合生珠投悄然转型借机整合内部分工

　　本报记者于骁发自上海

　　《第一财经日报》日前从广东珠江投资有限公司(下称“珠投”)内部员工处获悉，珠投已在上海市金山区某工业园区拿到一幅工业用地，预计明年初项目即可动工。此前，还有传言称，珠投在上海市青浦区也已拿到一幅土地，计划发展商贸物流。但记者未能从珠投高层人士处获得关于土地的详细信息。

　　与此同时，珠投与合生创展(0754.HK，下称“合生”)共同在广东、天津、北京等地发展的工业园区、商贸物流中心的建设早已如火如荼。上海这两幅土地的计划用途并没有与合生珠投系目前的发展重点相背。显然，昔日的地产大鳄正在悄然走向多元化。从住宅走向多元化综合开发

　　在国内众多

开发商收缩战线，准备过冬的当下，合生珠投却不断传出拿地的消息，让人不禁产生遐想——合生珠投意欲何为？

　　8月初，珠投在北京通州一举圈地260公顷，斥资10亿元打造中国北部最大的家居产业示范园——中国·北京家居园，该示范园总规模将达260万平方米，有望在2006年上半年浮出水面。而在今年3月，珠投已通过其子公司珠江华北置业有限公司，在北京丰台大红门启动建设一座项目总投资约30亿元、总建筑面积约40万平方米的北京国际轻纺贸易会展中心。

　　此外，自去年在天津拿下2万多亩地后,合生珠投于今年早些时候再次出手，吞下天津4万多亩土地。据了解，合生珠投在天津拿下的土地均位于天津市宝坻区。5月，珠投在深圳坂雪岗拿下5万平方米的土地；7月，合生在广东惠州出手3亿元拿下63.5万平方米的土地。

　　如果再加上合生珠投在上海拿下的上述两幅地，合生珠投今年内在全国又斩获至少6幅土地。除了上海两幅地的具体情况尚不得而知外，合生珠投在天津的出手最为“阔绰”，其次是北京。而且京津两地目前正是合生珠投转向多元化开发的重点“试验田”。

　　珠江投资物流公司高层曾公开表示，在未来10年内，合生珠投将以“创展商贸”为载体，重点发展国内物流投资业务，以期打造京津、华东、华南、华中、西南五大产业物流港，从而形成全国性的现代商贸产业物流网络。按照其“规划”，五大产业物流港将由全国中心城市的20个大型商贸城、技工贸一体化产业园区组成。

　　据了解，目前已进入操作阶段的商贸城有4个，除了北京和天津上述3个项目外，还有位于广州的逸景国际纺织商贸中心(暂定名)。

　　此前因操作住宅超级大盘闻名的合生珠投在转向多元化开发时显然也在沿袭着做“超级大盘”的思路。天津便是一个很好的例证。京津国际商贸港只是合生珠投在天津“超级大盘”中的一小部分。

　　在天津超过6万亩的土地储备中，合生珠投还计划建设京津新城工业园以及

别墅、

高尔夫球场、度假村、酒店和教育基地，总投资将超过120亿元。据其内部人士透露，该项目最关键之处还是在商贸与工业部分的定位与招商。

　　据了解，根据最终确定的规划，首期面积5000亩的“京津新城”的工商业部分将定位于承接“广货北上”与广东企业的产业转移，重点发展家具、建材、灯饰等专业市场。

　　但由于操作住宅与综合项目存在根本差别，因此该项目负责人也不得不承认，开发如此庞大的项目“确实有赌的感觉”。他认为，作为珠投乃至国内地产界最大型的“造城”项目，其经济效应显现至少需要1~2年时间。转型的背后

　　大手笔的背后意味着大笔资金的投入。继8月配售新股获得近10亿元资金后，合生再次于10月底发布公告，宣布发行3亿美元的7年期债券。发行债券所得款项净额估计约2.91亿美元，折合人民币超过20亿元。公告称，这笔资金将用作购买土地及物业发展等一般企业用途。

　　这无疑为合生珠投最近的“大动作”提供强劲的资金支持。而一直盛传的合生并购珠投一事，也正在悄然进行着。据了解，珠投上海公司的员工均已接到通知，原有的印有“珠江地产”的名片将统一换成“合生创展”。

　　而记者在珠投的网站上看到，天津、北京等地的工业、商贸项目均划在珠投旗下的“创展商贸”名下，而新开的住宅项目则大多归于合生名下。一位接近合生的投资人士刘先生表示，合生与珠投确实正在做一些内部的业务整合。从目前的迹象上看，珠投以后的业务重点将是工业、商贸等综合地产开发项目以及对外投资，而合生将专注住宅发展。

　　至于为什么会把工业、商贸地产的开发业务放在珠投，刘先生表示，工业、商贸地产开发对于合生珠投而言是一个新的方向，而且前期投入较高，后期又以租金作为回报的主要来源，资金回收期将会比较长。对于一家上市公司而言，做这样的投资会使公司几年内的财务报表都不好看。除非公司在工业、商贸领域的开发已形成稳定的现金流。

　　仲量联行中国区董事陈立民表示，如果按以前工业用地无限供应的情况，工业地产是没有投资价值的。但自去年国家对土地进行大规模整顿后，工业用地普遍供应收紧。因此在沿海经济发达的城市，工业地产的价值开始得以体现。

　　珠投显然很快就“嗅”到了这一机会。虽然天津的项目已计划了3年，但实际进入操作也是在去年底。陈立民认为，工业地产是所有地产项目中风险最小的。因为一般工业房产的租约都很长，基本在15年以上，这将形成非常稳定的现金流。而且租户都会投资大量设备以进行生产，这意味着，如果出现租户“逃租”，留下来的设备则可以作为补偿，对开发商而言，收租的风险也小很多。

　　如果上述业务整合的情况属实，则合生与珠投的并购其实已经更进一步。至于合生最终是否会将珠投旗下的工业、商贸地产开发项目收编，目前尚难预料。但刘先生表示，即便合生要收编这些项目，那也将是几年之后的事情。因为一个工业或商贸地产项目要形成稳定的现金流，至少需要三四年的市场培育时间。