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□温天纳 温天络
最近国内媒体对外资进入中国房地产作了很多的报道，但比较少有报道分析触发外商大举进入中国商业性房地产项目的背景和原因。我们希望可以用一个客观的角度去细看这个问题。
房地产投资是在众多环球资产组合中的一环，它是传统资产类别以外的另类投资，由于房地产与传统投资(如股票和债券)的相关系数较低，所以它是带给投资者分散投资和风险的资产平台，并占一般资产组合中的一定的部分(像20%或10%以下)。与房地产业发展紧紧相扣的是相关的金融市场如资产证券化、按揭证券化等市场的发展。房地产项目大致可以分为出租物业和一次买断性物业。目前外资对参与发展中国家和地区的资产证券化最感兴趣，通过在国内寻找房地产“产品”，把它转变成相关类别的金融产品(如REIT等)，再转售给投资者，在此过程中获得利润，或者是赚取差价。
在2002年，新加坡的房地产投资信托提供大型地产商一个套现的机制，当地第一个房地产投资信托REIT顺利产生，它让更多的国际投资者确定亚洲房地产项目通过亚洲区内资本市场套现的可行性。换句话说，亚洲区内资本市场让投资在亚洲房地产项目的投资者套现的平台日趋成型，这也带动国际金融类别的房地产投资者(非开发商)进入亚洲区。在今年六月份，香港市场也进一步正式对境外房地产项目通过香港市场发行REIT开了绿灯，这对投资在中国商业性房地产项目的投资者来说是一个天大的好消息。在国内也有一些房地产信托计划产品，但是国内的房地产信托计划和资产证券化并不可以划上等号，很多的时候也只是通过一些贷款给房地产商的安排，而提供给最终投资者一个保本的投资工具，收益是通过相关贷款的利率，而不是相关房地产项目带来的租金收益。
外资进入中国市场的主因有三方面：一、外资普遍觉得人民币还有升值的空间，由于人民币并不是自由转换的货币，投资房地产可以让投资者持有人民币的资产，如果人民币升值，资产兑换成美元后，投资便自动升值。二、去年实施的宏观调控对一些民营地产发展商带来非常大的打击，他们需要寻找资金出路，甚至有需要变卖属下房地产项目的迫切性。他们在融资方面缺口非常大，这增加了外资的投资机会，外资可以用更低的价格收购优质的房地产项目。三、在亚洲区内的退出机制和市场已经成型，外资把收购的房地产项目可以通过各种手段转变成不同的金融产品如RE-IT，可以在一个较短的时间内套现并获取一个良好的回报。在宏观环境有利的情况下，外资希望通过目前千载难逢的好机会捕捉一个最大的回报和利益。在环球利率提升和国内信贷放松的情况之下，外资以高调的姿态在过去的十二个月中收购境内的商业性资产。一个基金可能同时间研究几十个项目，但最终只是可能投资几个甚至一个，中国地区的房地产投资也只是占他们在亚洲区内盘子的一个部分，采用高姿态的方法也可以增加本身在谈判时候的气势。目前大部分的外资(非开发商类别)还是采取谨慎的投资态度，在外资可以成功通过一个发展成熟 的平台套现的可行性确定之前，大部分外商会选择性地和试探性地参与或收购国内的资产，北京和上海是外资进入的第一波城市，现在外资已经进入其它的直辖市和第二波的城市如沿海和内陆省份的省会城市等。
外资在投资之前已经充分了解和掌握房地产投资上下游的情况，机构或散户投资者对亚洲房地产的收益回报要求在6%到10%的区间。在过去的十二个月内美元利率逐步提升，但国际投资者对人民币还是抱有一定的升值期望。因此，业界估计，以国内房地产为主的证券化产品的收益率应该定在7%到11%，视乎实际的物业素质有加有减。在这种条件之下，外资在境内寻找适当的项目,投入他们的证券化利润方程式里面，通过电脑的即时计算，可否产生利润便一目了然。问题只是如何选择套现的时间和考虑一些风险因素。
(作者单位：软库(软银)金汇执行董事暨投资银行总裁；香港特区政府证券专业学会教育委员)
(证券时报)
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