麦格理的中国手法

　　薛小圣/文 12月的上海，毗邻新天地的白金大厦的施工已近尾声。如果没有更名，这幢20层的写字楼应该还被称作为新茂大厦。今年正是这幢大厦奏响了麦格理在中国房地产市场攻城略地的序曲。看似名不见经传的麦格理，实则来头不凡，作为澳大利亚最大的投资银行，2005年管理的物业资产达207亿美元。

　　中国市场的三笔交易

　　2005年1月24日，新加坡地产巨头凯德置地发布公告，其全资附属公司茂昌阁控股私人(上海)有限公司(MCH Holdings(Shanghai) Pte Ltd，MCH)将上海新茂房地产发展有限公司(新茂大厦的直接持有者)的95%股权以9800万美元的价格转让予海外房地产基金LLGP(Lend Lease Global Properties SICAF)的全资子公司Digitdragon (Digitdragon Holdings Limited)。该基金的管理公司为麦格理环球物业顾问公司(Macquarie Global Property Advisors Limited，MGPA)，麦格理银行与James Quille等MGPA公司管理层成立的合资公司(见图表一)。

　　2005年7月27日，麦格理银行发布公告，麦格理银行与一个机构投资者组成的辛迪加组织收购得中国境内9家大型商业零售中心，麦格理以支付5500万美元、提供3800万美元优先债的代价获取了这9家大型商业零售中心24%的股权。

　　2005年9月5日，麦格理银行物业投资银行部宣布购入了上海“城市酒店公寓”，该酒店式公寓拥有面积从160平方米到300平方米的90套单元。收购价大概为5000万美元。

　　麦式手法

　　在收购得新茂大厦后，麦格理将大厦更名为白金大厦，并在8月28日宣布聘请国际著名物业管理公司——第一太平戴维斯为物业管理公司，拟在交付使用后将租金从现在的1.2至1.6美元/平方米·天上调至1.6至2美元/平方米·天。在收购得城市酒店公寓后，麦格理立即着手提高服务品质，并且把租金提高三成左右。对于7月份收购的9家大型商业零售中心，麦格理已宣布计划在未来的18个月内将部分资产转移至一只麦格理管理的基金。

　　麦格理在中国房地产市场上处置收购物业的手法似曾相识。2001年收购得韩国财经新闻大厦后，通过整修将这幢写字楼的等级从B-提高到B+；2003年收购得日本Sogo六座写字楼后，立即着手

装修物业，积极地降低运营成本、提高出租率；2004年在日本收购得Toranomon和Ueno两座物业后，也是立即着手于整修和租赁。

　　麦格理点石成金的手法并不仅局限于资产的处置上，实际上从咨询服务、基金资产的买卖到基金上市发行承销及随后的资金筹集和管理的每个环节麦格理都能攫取到利益。麦格理的手法可归结为如下的过程：在全球范围内低成本筹集资金；在市场处于低潮期或者复苏初期时进行收购，麦格理在1999年收购香港力宝大厦就是明证；收购完成后，通过整修提升物业品质；通过聘请专业物业管理公司和积极的运营成本削减手段提高运营效率；通过积极的租赁计划提高物业出租率和租金水平；在提升物业资产质量、获取漂亮的财务报表后，选择合适的市场时机变现(见图表二)。在这个不断增值的过程中，麦格理通过咨询和中介服务、管理服务、基金种子资产原始股份的销售不断盈利。

　　成功的原因

　　麦格理取得了巨大的成功，并且得到了市场的肯定。今年麦格理的股价已经上涨了将近50%。2005年9月29日，麦格理宣布，私人股权房地产基金Macquarie Global Property Fund Ⅱ获得了多倍认购，最终筹资额为13亿美元，远远高过原定7.5亿美元的目标。

　　英国《金融时报》指出，10年前澳大利亚开始实施的社会保障法规，强制雇员拿出9%的工资放入退休基金，去年工人们向澳大利亚退休基金缴纳了200亿澳元。澳大利亚本土充裕的资本供给给了麦格理廉价筹集资本的机会平台。除此之外，澳大利亚的上市房地产基金(Listed Property Trust, LPT)市场是除美国以外世界上最成功的房地产投资信托基金(REITs)市场，这也为麦格理提供了良好的市场退出渠道和资本补充渠道。可以说，澳大利亚的资本市场是麦格理成功的重要外因。

