，原北京市计委旗下的首创集团剥离地产业务在香港联交所主板上市，募得9.37亿港元资金。此后，首创置业又与华夏银行、国家开发银行等达成合作协议，获得总额超过60亿元的授信贷款。除了资金雄厚，首创置业最令投资者青睐的是其强大的土地储备。根据首创置业2004年年报，短短几年间，截止到2004年12月31日，首创合计拿下北京353万平方米建筑面积的土地储备，主要分布于CBD、中关村、奥运村、金融街、马甸桥等首都黄金地段。

　　早在上市之初，首创置业就启动了可持续发展的“高端竞争战略”，这家因为其领导人早期计委背景而素来以战略性眼光著称的地产企业，敏锐察觉到2003年下半年开始针对中国地产行业的政策紧缩，将不以地产商意志为转移，切实改变地产界的整体格局和经营模式。2004年初，经过全面而周密部署的首创置业，将旗下业务拆分成城区精品公寓、郊区低密度住宅、核心区商务公建等若干业务板块，重新打包归整政策、土地、货币、服务、人力等资源，把自己的企业目标定位于国内最大的综合地产营运商。

　　也正是在综合营运的旗帜下，首创置业逐渐开创持有型物业的开发与经营。“我们现在特别强调长期持有的商用物业，将位于黄金地段20%的商业地产项目只租不卖，把商业地产和开发与长期的经营结合起来，把房产开发的收益和物业升值的收益都拿到手。”首创置业董事长刘晓光说，“再过几年，首创置业将从一个‘

房地产开发商’向‘房地产运营商’转变——而后者又是资本市场所喜爱的一个概念。”

　　要做顶级的商务酒店，首创置业需要引进国际顶级的专业酒店管理公司。他们几乎见了所有世界上有名的酒店管理集团，最后锁定了英国的洲际酒店管理集团，“我们找到了共同的语言和共同的热情。”唐军说，在历经10年发展的首创置业走向国际化，打造顶级中国地产品牌的同时，洲际也开始新一回合的中国市场战略。

　　作为世界知名酒店集团，洲际酒店的中端品牌“Holiday Inn”(“假日”)在中国覆盖相当广泛，首创集团之前与其合作的北京中环假日酒店也颇受业界好评，但该酒店最顶尖的品牌——“洲际”却迟迟没有登陆中国。这对合作伙伴很快敲定再次联手。

　　首创置业找到了在加拿大生活多年的何光博士作为洲际酒店的“灵魂设计师”。这位为人低调、生性喜欢浪漫的设计师，大胆改变了亚洲酒店惯用的超大型大堂的设计，将酒店的大堂和会议场所转移到了五层。因为酒店在二环边，何光还设计了一个能在二环路上看得见的电影屏幕和透明酒吧，并在酒店的基础设施中采用环保设计，让超豪华的洲际酒店成为北京首家冰蓄电能的酒店。

　　为了在中国重装打造洲际的豪华品牌形象，洲际酒店集团慎重挑选了两位经验丰富的管理者，2004年春天，美国人孔宝天(Peter O' Connor)和来自澳大利亚的赵举瀚(Johnny Zakhem)被派往北京，分别被任命为酒店总经理和行政副总经理。两人在酒店行业的工作时间都已经超过了20年，富于筹备酒店开业的经验，赵举瀚曾任洲际酒店及度假村管理集团区域财务负责人，在亚洲及中国国内有丰富的工作经历。

　　“一个酒店将来的发展方向，在酒店筹备初期非常关键。”赵举瀚说，由于洲际的迟到，目前在很多中国消费者心中，顶尖酒店品牌长期被香格里拉和君悦所占据。到任后，两人招兵买马，即使是普通的服务员也要亲自面试，酒店的销售方向也直奔金融界内银行和政府部门，所有的销售人员都被派出去逐个拜访周围的金融行业邻居。赵举瀚相信，精心打造的团队将秉承洲际文化，高效和信任是保证团队目标成功实现的重要因素，极强的目标诉求和使命感，使这位新任命的酒店行政副总经理踌躇满志。

　　经过精心的准备，2005年5月，洲际酒店开始在金融街试营业，9月28日，正式发布新闻，北京金融街洲际酒店盛大开业。

　　金融街楼价抬升

　　让唐军更为骄傲的是，四年前的远见，已经带来了连锁反应。

　　就在洲际对外宣布落户金融街之后的不久，同样是世界闻名的豪华酒店利兹·卡尔顿(Riz-Carton)和威斯汀(Westin)也看到了金融街的“钱景”，两家酒店先后登陆金融街，并计划在2006年开业。

　　对于洲际酒店来说，两个同行的到来可以说是喜忧参半。喜的是，随着2006年的临近，金融街的热闹非凡让人们拭目以待。事实上，首创置业当初向北京市政府荐言立项时，就希望金融街有更多顶级的商务酒店。唐军说：“只有形成行业气候才能让顾客有所选择，才能带来聚集更多的商务客人，形成一个有积聚效应的配套服务区，整个地段才会升值。”

