全业亏损房产金融亟待正名

　　宏观气候也令房产金融服务业的发展遭受瓶颈之虞。银行信贷产品过分单一，居民理财观念尚欠普及，二手房市场化交易远未普及至全国，无论是从产业发展的深度或广度而言，这个行业都面临巨大考验，并且这份考验的影响在短时期内几乎没有可能消除

　　本报记者黄晨发自上海

　　中国房产金融服务业正面临一场剧烈的阵痛。全行业亏损已迫使此前占据最高市场份额的安家集团暂离上海市场。在它身后，曾经的5家联盟伙伴(远盟信贷、房产之窗、麦格理管理咨询(上海)有限公司(下称“麦格理”)、亿通代书、亚孚)仍在以其他领域的盈利贴补此项亏空。

　　然而，苦心维持的坚韧依旧无法打破这个行业困顿已久的沉疴。迄今为止，它仍然是一个身份尚未明确的行业。作为准金融服务机构，其工商属性却被归入

房产中介业。这不仅使其业务拓展受到极大制约，同时也模糊了它的盈利来源。

　　尽管如此，这群身经创业坎坷的人们仍然将改变命运的可能寄托于中国房产金融业的进一步开放，并坚持认为这个改变会必然发生。安家团队集体跳槽

　　9月，安家集团(下称“安家”)上海公司从事按揭贷款引荐(下称“引荐”)业务的最后一个团队整体跳槽至一家外资金融服务公司。或许这种行为也成了保全行业力量的方式之一。

　　集团总经理魏松在接受《第一财经日报》采访时难掩自身的彷徨。自2000年安家首先涉足房产金融服务领域，企业战略便始终在控制渠道与控制产品间摇摆。但上海房地产业连续5年的高度繁荣掩盖了这个问题背后所隐含的行业痼疾。

　　在美国，75%的终端客户都从按揭贷款服务商处获得住房贷款。这其中，银行是金融产品批发商，而服务公司则更倾向于零售商。安家一直将这类运作模式视为未来行业发展的常态模式，并一度非常接近这个目标。

　　在上海房产市场处于上升通道的2001年，安家便与工行上海市分行合作推出“安贷宝”二手房按揭贷款产品。当业绩最高峰时，安家甚至每月可获得2000万元额度，由其分散放贷。而银行的前端业务此时也大量交给安家完成。许多数据在由其录入完成后打包给银行，银行再据此行使审贷权。

　　但在市场过度繁荣底下，上述模式的监管漏洞不断显现，并继而出现经纪机构的零星骗贷行为，这迫使银行在审贷标准与放款环节上都做了重大调整。安家与工行的这种深度合作也不得不在市场的过度混乱局面下于2004年6月终结。此后，安家不再拥有放贷额度，但仍从事向银行引荐贷款的业务。

　　失去产品控制力的安家此刻已经意识到当下的金融环境乃至金融体制都不允许金融服务类企业在产品层面拥有任何话语权。银行自始至终都是信贷产品的绝对控制者。但一味向好的大势依旧能使安家的客户渠道发挥巨大功效。而这也是银行乐于向安家这类机构支付费用的根结所在。

　　然而，今年4月以来的调控政策使得上海这个全国最大的二手房交易市场在半年内交易量急剧萎缩。安家的引荐业务量更是萎缩了80%以上，渠道优势顿时丧失殆尽。

　　“我们必须重新考虑自己的价值与定位。”魏松说道，“这个行业曾因提供价值而存在，如今却因为市场变化面临巨大的生存压力。”

　　即便如此，安家在暂离上海按揭贷款引荐市场的同时，它正在与境内外多家金融机构进行资产证券化以及综合性集合资产管理业务的探索。而这一切在短时期内均无盈利的可能，却能为安家在未来市场发展中赢得更大的空间。

　　“既要考虑生存，又要考虑发展，这必定会令我们在资源配置上遭受许多苦难。”显然，暂时放弃上海市场对魏松而言，是一个痛苦却不得已而为之的抉择。坚守的联盟伙伴

　　与安家所不同的是，昔日的联盟伙伴仍在以自己的方式困守引荐市场的菲薄份额。

　　2004年12月，6家占据上海房贷市场近60%份额的金融服务企业——远盟信贷、安家集团、房产之窗、麦格理、亿通代书、亚孚结成房屋信贷联盟，意图净化市场，同时搭建与主管机构和银行间的沟通平台。但近一年来，联盟作用收效甚微。

　　其中，联盟里唯一一家纯外资机构麦格理更是在此后不到半年里就遭遇被转卖的命运。

　　2005年5月，澳大利亚最大投资银行麦格理银行在与上海浦东发展银行合作争取按揭贷款证券化试点失利之后，最终放弃了在中国推进这一业务的愿望，并将负责按揭贷款服务业务的子公司麦格理以200万澳元的代价转卖给澳大利亚最大的商业银行——澳洲联邦银行，该子公司随之更名为澳金管理咨询(上海)有限公司(下称“澳金”)。

　　“投行对盈利的要求显然与商业银行是不同的。商业银行不会以单个项目的成败论英雄。”澳金总经理章利华认为，进入房产金融服务市场必须树立中长期目标，任何短暂的时机都是不存在的。

　　“今年年底，澳金要成为上海市场第一。”伴随着三年战略目标的出炉，章利华将澳金的定位描述为“中国按揭金融领导者”。此前母公司国际金融服务部总经理魏林森对未来两年并不希望澳金盈利的表态，显然也令她宽慰不少。

　　章利华表示：“目前主要竞争者已被自然淘汰，这对我们而言，是一个有利的机会。”据她称9月以后，离开安家的引荐业务团队已被澳金收至麾下。

　　相形之下，中资公司面临着更为现实的生存压力。这迫使其采取更为灵活的业务手段以维持目前的市场份额。

　　今年6月，亿通代书便与上海中小企业服务中心进行合作，开始中小企业贷款的引荐业务，迄今为止已完成近10笔，收益相当不错。结合营销代理业的盈利，亿通代书尚无退出引荐市场的打算，但人员规模已缩水近1/3。此外，远盟信贷与房产之窗则分别以其他

房产投资和网站信息服务的盈利贴补引荐业务的亏损。

　　然而，在整个行业艰难维持的同时，盘桓已久的定性困局依旧没有打破。

　　“这些公司与一般的经纪企业不同，其实经纪企业也能操作按揭贷款。”尽管金融服务公司早被归入房产经纪行业，但一位房产经纪协会的负责人依旧认为这类公司的出现是在行业初始阶段才会有的不合理现象。

　　与此同时，这种身份认定的偏差也让房产金融服务公司感到困惑。“工商物价、行政管理上，我们找不到合法身份。”房产之窗总经理龙胜平说道。“而在海外，房产金融服务公司都拥有非银行金融机构的运营牌照。”远盟信贷执行董事傅小民则对目前国内的金融市场环境颇感失望。

　　不仅如此，宏观气候也令这个行业的发展遭受瓶颈之虞。银行信贷产品过分单一，居民

理财观念尚欠普及，二手房市场化交易远未普及至全国，无论是从产业发展的深度或广度而言，房产金融服务业都面临巨大考验，并且这份考验的影响在短时期内几乎没有可能消除。

　　正如魏松所言：“这个行业正处于集体迷茫之中。”