　　娴熟的资本市场和投资领域的技巧、发达的关系网络和良好的投资记录，凭借自身的竞争优势，麦格理帝国的版图不断扩张。麦格理在房地产投资领域推崇其命名为“top-down”和“bottom-up”的战略研究。在“top-down”研究中，麦格理通过对宏观经济环境、政治环境、汇率风险、财富增长情况、地区资本市场和房地产市场发展状况等因素分析区域经济走向和行业周期；在“bottom-up”研究中，麦格理则利用地区市场的关系网络和特别市场分析以判断投资机会。作为澳大利亚第二大的LPT管理公司(以管理资产值计算)和最大的投资银行，麦格理在融资和物业资产管理方面累积了丰富的经验。专长的技巧和丰富的经验使得麦格理在亚洲市场占据独特的位置，2004年1月，麦格理将其在韩国的部分物业资产以REITs形式在韩国证券交易所上市，同时出任该REITs的管理公司。

　　麦格理的中国逻辑

　　选择中国房地产市场调控最密集的2005年加快进入中国房地产市场的步伐，如何理解麦格理的中国逻辑？

　　早在1995年，麦格理就已经开始在中国天津投资建造住宅项目；在2002年，与施罗德亚洲物业集团(Schroder Asian Properties L.P.)合资成立了第一中国房地产集团(First China Property Group)以投资中国房地产项目。这位来华已久的巨头显然并不缺乏对中国市场的认知，从麦格理发布的亚洲房地产市场研究报告，可以清楚地看到麦格理对中国房地产市场特别是上海房地产市场的降温预期。

　　对于麦格理这类外资基金的进入，市场有观点认为是谋求

人民币升值收益的短线炒作行为。但考虑到人民币与美元基准利率的差距和人民币升值的巨大复杂性，短期内升值的效应并不能平衡潜在的风险。

　　那么原因何在？分析师认为，“随着欧洲和美国竞争加剧以及资产价格上涨，亚洲可能成为麦格理未来发展的巨大推动力。”在亚洲房地产的投资组合中，中国因房地产市场的快速发展和在世界经济发展中的地位，有理由占据一定的比例。市场周期性的低潮，并不能否认长期的产业增长空间——城市化的长期远景仍然存在，中国宏观经济仍在快速发展，国民财富仍在快速增加。这种低潮对于麦格理反而意味着更多的投资机会和合适的进入时机。同时应该看到，麦格理收购的项目本身就具备良好的盈利能力和一定的抗跌性。更为重要的是麦格理有实力和耐心进行反周期投资以谋求收益最大化，今年9月份筹集的基金Macquarie Global Property Fund Ⅱ的投资期限为9年，对于中国市场9年的时间也许足够等待一个轮回，从冬天守候到春天。另外，中国制度的逐渐健全和房地产市场透明度的增加，投资中国房地产的风险已变得更容易度量，这应该也是麦格理加大在中国投资力度的重要原因。

　　近期，麦格理宣称未来将有6亿美元的投资额流向中国房地产市场。新茂大厦奏响的序曲显然还没有接近尾声。

　　麦格理的启示

　　2005年可能是迄今为止外资基金在中国房地产市场上最为活跃的年头。或者整体收购，或者与本土开发商联姻，外资基金加入到中国房地产市场的新闻不断见诸报端，外资基金在中国房地产市场中的分量逐渐增重。从央行的121文件到

银监会的212文件，从土地招挂拍的“831大限”到社会取消商品房预售的呼声，土地与资本的关系不断发生变化。外资基金逐渐会带来更强大的资本意志，更具专业性的工具和方式。随着地产金融的意义日益凸显，传统大一统的包括融资、投资、开发、运营的房地产发展商角色面临着重新定义，外资基金的进入可能会催化中国房地产市场生态系统的这一转变。传统的开发商如何在未来的产业价值链上占据有利位置，同时又需具备怎样的核心竞争力以面对新的挑战，是现在有抱负的房地产开发商需要思考的战略命题。