写字楼定价机制错位基金暴露杀手本性

    作者：李乐 来源：中国经营报

　　对于所有试图向外资“寻解”的写字楼开发商而言，目前都面临着两难的境地：一面是政策调控制造的“资金饥渴”，另一面则是必须面对海外基金极强的价格谈判能力。通常情况下，基金开出的“整栋收购”的价格都难以令开发商满意。

　　外资对中国房地产市场回报率要求偏高是引发“基金杀价”的原因，而造就这一切的，正是中国房地产特殊的定价机制。

　　基金杀价在所难免

　　寻找基金进行整栋购买如今已经成为京城许多写字楼的主攻方向。在万通集团对处在CBD核心区的万通中心的运作思路当中，基金整栋购买是重要的一部分。当时初步形成的方案是，一栋写字楼作为万通集团的优质资产持有，而另一栋用于销售，在销售方式上，倾向于基金的整栋购买。虽然之前已经接触过5、6家海外不动产基金，不过迄今为止，基金“整栋收购”仍然没有下文。

　　现在，用于销售的那栋写字楼仍然没有“打散销售”，因为万通方面仍然没有放弃寻找“基金”买家的努力。不过，这位高管坦言，基金的价格谈判能力过强是寻找“基金买家”最大的障碍与瓶颈。

　　记者从万通中心内部了解到，在与该项目接触的5、6家地产基金的谈判过程中，每家基金的“杀价幅度”都在20%～30%之间。这就意味着，万通中心零售可以达到20000元／平方米的售价，如果整栋销售给基金，售价只能维持在12000～15000元／平方米之间。

　　“我们的利润基本上也就这么多，当然不可能用成本价把楼卖掉，所以几乎所有的谈判都无果而终。”万通中心的这位高管对记者说。

　　像万通中心这样的情况在北京的写字楼市场上绝非个案。就连一向被业界看做是“双赢”的摩根斯坦利收购

富力城

双子座写字楼的案例当中，富力集团也没有从“整栋出售”中占到太大的便宜。一位参与过谈判的内部人士告诉记者，富力方面在价格上做出了不小的让步，双方着眼的是，摩根斯坦利将成为日后富力集团香港上市的主承销商。

　　如富力、万通此等规模的大型房企在与基金的谈判中都难以“讨得便宜”，更不要说中小型企业在谈判过程中的价格话语权了。“几乎所有的基金在谈判过程中都是强势地位，想让基金接受

开发商满意的价格几乎是不可能的。”戴德梁行总经理陆逢兆告诉记者，而他所在的戴德梁行参与了多宗海外基金在中国跨国收购物业的过程。

　　定价机制对接不畅

　　白毅春是凯德置地投资部的高级经理，他所负担的主要工作就是寻找并收购具备投资回报价值的物业。对于“杀价”，白毅春表示，凯德置地会根据不同的项目情况灵活的制定价格谈判策略，并不存在统一的幅度标准。不过，他坦言，“杀价”虽然没有标准，但回报率通常有一个范畴，应该在10%～15%之间。

　　白毅春一语道破基金杀价的动因——回报率。基金对于中国市场的投资回报要求明显高于国外，“在美国和欧洲，5%～8%的回报率投资者就已经很满意了，但在中国，不到10%以上，投资人是不愿意把钱投进来的，我们只是实现投资人的回报要求。”另一位凯德置地投资部的高管坦承。

　　“这足以说明，至少在现阶段，中国房地产的定价机制与成熟市场是难以接轨的。”戴德梁行写字楼部董事陈文瀚告诉记者，在成熟的市场，需求通常就可以展现出一栋物业的价值，但在中国，物业的定价并不是这样的。

　　“由于中国房地产市场，商业物业的供给相对稀缺，卖方在定价机制方面拥有过多的话语权。在基金看来，这样的定价与他们的价值认定存在差距。”他说。以基金对成熟市场的定价机制衡量，自然会认为价格与价值的相对背离会蕴涵风险，基金预期的风险高了，对回报的要求自然就会提高。

　　另外，基金之所以认定中国的定价机制与成熟市场难以接轨，还因为中国房地产的定价机制还要计入非市场性因素所产生的成本。陆逢兆告诉记者，中国内地并未有相应的对持有性物业盈利方面的税收优惠政策，对于投资所产生的利润，在征收企业所得税的同时，投资者还要缴纳个人所得税。

　　“这些都被考虑到了定价机制当中，因此，成本再度上升了，回报率自然随之提高。”他说。若想改变前述局面，只有等待中国房地产的定价机制逐步与成熟市场接轨，而这在短期之内实现的可能性不大。

　　在陈文瀚看来，无论是北京还是上海的房地产市场，外资无论在总量和市场份额上还都处在很低的水平，这与定价机制的难以接轨密切相关。预计在定价机制逐步接轨后，海外资金进入中国市场的势头肯定会更加凶猛。