炒风过盛 沪上社区商铺成伤铺

　　李灵 每日经济新闻

　　温州人接棒

　　最近，温州人陈先生为自己在上海的两笔社区商铺投资烦心不已。

　　其中一个商铺在上海闵行区一个有名的大盘，小区商业规划不错。去年，陈先生费尽周折抢到几间门面房，可麻烦却随之而来。按原定计划，小区二期1000户业主今年4月便可交房入住，但由于种种原因，交房日期一再推迟。由于小区住宅投资比例过高，去年10月交房的一期存在严重的空置现象。小区整体入住率过低、人气不足，陈先生的商铺如今租售两难。

　　此外，陈先生以1.8万元/平方米的高价买进普陀区建德花园几间沿街商铺。今年4月，陈先生将这几间商铺挂牌租售，但至今空置。

　　昨日，上海中原地产商铺二部经理凌翔向《每日经济新闻》透露，上海有类似陈先生遭遇的温州投资者不在少数。“温州人对投资商铺非常热衷，比如建德花园商铺，在温州人炒作下，价格从最初的6000-7000元/平方米涨到2003年下半年达1.2万元/平方米，如今已超过2万元/平方米。”

　　炒作之过

　　“多数人只关注温州人如何在上海炒住宅，事实上我们更关注商铺。”陈先生说。

　　2004年9月，松江区珠江新城在温州销售时，数天内销出100多间商铺。

　　凌翔认为，对于近年来上海商铺价格的上涨，温州人至少起了“推波助澜”的效果。

　　过去2年，上海不少区域的社区商铺都出现了惊人涨势。如延长路一带的新盘峥宸苑、嘉利明珠城等的外围商铺，2004年的售价在2.2万-2.9万元/平方米左右，现在已达4万元/平方米左右。上海荒岛房产工作室的报告表明，2005年三季度，上海社区型商铺均价是2003年三季度的1.5倍，达3.8万元/平方米。

　　“炒作是社区商业发展的大忌，炒风过后留下的往往是大面积被迫空置的‘伤铺’。”上海著名商铺投资专家姜新国指出，商铺价值主要体现在后期经营上，而炒作令很多商铺尚未营业便价格高企，后期经营难以为继。

　　位于人民广场附近的中福城一条街就是典型例子。尽管坐拥市中心黄金地段，但已建成数年的中福城目前仅有空荡荡的街道和一间间大门紧闭的商铺。业内认为，中福城商业街人气不旺的根源，在于其

开发商为了赚取更多利润而“捂盘”。

　　事实上，“捂盘”的不只是开发商。知情人士透露，中福城商业街内街商铺此前被温州投资者一抢而空，但现在几乎家家“铁将军”把关，门上出租告示一张，等着升值转让。

　　“这种商铺产权已全部出售，管理公司很难在经营权上加以制约，无奈‘商铺’成了‘伤铺’。”知情人士不无惋惜地说道。

　　供应过大

　　有业内人士表示，社区商业一般占社区建筑面积的2%-3%便足够了，但上海很多楼盘的社区商业所占比例高达10%，甚至超过20%。

　　开发商对于社区商铺的热衷，在于丰厚的利润。社区商铺的利润往往远高于同地段的住宅物业。通常社区商铺与住宅的价格比在1.2-7之间，有的甚至超过8倍。特别是一些市中心区域，商铺价值贵比黄金。国际丽都城的商铺价格高达5.1万元/平方米，大同又一城的社区商业更爆出7.3万元/平方米的天价。

　　“上海社区商业普遍存在‘小脚穿大鞋’的问题，开发商不切实际地追求社区商业的‘大而全’，小区之间各自为政无法形成集聚效应，供应严重过剩。”姜新国不无忧虑地指出。

　　荒岛报告则显示，2005年上海社区商铺的增量约410万-440万平方米，是2004年的一倍左右，较2003年翻了两番。

　　供应过剩使不少社区商铺投资者甚至一些精明的温州人深陷其中。比如建德花园，凌翔分析，该小区地理位置并不差，也相对成熟，应是一个不错的投资选择。“开发商对商业面积规划缺乏考虑，为了利润将底层全都作为商铺，导致供应过大。炒风很盛时没有人在意经营问题，经过炒作后，出现卖得火租不掉的怪现象。”

　　荒岛分析师指出，国家对住宅市场调控后，投资者将目光转向商铺市场。社区型商铺凭借其面积较小、投资回报相对稳定等特点，更受购房者青睐。目前，上海各银行开始“松绑”商铺房贷。但“伤铺”问题不解决，商铺投资越热，风险便越大。

　　业内人士献策

　　“要彻底解决商铺成‘伤铺’的问题，必须从前期规划入手。”业内人士强调，不管是社区商业还是其他商业形态，经营价值都远大于房产价值。业态定位、规划、招商和管理都不能偏废，才能保证良好的运营。

　　上海中原地产商铺二部经理凌翔指出，关键在于如何保证社区商铺开发与经营不脱节，摆脱目前开发商只负责造房而很少考虑日后社区商铺能否存活的“怪圈”。

　　荒岛分析师认为，社区型商铺的主要发展趋势是开发商统一规划的社区商业街或社区购物中心。发展商可对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，给予一定的优惠条件，带动小区整体商铺素质和配套服务水平。