　　2000年，北京西城区管委会对金融街以国际投标方式确定了新的规划方案，新方案全面加强了金融街的配套设施内容，把办公、会议、住宿、休闲、娱乐、餐饮、购物、运动、演艺等多种功能集于一体，力图将金融街打造成在京城与CBD和中关村同分天下的重要商圈。这其中即包括几家超豪华五星级标准酒店、14万平方米的四季商场，聚集了阳光泳池、网球、高档餐厅等多项设施的金融家俱乐部也已经开工。

　　随着这些项目在2006年正式启用，正如唐军所说：“金融街的

房价一下就上来了。”首创置业同时兴建的与北京金融街洲际酒店同属双塔楼一体的中国再保险大厦，成交价格创下了金融街写字楼售价的新高。目前，金融街前三位写字楼平均报价为28.2美元／平方米·月，根据北京中原房地产经纪有限公司的统计，北京CBD写字楼2004年9月—2005年7月份的平均租金在25.2—26.2美金/月·平米之间浮动。金融街区域写字楼空置率近年维持在8%左右，远低于16.9%的北京优质写字楼平均空置水平，已经接近上海浦东7.6%的水平，区域写字楼市场需求相当之旺盛。

　　当然，更多的竞争者入场，也意味着巨大的挑战。业界人士指出，金融街洲际酒店的开业只是金融街豪华酒店大战的序幕，因为众多的世界顶级酒店都已经盯上2008年北京奥运会前后的巨大利益，意图要在北京“普及顶级豪华酒店”。

　　洲际酒店刚开业没多久，北京CBD的热闹圈子里，凯悦集团的最高品牌柏悦酒店品牌已经进驻了北京国贸街对面的银泰中心；在北京已经称霸多年的国贸集团也开始兴建国贸三期工程，并计划在2008年前完工一家六星级酒店。希尔顿国际酒店集团也在近期宣布，在全球仅有17家的希尔顿旗下超豪华酒店“康拉德”(Conrad)品牌今年即将登陆中国内地。为了抢夺金融街的油水，一向号称旗下顶端品牌利兹·卡尔顿“每个城市只开一家”的万豪酒店集团也打破自己的禁忌，在离国贸不远的华茂中心利兹·卡尔顿酒店尚未正式营业之时，又迫不及待地宣布2006年在金融街开设在北京的第二家店。

　　先行者的挑战

　　不过，作为在金融街第一个吃螃蟹者，洲际酒店现在最大的工作就是培育市场。1980年代，北京的高档酒店主要集聚于东北三环一带，1990年代后期重心开始转向国贸的中国大饭店和王府井东方广场的君悦酒店，要想在西城的金融街地带打造一个新的酒店群，洲际酒店的经营者们必须吸引客源。

　　刚刚开业的金融街洲际酒店目前入住率并不高，很多

出租车司机甚至还不知晓酒店的详细地点，在酒店门口拉活的出租车很少。向来豁达的唐军也承认，尽管金融街洲际酒店花费重金打造自己的餐饮和娱乐服务品牌，但由于长期的习惯，在金融街工作的人到了傍晚下班，还都是喜欢冲向城市的东边。更现实的情况是，面对北京没完没了的堵车，很多来金融街出差的外地顾客因为害怕耽误航班，仍多选择在更靠近机场的CBD下榻。

　　洲际酒店的设计也与中国消费者的消费习惯有所差异。何光秉承“做超白金酒店，服务高端客户”的理念，“旺财而不旺丁”的原则，看重的不是很多人坐在大堂消费，而是真正具备消费品质的住店客人，所以只设计了简洁的大堂，舍弃司空见惯的豪华宽阔大堂，将酒店主要功能区放在五层，设计出独到的空中大堂的概念，拥有一中一西两个风格餐厅，一个时尚酒吧和超大空间的商务中心。由于金融街的特殊环境，酒店的会议厅都是小而精致，对于金融相关行业而言，高端中小型会议在此举办非常适宜，但对于追求大场面的一部分消费者，这里显然没有大规模的宴会容载能力，他们仍会选择传统型酒店。

　　唐军认为这些都只是初始的困难，毕竟这里的区位优势非常明显，而利兹、威斯汀等同档次酒店很快就会成为街坊。当然，一个坚实的基础是首创有足够雄厚的国际资本和资源，才玩得起高端酒店这个回收期常常以10年计的游戏。

　　但唐军不认为自己需要等太长时间。他预测中国的商业地产一定会有大发展。“商业地产是一个很持久的行业，欧美国家这么多年，商业地产依然很繁荣。”他说：“现在这家酒店价值15亿人民币，我相信未来很快就会收回成本，而且几年后的价值就不是一个15亿了。”